Re Inversor
17/02/26 13:06
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El analista de los proyectos de Crowdfunding
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Re Inversor
17/02/26 12:12
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El analista de los proyectos de Crowdfunding
De tus respuestas se denota que entiendes el sector y tienes conocimiento. La explicación de Civislend, desde mi punto de vista, es muy vaga y fácilmente desmontable. "El modus operandi de esta matriz es financiarse con dinero caro por pura "agilidad operativa" para comprar suelos o arrancar fases previas y en cuanto el proyecto es "bancarizable" lo refinancian con el banco y cancelan el prestamo con civislend." Casi todos los proyectos que se anuncian en Civislend son suelos que se compran en fases tempranas y después se refinancian con el banco, y publican cada proyecto concreto y cogen hipoteca sobre cada activo. ¿Por qué en este caso es una financiación genérica a la matriz? No huele a eso que tratan de justificar. Dicho esto, es mi opinión personal, entiendo también a los inversores que estén cómodos con la plataforma.
Re Inversor
17/02/26 10:36
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El analista de los proyectos de Crowdfunding
Todo este thinking anterior, sumado a una tendencia de que hay multitud de inversores que van a meter su dinero sea lo que sea y una plataformas que no están alineadas con estos inversores, pues ganan dinero por publicar proyectos sean buenos, regulares o malos. Cuando miro con calma cada proyecto y no paro de ver proyectos dudosos, información incompleta o directamente errónea, activos con enormes problemas, etc. Lo que me hace pensar que no se están haciendo las cosas bien en el crowdfunding y que lleva un rumbo peligroso. Yo no vengo con intención de asustar a nadie, ni hacer mala publicidad a nadie, pero si las plataformas no hacen ni un mínimo esfuerzo en filtrar proyectos y aquí hay financiación para todos, no hace falta ser un genio para saber que esto va a acabar mal. No sé si en un año o en cinco, pero en algún momento se romperá la cuerda.
Re Inversor
17/02/26 10:25
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El analista de los proyectos de Crowdfunding
Gracias por la respuesta. Estoy de acuerdo en que es un grupo empresarial grande y para no recuperar el dinero tendría que quebrar la empresa lo cual, como bien dices, es bastante improbable. Discrepo del punto segundo, no sé cómo están organizados societariamente ellos ni nos lo explica Civislend, pero lo habitual es que haya una sociedad Matriz de la que cuelgan distintas sociedades con cada proyecto y una sociedad gestora en la que está el personal y las oficinas de la empresa que factura por proyecto a cada sociedad por proyecto. En esta estructura que te expongo arriba, que es la habitual del sector, si el préstamo se utilizase para refinanciar algún proyecto en concreto, el préstamo se le daría a la SL propietaria del proyecto no a la matriz, tal y cómo se ha hecho en muchas plataformas de crowdfunding cuando anuncian proyectos para refinanciar deudas existentes. De hecho, en la propia ficha nos dicen "expansión del grupo y desarrollo de nuevas oportunidades" lo cual es, cuanto menos, una respuesta bastante vaga sabiendo que esto es inmobiliario no una empresa industrial o de cualquier otro sector. (adjunto foto) Respecto al punto 1) Solidez del balance. Coincido en que es una empresa grande, que no debe entrar en concurso por una deuda de 3,5 millones, pero también hay discrepancias. Si están financiando a la holding, las cuentas que estamos viendo son las consolidadas de todos los proyectos. Primero existe una discrepancia entra la documentación. En la Ficha de Datos se indica que se financia a "Guadalsur actuaciones inmobiliarias S.L." con este balance El activo corriente, en una empresa promotora, no es caja y equivalentes, las promociones inmobiliarias durante su construcción van a activo corriente, por lo que son o proyectos que están en construcción o viviendas finalizadas que no se han vendido. En cambio el pasivo corriente si son deudas exigibles a corto plazo. Por lo que un ratio como el fondo de maniobra, que se utiliza en otros sectores, aquí te podría dar la sensación de que es netamente positivo, pero está contaminado, ya que el activo corriente en inmobiliario no son equivalentes a caja. En el informe financiero que sube Civislend, aparece otra sociedad "Grupo Q gestión inmobiliaria" con un patrimonio neto más alto y menos pasivo. Como digo, lo mínimo que yo exigo a las plataformas es que la información coincida y la expliquen. Tenemos dos sociedades y dos balances completamente distintos. Me baso en el primero, ya que la Ficha de Datos de la inversión es la sociedad que se supone que estamos financiando. Y sin entrar en tanto detalle, ni tener que analizar las cuentas a fondo, conceptualmente esto es cómo si veo a un amigo saliendo de Cofidis de pedir un crédito, por mucho que por fuera parezca que le va todo fenomenal, a mí me saltan las alarmas, no porque vaya a quedarse en la calle, pero está claro que no es un indicador de solvencia financiera. Financiarse a un 11% +5% de apertura la matriz (no un proyecto determinado) no es algo habitual en este sector, fruto de ello es que es uno de los primeros préstamos corporativos que vemos. Si el balance y la situación es tán sólida, es el banco el primero que hace todo ese razonamiento y le presta el dinero a mucho menor coste. ¿Por qué no le está dando un préstamo corporativo el banco?Perdonad la longitud del texto, pero acabo diciendo que yo analizo las operaciones de manera global, como si estuviera yo poniendo los 3,5 millones de euros. Y doy mi opinión en base al proyecto global. Después entiendo el caso de los lectores, que al final ponen 500 y 1.000€ en distintos proyectos, y es una inversión completamente menor. Lo más probable es que todo vaya bien, y acaben devolviendo el préstamo, igual que en la mayoría de proyectos, pero tened en cuenta que con que haya más de un 10% de tasa de default la rentabilidad va a ser inferior al 0%. Es decir, si invierto 50.000€ en 50 proyectos (1.000€ por proyecto) a un 10% de rentabilidad a un año, mi ganancia son 5.000€, si de esos 50 proyectos hay 5 en problemas que no me devuelven el capital, tendría 45.000€ recuperados, 5.000€ de beneficios (menos impuestos) y 5.000€ no recuperado.
Re Inversor
14/02/26 12:14
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Civislend
Vengo publicando mi opinión desde noviembre de 2025, por lo que es falso lo que dices. Doy mi opinión sobre distintos proyectos, tanto lo bueno como lo malo, de unas y otras plataformas. Conozco el sector, probablemente más que la mayoría de este foro, y mi único objetivo es intentar aportar mi granito de arena para evitar que esto del crowdfunding se vaya de madre (que ya se ha ido) porque los palos vendrán con el tiempo y pagará todo el sector. Estoy siempre abierto al debate con cualquiera que aporte algo interesante, porque creo que el compartir información nos nutre a todos.El problema del inmobiliario es que todo el mundo se piensa que sabe, y la realidad es que hay muy pocos que entiendan de verdad los racionales de la inversión. Por último, el comentario anterior que has puesto es una soberana tontería el que estás desinformando positivamente eres tú. Una promotora los únicos costes que tiene es el personal y las oficinas, cada proyecto se financia individualmente y se aporta el dinero al inicio de la vida del proyecto, posteriormente no hay que aportar más dinero ya que va con financiación promotora. Vuelvo a repetir la pregunta, para qué es el dinero que están pidiendo? Si tú te quedas conforme con que te digan ‘para expandirse’ permíteme que exponga mis suspicacias a esa burda explicación que hace la plataforma. Pedir dinero al 11% con un 5% de comisión de apertura sin decir para que quiere el dinero a mi me saltan las alarmas sobre tensiones financieras y por eso lo expongo. Lo de justificarlo diciendo que esto es instantáneo y el banco requiere tiempo, en fin, también son instantáneos los créditos de cofidis… Por qué tienes tanta prisa en obtener el dinero, si me estás explicando que es para expandirse y sin ningún objetivo concreto a corto plazo.
Re Inversor
10/02/26 15:06
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Civislend
Plataforma: CivislendProyecto: -Promotor: Grupo Q Fecha: 17/02/2026Tipología: DeudaPlazo: 24 mesesComentarios:- Me ha sorprendido bastante este proyecto, pues no es financiación a ningún proyecto en concreto si no una financiación corporativa lo cual, a parte de ser de las primeras veces que se hace en la plataforma, no me gusta un pelo.- La promotora es mediana y tiene bastante track record, por lo que me resulta todavía más sorprendente.- Una financiación corporativa en una promotora inmobiliaria, salvando a las grandes promotoras cotizadas, es algo poco habitual que desde la crisis no ha proliferado mucho, porque la principal pregunta es ¿Para qué quiere el dinero? Si tiene proyectos nuevos, los financiaría proyecto a proyecto como todos los que han ido saliendo en la plataforma.Lo de "expandir su actividad y desarrollar nuevas oportunidades" ¿Qué significa? una promotora expande su actividad comprando suelos, proyecto a proyecto. - Además la financiación es al 11,50% +5% de apertura, una burrada. Por ponerlo en contexto, si lo utilizaran (que no va a ser el caso) para comprar nuevos suelos, tendrían que generar una TIR en esos proyectos del 14% para no perder dinero con la financiación.- Esto huele desde lejos a problemas de liquidez del promotor y, me parece todavía más extraño, que saben perfectamente que es exponerse al mercado diciendo "tengo problemas de liquidez" y eso en el inmobiliario te mata, pues todo se basa en confianza con bancos, inversores y financiadores.- Yendo un paso más allá, existe la posibilidad de que no hayan sido consciente de las implicaciones que esta financiación puede tener para ellos en el mercado o de que, siendo conscientes, no tengan otra alternativa que exponerse así públicamente y decir al mercado "no tengo liquidez".Yo no entro en financiación corporativa, ni debería permitirse que entraran minoristas, pues es mucho más complejo que analizar un proyecto determinado. Y mira que es un grupo relativamente grande para los que publican en la plataforma.Aquí no hay ejecuciones ni garantías ni inmobiliario, en caso de que impaguen es ir contra la matriz y forzar un concurso, igual que si financias a una empresa de producción de chicles. Esto es una financiación corporativa High Yield.Pero lo que realmente me voy es preocupado, que una promotora de tamaño mediano pida este tipo de financiación no indica nada bueno sobre la salud financiera de la misma, con independencia de que después la devuelva o no.Estimados lectores, que cada cual haga lo que quiera con su dinero, yo personalmente, creo que hace meses que era hora de ir plegando velas, disminuyendo la exposición a este tipo de proyectos. Lo que entras hoy, hasta dentro de 24 meses (2028) no entra en default, y eso, en inmobiliario es mucho tiempo. Quien me siga sabe que hace tiempo que no me gusta nada lo que veo en Civislend y no es hacerle mala publicidad a nadie, es ser objetivo en las cosas que van publicando. Scoring de riesgon.a. Disclaimer Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión, cada uno que haga su análisis y decida.
Re Inversor
10/02/26 15:04
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El analista de los proyectos de Crowdfunding
Disculpa que no me haya dado tiempo a mirarlo, de todas formas el que me vaya leyendo ya sabe un poco cuales son las líneas que sigo. Villas de lujo o proyectos binarios no me gustan nada. En ese caso no era más que el tramo 2 de una obra que financia al 100% Urbanitae. Calcularía cuanto es el total de costes que financia Urbanitae, cuanto es el dinero que ha puesto el promotor, y ese ratio llamado Loan to Value tiene que ser bastante amplío para tener comfort en ese tipo de proyectos. Yo no entraría en villas de lujo, pero si me lo planteara, no en ratios de LTV superiores al 60%. El proyecto se lo tiene que creer el gestor no el inversor, si va mal que tengamos como prestamistas espacio de sobra para recobrar.
Re Inversor
10/02/26 15:01
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El analista de los proyectos de Crowdfunding
Plataforma: CivislendProyecto: -Promotor: Grupo Q Fecha: 17/02/2026Tipología: DeudaPlazo: 24 mesesComentarios:- Me ha sorprendido bastante este proyecto, pues no es financiación a ningún proyecto en concreto si no una financiación corporativa lo cual, a parte de ser de las primeras veces que se hace en la plataforma, no me gusta un pelo. - La promotora es mediana y tiene bastante track record, por lo que me resulta todavía más sorprendente. - Una financiación corporativa en una promotora inmobiliaria, salvando a las grandes promotoras cotizadas, es algo poco habitual que desde la crisis no ha proliferado mucho, porque la principal pregunta es ¿Para qué quiere el dinero? Si tiene proyectos nuevos, los financiaría proyecto a proyecto como todos los que han ido saliendo en la plataforma. Lo de "expandir su actividad y desarrollar nuevas oportunidades" ¿Qué significa? una promotora expande su actividad comprando suelos, proyecto a proyecto. - Además la financiación es al 11,50% +5% de apertura, una burrada. Por ponerlo en contexto, si lo utilizaran (que no va a ser el caso) para comprar nuevos suelos, tendrían que generar una TIR en esos proyectos del 14% para no perder dinero con la financiación. - Esto huele desde lejos a problemas de liquidez del promotor y, me parece todavía más extraño, que saben perfectamente que es exponerse al mercado diciendo "tengo problemas de liquidez" y eso en el inmobiliario te mata, pues todo se basa en confianza con bancos, inversores y financiadores. - Yendo un paso más allá, existe la posibilidad de que no hayan sido consciente de las implicaciones que esta financiación puede tener para ellos en el mercado o de que, siendo conscientes, no tengan otra alternativa que exponerse así públicamente y decir al mercado "no tengo liquidez". Yo no entro en financiación corporativa, ni debería permitirse que entraran minoristas, pues es mucho más complejo que analizar un proyecto determinado. Y mira que es un grupo relativamente grande para los que publican en la plataforma. Aquí no hay ejecuciones ni garantías ni inmobiliario, en caso de que impaguen es ir contra la matriz y forzar un concurso, igual que si financias a una empresa de producción de chicles. Esto es una financiación corporativa High Yield. Pero lo que realmente me voy es preocupado, que una promotora de tamaño mediano pida este tipo de financiación no indica nada bueno sobre la salud financiera de la misma, con independencia de que después la devuelva o no. Estimados lectores, que cada cual haga lo que quiera con su dinero, yo personalmente, creo que hace meses que era hora de ir plegando velas, disminuyendo la exposición a este tipo de proyectos. Lo que entras hoy, hasta dentro de 24 meses (2028) no entra en default, y eso, en inmobiliario es mucho tiempo. Quien me siga sabe que hace tiempo que no me gusta nada lo que veo en Civislend y no es hacerle mala publicidad a nadie, es ser objetivo en las cosas que van publicando. Scoring de riesgon.a. Disclaimer Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión, cada uno que haga su análisis y decida.
Re Inversor
29/01/26 19:21
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Urbanitae
Es un habitual en las principales plataformas, pero tened claro que la rapidez con la que se cierre el proyecto no determina que la oportunidad sea más o menos arriesgada. El tiempo pondrá las cosas en su sitio y ya veremos como dentro de unos años ya no corre la gente por meter su dinero en determinados proyectos.
Re Inversor
29/01/26 19:18
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Urbanitae
Buen dato a tener en cuenta, yo sinceramente lo desconocía. En todo esto siempre digo que nos basamos en la información que nos da la plataforma pero en muchos casos, no sé si en este, estoy seguro que hay plataformas que ocultan información relevante ya sea por no levantar suspicacias o por falta de trabajo de las oportunidades. Si afectara eso que dices a esta parcela sería un punto muy relevante a tener en cuenta y, desde mi criterio propio, invalidaría la inversión.