La acción de Merlin Properties vale en bolsa bastante menos que sus edificios. Al cierre del 10 de noviembre cotizaba un 26 % por debajo del valor de su patrimonio por acción que la propia empresa calculó en junio, y un 10,6 % por debajo de lo que valía hace un año.
Mientras tanto, sus cuentas mejoran. En el primer semestre de 2026 cobró un 10,2 % más en rentas y su resultado recurrente subió un 8 %, con los centros de datos como negocio que más crece. El matiz está en el dividendo. Merlin es una SOCIMI, y parte de lo que reparte no es dividendo sino devolución de prima de emisión, que tributa distinto.
En esta guía te cuento qué hace Merlin, cómo le van las cuentas, cuánto paga y cómo tributa, qué pinta en los centros de datos, qué riesgos asumes y, al final, cómo comprar sus acciones desde España.
¿Qué es Merlin Properties y cómo gana dinero?
Merlin es una SOCIMI del Ibex 35 con edificios tasados en 13.508 millones de euros a 30 de junio. Una SOCIMI es una sociedad cotizada que compra inmuebles para alquilarlos y que, a cambio de un régimen fiscal especial, está obligada por ley a repartir la mayor parte de lo que gana.
Merlin alquila cuatro tipos de inmuebles en España y Portugal.
- 🏢 Oficinas — su negocio principal. En 2025 le dieron 291,8 millones en rentas, el 54 % del total.
- 🛍️ Centros comerciales — 132,9 millones, el 25 %.
- 📦 Logística — naves para almacenes y reparto, 85,8 millones, el 16 %.
- 🖥️ Centros de datos — aún pequeño, 31,2 millones (el 6 %), pero es donde concentra su inversión.
Al cierre de 2025 tenía alquilado el 95,6 % de su superficie, y sus diez mayores inquilinos pagaban algo más de una cuarta parte de las rentas.
Merlin Properties (MRL) cotiza a 11,86 EUR .
Datos generales de Merlin Properties (noviembre de 2026)
Dato |
Valor |
|---|---|
Empresa |
Merlin Properties SOCIMI, S.A. |
Ticker y mercado |
MRL, Bolsa de Madrid (Mercado Continuo) |
ISIN |
ES0105025003 |
Precio ahora |
11,86 EUR € |
Acciones |
620.000.000 |
Capitalización (al cierre del 10-nov) |
Unos 7.335 millones de euros |
Rango de 52 semanas |
De 11,13 a 15,92 euros |
Valor de su patrimonio por acción (EPRA NTA) |
15,99 euros, a 30-jun-2026 |
Pagado en los últimos doce meses |
0,42 € brutos por acción, en dos pagos |
Rating de su deuda |
BBB+ (S&P) y Baa1 (Moody's), perspectiva estable |
Próximos resultados |
Enero-septiembre, jueves 12-nov-2026 tras el cierre; presentación el 13-nov a las 15:00 |
Resultados de Merlin Properties del primer semestre de 2026
Merlin presentó sus cuentas de enero a junio el 28 de julio. Las tienes completas en su informe de resultados.
- 🏷️ Rentas brutas — lo que cobra a sus inquilinos. Fueron 291,7 millones, un 10,2 % más.
- 🛠️ EBITDA ajustado — lo que gana con los alquileres antes de amortizaciones, intereses e impuestos. 229,4 millones (+11,7 %).
- 💶 FFO ajustado — el resultado recurrente, el que mejor mide lo que deja el negocio cada año. 180,0 millones (+8,0 %). Es la base de lo que reparte.
- 📈 Beneficio neto — 578,9 millones (+12,9 %).
¿Por qué el beneficio es más del triple que el FFO? Porque incluye la revalorización de sus inmuebles: si los tasadores dicen que sus edificios valen más, la diferencia entra como beneficio, aunque no sea dinero cobrado. Funciona igual a la baja. En 2023, con el FFO en 284,2 millones, Merlin perdió 83,5 millones por un ajuste negativo de valor de 336 millones.
¿Cuánto debe Merlin?
Su deuda neta era de 3.394 millones a 30 de junio, el 24,5 % del valor de sus inmuebles (es su ratio LTV, el más bajo de los últimos cinco años). El 99,8 % está a tipo fijo o cubierto, con un coste medio del 2,71 %.
Lo que toca ahora es devolver un bono de 800 millones que vence este mes de noviembre y otro de 500 millones en julio de 2027. Según sus cuentas de junio, el de noviembre lo pagará con una emisión de 2025 y con préstamos bancarios.
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¿Cuánto paga Merlin Properties de dividendo?
Merlin reparte el 80 % de su AFFO (el FFO menos lo que gasta en mantener los edificios), en dos pagos al año, uno a cuenta en diciembre y el complementario en mayo o junio. No promete una cifra fija.
- 📅 10 de diciembre de 2025 — 0,20 euros brutos por acción, a cuenta de 2025. Fue dividendo.
- 📅 25 de mayo de 2026 — unos 0,22 euros brutos, el complementario de 2025. De ellos, solo 0,015 fueron dividendo; el resto, 0,205, fue devolución de prima de emisión.
En total, 0,42 euros en doce meses, lo mismo que en 2024 y 2025. Al cierre del 10 de noviembre (11,83 euros) es una rentabilidad del 3,55 % bruto. En 2022 llegó a pagar 1,20 euros, pero 0,75 fueron un pago extraordinario tras vender su cartera de inmuebles Tree.
¿Cómo tributa lo que paga una SOCIMI como Merlin?
Para un particular que vive en España, depende de qué parte sea cada pago.
- 💶 La parte de dividendo — tributa en la base del ahorro del IRPF, del 19 % al 30 %, y llega con una retención del 19 %. Que Merlin sea SOCIMI no te da ninguna ventaja fiscal como accionista.
- 🏷️ La parte de prima de emisión — no lleva retención y no tributa al cobrarla, sino que rebaja el precio de compra de tus acciones. Pagarás por ella al vender, porque la ganancia será mayor. Si las primas cobradas superan lo que pagaste por las acciones, el exceso tributa como un dividendo.
Con 100 acciones y los dos últimos pagos, cobrarías 42,00 euros brutos y te llegarían unos 37,91 euros. La retención solo se aplica a los 21,51 euros de dividendo; los 20,49 euros de prima llegan enteros. La retención es un adelanto del IRPF: si tu tramo del ahorro es más alto, pagarás la diferencia en la declaración.
Para cobrar sus pagos necesitas tener las acciones en un bróker
¿Qué pinta Merlin en los centros de datos?
Es su gran apuesta. Merlin construye centros de datos para alquilarlos a operadores tecnológicos, y ya tiene 160 MW (megavatios de potencia para servidores) alquilados o prealquilados.
- ✅ Fase I, en marcha — 64 MW equipados y alquilados, según la empresa. Barcelona y Arasur (Álava) ya funcionan; Getafe espera la conexión eléctrica en el cuarto trimestre de 2026.
- 🚧 Fases II y III, en obra o en proyecto — el plan llega a 724 MW en 2032, con una inversión total de 7.776 millones. Es un plan de la empresa, no capacidad que ya funcione.
- 🤝 Su mayor inquilino — la estadounidense CoreWeave, nube de GPU para IA, con el 8,6 % de sus rentas a junio.
Para pagar parte de la fase III, en marzo de 2026 Merlin hizo una ampliación de capital de 767,6 millones: emitió 56,3 millones de acciones nuevas a 13,64 euros. Quien no acudió tiene ahora un trozo algo menor de la empresa.
¿Qué tiene a favor Merlin y qué riesgos asumes?
Estos son los puntos fuertes y débiles que salen de sus cuentas y de sus comunicaciones.
Pros
- Rentas +10,2 % y FFO +8,0 % en el primer semestre de 2026
- Cotiza un 26 % por debajo de su patrimonio por acción de junio
- Deuda contenida: LTV del 24,5 %, el más bajo desde 2021, y casi toda a tipo fijo
- Reparte el 80 % de su AFFO, dos veces al año
- 160 MW de centros de datos ya alquilados o prealquilados
Contras
- El plan de centros de datos exige miles de millones de inversión y obra
- Depende de conexiones eléctricas, licencias y plazos que no controla del todo
- Sus oficinas de Barcelona estaban ocupadas al 84,4 % en junio
- Un solo inquilino, CoreWeave, paga el 8,6 % de sus rentas
- Amplió capital en marzo de 2026 y la fase III solo está financiada en parte
¿Qué conviene vigilar en los próximos meses?
- 📊 Las cuentas de enero a septiembre — salen el 12 de noviembre tras el cierre, con la presentación el día 13 a las 15:00.
- 💸 El dividendo a cuenta de 2026 — si mantiene el pago de diciembre y cuánto es dividendo y cuánto prima.
- 🔌 Getafe — la conexión eléctrica prevista para el cuarto trimestre y la entrega de los centros de Arasur de diciembre de 2026 y 2027.
- 🏦 La deuda — la devolución del bono de 800 millones de noviembre y cómo financia las fases II y III.
¿Qué hay que tener claro antes de comprar acciones de Merlin?
Merlin cobra más rentas, debe menos que hace cinco años y reparte la mayor parte de lo que gana, y su acción cotiza muy por debajo de lo que valen sus edificios según su última tasación. A cambio, su crecimiento depende de un plan de centros de datos caro y largo, y buena parte de lo que paga es prima de emisión, que no tributa como un dividendo normal.
¿Y si prefiero otra SOCIMI?
En el Mercado Continuo cotizan otras dos: Colonial (oficinas en París, Madrid y Barcelona) y Árima (oficinas). Castellana Properties (centros comerciales) cotiza en BME Growth, un mercado de empresas más pequeñas. Lar España, que se cita a menudo, dejó la bolsa en febrero de 2025. Si quieres repartir el riesgo entre muchas inmobiliarias europeas, también hay ETF que las agrupan.
¿Cómo comprar acciones de Merlin desde España?
Es una acción española que cotiza en euros, así que no pagas cambio de divisa. El proceso tiene cuatro pasos.
- 🏦 Paso 1. Abre cuenta en un bróker con acceso a la Bolsa de Madrid — si es tu primera compra, repasa antes cómo invertir en bolsa. Debajo tienes tres opciones.
- 🔎 Paso 2. Busca Merlin por su nombre o su ISIN — escribe ES0105025003 y comprueba que la empresa es Merlin Properties SOCIMI.
- 🛒 Paso 3. Elige el tipo de orden y compra — a mercado (compras al precio del momento) o limitada (fijas el precio máximo que quieres pagar). Indica el importe y confirma.
- 🧾 Paso 4. Ten en cuenta los impuestos — al comprar pagas el impuesto sobre transacciones financieras, un 0,2 % (2 euros por cada 1.000), porque Merlin está en la lista de Hacienda de 2026. Las plusvalías al vender y los dividendos tributan en la base del ahorro, del 19 % al 30 %.
Bróker |
Comisión en acciones españolas |
Depósito mínimo y regulación |
|---|---|---|
1€ + 1€ |
0 €. BaFin |
|
1€ |
0 €. BAFIN |
|
1 € por orden en acciones en euros; 0,1 % por orden en otras europeas |
0 €. Lightyear Europe AS (EFSA, Estonia; licencia 4.1-1/31) |
En Lightyear, por ejemplo, la encuentras como Merlin Properties (€MRL), con el panel de compra en la misma ficha.
Otros brókers también operan en la Bolsa de Madrid. Si ya tienes cuenta en uno, busca el ISIN antes de mover dinero, y pregúntale cómo te abonará los pagos de prima de emisión.
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Preguntas frecuentes sobre las acciones de Merlin
¿Cuál es el ISIN de Merlin Properties?
Es ES0105025003. Cotiza en la Bolsa de Madrid con el ticker MRL.
¿Cuándo paga Merlin el dividendo?
Suele pagar dos veces al año: a cuenta en diciembre y el complementario en mayo. El último fue el 25 de mayo de 2026, de unos 0,22 euros brutos. El de diciembre de 2026 aún no está anunciado.
¿Cuándo presenta Merlin sus próximos resultados?
Las cuentas de enero a septiembre de 2026 salen el jueves 12 de noviembre, después del cierre de la bolsa, y las explica el viernes 13 a las 15:00.
¿Cuánto dinero necesito para comprar acciones de Merlin?
Una acción cuesta hoy 11,86 EUR euros, más la comisión del bróker y el 0,2 % del impuesto sobre transacciones financieras. Si tu bróker admite fracciones en esta acción, puedes invertir menos.
Aviso: este artículo tiene carácter informativo y educativo. No constituye recomendación de inversión ni asesoramiento financiero ni fiscal. La inversión en acciones conlleva riesgo de pérdida de capital. Para decisiones de inversión relevantes, consulta con un asesor financiero registrado en la CNMV.
El autor no tiene posición en Merlin Properties a la fecha de publicación. Rankia puede recibir una compensación de los brókers enlazados si abres cuenta a través de sus enlaces patrocinados.
