Bancos, promotores y clientes atrapados

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Al leer el artículo de Echevarri ¿Por qué los bancos financian a los promotores? iba a escribir un comentario pero se me alargó, así que lo pongo como artículo en mi propio blog y aprovecho para contar más cosas.

Voy a centrarme en uno sólo de los aspectos del artículo de Echevarri, el sexto, que se refiere a que los bancos financian a los promotores para atraerse a los compradores de los pisos que se construyen.

Es cierto, ésta es una de las razones esenciales por las que los bancos entran en estas operaciones y me extraña que Echevarri no se haya extendido más sobre ella porque tiene fondo la cosa, así que lo hago yo ahora.

Es una práctica muy extendida (aunque no a la totalidad de los casos) que los bancos y cajas ofrezcan muy buenas condiciones de financiación a los promotores porque cuentan con que al final la mayoría de los compradores de vivienda se subroguen el crédito hipotecario concedido a éste, una vez fraccionado por vivienda y transformado en préstamo (en el caso de La Caixa no lo transforma en préstamo, concede créditos también a los particulares y así evita someterse a la Ley por la que se regula la subrogación y la modificación de los préstamos hipotecarios). Compradores a los que no se ofrecerán unas condiciones tan buenas, salvo que sepan y estén en condiciones de negociar el préstamo a conciencia. A tal efecto, en el contrato del crédito al promotor se introducía una cláusula por la que el banco o caja se obliga a imponer en los contratos de venta de las viviendas o locales que los compradores deban subrogarse en el préstamo.

Ksour en TúnezEs sabido que esa imposición está expresamente prohibida, tras haberla declarado abusiva la jurisprudencia (por cierto, aunque Ausbanc se atribuye en su demanda contra Rankia ser el promotor de ese logro, el primer abogado que planteó este asunto en España fui yo; el Juez que vio el asunto en la instancia quiso obligarme a desistir de la demanda y me puso verde en el juicio y en la Sentencia, diciendo que no tenía ni idea del mercado hipotecario; luego la Audiencia Provincial de Oviedo me estimó el recurso y puso las cosas en su sitio; a raíz de ese caso publiqué un artículo en la Revista Jurídica La Ley que supuso una pequeña revolución y fue el desencadenante de la prohibición final de esta cláusula; como anécdota, puedo contar que el director del Banco con el que yo trabajaba me preguntó varias veces si no tenía miedo de que algún constructor me enviara a algún sicario). Por ello, es raro ver hoy algún contrato en que subsista esa cláusula.

Pero la financiación al promotor sigue siendo un medio muy propicio para atraer a los compradores como nuevos clientes. En primer lugar, como clientes del préstamo hipotecario, porque la subrogación es más barata que la contratación de un préstamo nuevo: hay considerables ahorros en gastos notariales y registrales. Además, muchos compradores (esto es algo que siempre me llamó mucho la atención) se preocupan mucho de buscar un piso que les guste, pero luego no se preocupan en absoluto de las condiciones del préstamo, con tal de que crean que podrán pagar la cuota mensual. Así que si el promotor ya les facilita también la financiación, se ahorran la molestia de tener que buscarla por sí mismos. Lo que permite al banco elevar las condiciones financieras sobre lo que el interesado podría encontrar negociando y regateando con distintas entidades.

Conseguido el préstamo, hay que abrir una cuenta corriente, que llevará sus comisiones. Y en la que se domiciliará la nómina y los recibos del agua, la luz, teléfonos... Hay que contratar un seguro multirriesgo del hogar, para lo que está la aseguradora del grupo del banco o caja. No nos olvidemos del seguro de vida vinculado al préstamo. Y, aprovechando que el Pisuerga pasa por Valladolid, encajamos un plan de pensiones, una tarjeta de crédito y quién sabe qué más.

Y además estos nuevos clientes van a ser muy fieles: a la hora de firmar la escritura, en la misma Notaría, te enteras que el tipo del préstamo es mucho más elevado de lo que te había explicado el director de la oficina, pero que va habiendo una serie de rebajas vinculadas a la contratación -y mantenimiento- del resto de productos que te han colocado.

De un sólo viaje compras vivienda, cambias el banco con el que venías trabajando desde que cobraste el primer sueldo por otro que te da el préstamo hipotecario y tienes domiciliados tu sueldo y tus recibos y contratado seguro multirriesgo del hogar, de vida, tarjeta de crédito y plan de pensiones para los próximos treinta años. ¿Se puede pedir más?






Equo Va
  1. #6
    16/01/08 22:57

    Cierto que sigue habiendo una pequeñísima diferencia en los gastos notariales y registrales, pero es mínima en comparación con el AJD. El mantenimiento del mismo no hace más que distorsionar la libre competencia y favorecer a los de siempre o a los que más riesgos asumen.
    La formación (que siempre la he defendido) en este caso solo valdrá para ser consciente de hasta que punto, en un90% de los casos, la peor oferta en tipos es la mejor en global. Y todo gracias a Hacienda.

  2. #5
    14/01/08 12:51

    Echevarri, gracias por apuntar el lapsus, ya lo corrijo. Creo que la eliminación del impuesto no sería la solución porque seguiría habiendo gastos de notaría y registro. Creo que la mejor solución, que no es que sea muy efectiva viendo lo inconsciente que es la mayoría de la gente, sigue siendo la información y educación de los consumidores (que somos todos); y la promoción de las asociaciones de consumidores. Me refiero a las que actúan de verdad como tales, y a este respecto creo que el Instituto Nacional de Consumo y las Agencias Regionales deberían meter mano y fiscalizar si todas cumplen los requisitos legales: si hay asambleas anualmente en que se presenten los presupuestos y se aprueben, se presenten las memorias de actividades anuales, el programa de actuaciones, si se votan los cargos de la asociación periódicamente; que se fiscalice su contabilidad... Algunas "asociaciones" muy conocidas dejarían de tener esa condición y no podrían acceder a más subvenciones. Y no me refiero sólo a la que todos estáis pensando.
    Gracias Joaquim, Chanquete y Arbitragista, me alegro que os gustara el artículo. Doy mi palabra de que no tengo a Chanquete en nómina.
    Arbitragista, es lo que pasa con los jueces que intervienen mucho en el curso del procedimiento y quieren forzar a las partes a atenerse a su criterio sin esperar que concluya el procedimiento en todas sus fases. La conclusión final puede dejarles en mal lugar.

  3. #4
    Anonimo
    14/01/08 05:43

    Excelente explicación y enhorabuena por el logro conseguido, me ha llamado la atención que el juez te puso verde, me ha recordado cuando vimos por TV a un juez recriminar a un inculpado que se declaró superinocente y ahora es su mujer la que es superinocente...

  4. #3
    Anonimo
    12/01/08 01:26

    Un gusto tener en Rankia foreros de estos conocimientos y categoria personal.

    José Antonio tambien tiene exitos en sentencias sobre redondeos de hipotecas y la del pago del Impuesto Municipal de Plusvalías por el comprador de vivienda declarado abusivo que viene al pelo de este tema, ademas de otras muchas algunas de temas médicos dificiles de conseguir por la imposibilidad de que un medico declare contra otro por aquello del corporativismo.

    Saludos

    Chanquete

  5. #2
    12/01/08 00:07

    Si interesante y clarificador es el artículo de Echevarri, el tuyo no le va a la zaga.

    Salu2

  6. #1
    11/01/08 21:09

    Perfectamente explicado. Afortunadamente hace tiempo que no me encuentro contratos con clausulas que impongan la financiación obligatoriamente.
    Cuando dices... "Lo que permite al promotor elevar las condiciones financieras..." entiendo que te refieres al Banco, no al promotor.
    ¿Soluciones? Muy sencilla, y ya se barajó en el proyecto legal. Eliminación del impuesto de AJD para la constitución de hipotecas. Y es que, como ya señalé, los impuestos (y las buenas intenciones) generan efectos perversos