Plataforma: UrbanitaeProyecto: Proyecto Jardines del Ayra Promotor: CaralcaFecha: 30/12/2025Tipología: EquityPlazo: 34-38 mesesComentarios:- Esto sí es un proyecto bien estructurado, con una promotora real con un equipo, en un suelo que no viene arrastrando deudas ni cosas raras. Después irá bien o irá mal pero, al menos yo, esto es lo que le pido a las plataformas de crowdfuding y no proyectos raros con problemas arrastrados y promotores que son empresas vacías en las que hay una sola persona. Además, la participación de Urbanitae es minoritaria y el promotor y otros socios ponen una parte relevante del capital. - Después hay riesgos propios del negocio inmobiliario, los costes y que se vendan las casas, pero esos son los riesgos propios del negocio. El punto más débil del proyecto es poder contener los costes, ya que al ser vivienda protegida una subida de los mismos te deja sin margen de maniobra. Igualmente, habrá que ver la demanda de vivienda protegida en esa zona, pero como digo, lo que me da algo de tranquilidad es que el promotor conoce la zona y está poniendo gran parte del capital, mi obligación como inversor no es conocer cada municipio concreto eso es trabajo del promotor, lo que le pido es que si las cosas van mal esté arriesgando también su dinero, no que cobre sus fees no ponga capital y me deje a mí con el problema. - Me da la sensación de que Urbanitae se está poniendo algo las pilas con los proyectos de equity que están sacando ahora, porque cada vez son menos y están más trabajados. El problema del sistema es que todavía les queda sufrir todos los proyectos malos que ya han financiado, y eso les va a hacer daño, porque el inversor se basa en la experiencia de proyectos antiguos para valorar los proyectos de hoy, cuando son proyectos totalmente independientes. Como he dicho en otras ocasiones, ahora hay una tendencia general a creer que los proyectos de deuda son seguros y los de equity no, cuando la realidad es que la calidad del proyecto lo determina el propio proyecto no el instrumento de entrada. Ya vendrán los sustos con los proyectos de deuda que se están financiado ahora en muchos sitios, en los que los inversores irán comprobando que la ejecución de una garantía es algo complejo y largo. Cuando estás 6 o 7 años sin ver tu dinero, aunque al final lo recuperes, se quitará esa sensación general de que los proyectos de deuda son algo seguro. Scoring de riesgo5/10- Tipología: 6/10 Equity. Aunque es cierto que el promotor está alineado pues desembolsa gran parte del capital.- Promotor: 2,5/10 Es un promotor real, con su propia estructura de personal. - Comercial: 5/10 Es VPO, pero habrá que ver la demanda de la zona.- Obra: 6/10 El riesgo de desvío en costes siempre está ahí y en equity lo asumes, aquí hay un riesgo adicional ya que el precio máximo de venta está limitado. - Financiación: 3/10 No parece que vaya a ser un problema.ResumenEn resumen, proyecto de equity de los que, al menos yo, busco con una promotora real con un equipo, en un suelo que no viene arrastrando deudas ni cosas raras. Después saldrá bien o mal, pero esto se asemeja más a lo que yo entiendo como un proyecto inmobiliario. Dicen que buscan una TIR del 17% (que me parece demasiado alta), pero limitan los fees del gestor hasta alcanzar dicho objetivo. Al final, lo que me transmite, es que están también alineados con los inversores. Me da la sensación, de que Urbanitae le está viendo las orejas al lobo con los proyectos de equity, pues ahora los que van sacando parece que sí que los han estudiado y filtrado. Después ya se verá, esto es inmobiliario, pero al menos que sean proyectos en las que todos los agentes estemos alineados (menos la plataforma que cobra sus fees pase lo que pase). Disclaimer Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión.
