Participaciones del usuario Re Inversor - Inversiones alternativas

Foro:

Re Inversor 29/01/26 18:41

Ha respondido al tema Urbanitae

Plataforma: UrbanitaeProyecto: Proyecto El RompidoPromotor: no informan Fecha: 30/01/2025Tipología: EquityPlazo: 34-38 mesesComentarios:- Estaba esperando para ver el webinar pero, de momento, no lo han subido. Viniendo de los proyectos que venimos esto, al menos, es un proyecto "limpio" que no arrastra problemas ni cosas raras. Promoción de 25 viviendas en El Rompido (Huelva).- Puntos negativos:1. Que el gestor sea el constructor, lejos de verlo como algo positivo, lo veo como algo negativo. ¿Cómo se vigila que no se aumenten los costes? A más coste, más beneficio para el gestor y menos beneficio para los inversores.2. Los precios de venta parecen altos con respecto a las referencias de mercado que aportan.3. Los margenes del proyecto son bastante estrechos, el beneficio antes de impuestos entre el total de costes (uno de los principales ratios que usan los promotores) es de un 18,5%. Lo habitual es que esté entre un 20 y un 25% para poder absorber contingencias.4. Los inversores de Urbanitae ponen el 100% del gasto del suelo y de los costes para pagarse sus fees, el gestor "sobre el papel" pone 400.000€ que iran a licencias y pagar arquitectos y costes de arranque. El "skin in the game" del gestor es escaso, pues con los fees de gestión, comercialización y margen de obra es bastante más que esos 400.000€.5. El nombre del promotor ni siquiera lo anuncian, investigando llegas a una persona que llevas varios años en el sector de la construcción, pero no es una promotora con personal.-Puntos Positivos:1. Proyecto nuevo que, aparentemente, viene limpio.2. TIR preferente. Por explicarlo a los lectores, con números reales de esta operación, el margen del proyecto puede caer en 700.000€ que la TIR de los inversores seguirá siendo un 13% (si el plazo se cumple). En tiempo, también he hecho el cálculo, y si se mantienen los costes y ventas del proyectos, puede retrasarse 28 meses que seguirá teniendo el inversor un 13% de TIR. Es un cierto colchón pero, en ningún caso, es una préstamo ni nada por el estilo, si se producen combinaciones de retrasos y disminución de margen del proyecto esta TIR puede bajar.3. El lado negativo de la TIR preferente es que lo que sobre va casi todo al promotor, por lo que el beneficio es muy dificil que vaya a superar este 13%.4. Entiendo que al ser promotor-constructor Urbanitae habrá metido clausulas en el contrato para vigilar la actuación del gestor. Scoring de riesgo6,5/10- Tipología: 6/10 Equity. Con TIR preferente, suelo finalista.- Promotor: 8/10 Ni ponen el nombre del promotor, investigando se llega a una persona ligada al mundo de la construcción. - Comercial: 6,5/10 Parecen altos los precios de venta estimados, aunque la zona tendrá su demanda. - Obra: 5/10 Promotor-constructor, es un arma de doble filo como no esté bien atado en el contrato. - Financiación: 4/10 Dicen que ya tienen financiación lo cual es raro si todavía ni siquiera han comprado el suelo (por no decir mentira) tendrá alguna intención verbal del banco como máximo. En cualquier caso, cuando obtengan las preventas, es un activo que se financiará sin problema. Disclaimer Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión, cada uno que haga su análisis y decida.

Re Inversor 29/01/26 18:40

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

Plataforma: UrbanitaeProyecto: Proyecto El RompidoPromotor: no informan Fecha: 30/01/2025Tipología: EquityPlazo: 34-38 mesesComentarios:- Estaba esperando para ver el webinar pero, de momento, no lo han subido. Viniendo de los proyectos que venimos esto, al menos, es un proyecto "limpio" que no arrastra problemas ni cosas raras. Promoción de 25 viviendas en El Rompido (Huelva). - Puntos negativos: 1. Que el gestor sea el constructor, lejos de verlo como algo positivo, lo veo como algo negativo. ¿Cómo se vigila que no se aumenten los costes? A más coste, más beneficio para el gestor y menos beneficio para los inversores. 2. Los precios de venta parecen altos con respecto a las referencias de mercado que aportan. 3. Los margenes del proyecto son bastante estrechos, el beneficio antes de impuestos entre el total de costes (uno de los principales ratios que usan los promotores) es de un 18,5%. Lo habitual es que esté entre un 20 y un 25% para poder absorber contingencias. 4. Los inversores de Urbanitae ponen el 100% del gasto del suelo y de los costes para pagarse sus fees, el gestor "sobre el papel" pone 400.000€ que iran a licencias y pagar arquitectos y costes de arranque. El "skin in the game" del gestor es escaso, pues con los fees de gestión, comercialización y margen de obra es bastante más que esos 400.000€.5. El nombre del promotor ni siquiera lo anuncian, investigando llegas a una persona que llevas varios años en el sector de la construcción, pero no es una promotora con personal. -Puntos Positivos: 1. Proyecto nuevo que, aparentemente, viene limpio. 2. TIR preferente. Por explicarlo a los lectores, con números reales de esta operación, el margen del proyecto puede caer en 700.000€ que la TIR de los inversores seguirá siendo un 13% (si el plazo se cumple). En tiempo, también he hecho el cálculo, y si se mantienen los costes y ventas del proyectos, puede retrasarse 28 meses que seguirá teniendo el inversor un 13% de TIR. Es un cierto colchón pero, en ningún caso, es una préstamo ni nada por el estilo, si se producen combinaciones de retrasos y disminución de margen del proyecto esta TIR puede bajar. 3. El lado negativo de la TIR preferente es que lo que sobre va casi todo al promotor, por lo que el beneficio es muy dificil que vaya a superar este 13%. 4. Entiendo que al ser promotor-constructor Urbanitae habrá metido clausulas en el contrato para vigilar la actuación del gestor. Scoring de riesgo6,5/10- Tipología: 6/10 Equity. Con TIR preferente, suelo finalista. - Promotor: 8/10 Ni ponen el nombre del promotor, investigando se llega a una persona ligada al mundo de la construcción. - Comercial: 6,5/10 Parecen altos los precios de venta estimados, aunque la zona tendrá su demanda. - Obra: 5/10 Promotor-constructor, es un arma de doble filo como no esté bien atado en el contrato. - Financiación: 4/10 Dicen que ya tienen financiación lo cual es raro si todavía ni siquiera han comprado el suelo (por no decir mentira) tendrá alguna intención verbal del banco como máximo. En cualquier caso, cuando obtengan las preventas, es un activo que se financiará sin problema. Disclaimer Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión, cada uno que haga su análisis y decida.

Re Inversor 29/01/26 12:43

Ha respondido al tema Urbanitae

Yo tengo subido en mi post el análisis de ese proyecto.

Re Inversor 28/01/26 20:55

Ha respondido al tema Urbanitae

Vengo del otro post que llevo análisis de los proyectos. Para el de Ibiza de deuda de Urbanitae me veo en la obligación moral de copiar el último mensaje que he subido en mi post:Me veo aquí en el desierto predicando pero veréis que con el tiempo muchas de las cosas que he ido poniendo se materializan. El webinar de Urbanitae de este proyecto es para llevarlo a la CNMV directamente y que el regulador afirme por escrito que está conforme con que se distribuyan este tipo de proyectos entre minoristas y que no la plataforma no está haciendo nada mal. En el webinar dicen, entre otras cosas, que han constatado que no tener licencia de primera ocupación no afecta a la liquidez ni a la venta del activo, es decir, que dicen que no es un problema no tener los papeles en regla de la vivienda que vendrá un comprador a pagar 8 millones por una villa sin papeles. Sin LPO, por ejemplo, no se puede inscribir la vivienda en el registro. Pero bueno supongo que no es un problema comprar una vivienda que no existe a nivel registral, que alguien me diga aquí si compraría una vivienda que no existe para el registro. El tema urbanístico, por mucho que digan que no es un riesgo, tras ver el webinar que apuntan a un colector y modificaciones en la urbanización y paralización de licencias por parte del ayuntamiento, es una casuística súper excepcional, por lo que indica que hay más lío del que pretenden hacer ver. Sé que hay muchos proyectos riesgosos, pero este sí que os digo sinceramente que no me gusta nada porque el riesgo de poder perder gran parte de la inversión es muy elevado, y depende de que se solucione o no el tema con el ayuntamiento. Sabeis que no me guío por deuda o equity sino por proyectos y lo que siempre digo, lo mismo después se resuelve la tramitación y se consigue sacar el préstamo, pero el riesgo de este tipo de proyectos es elevadisimo y ya no de que devuelvan el dinero antes o después, si no de que se quede el dinero enganchado varios años. Para los pocos que me leáis, de verdad, dejar pasar este. Ya sabéis que no puedo realizar recomendaciones de inversión o no, cada uno que haga su propio análisis y decida. Solo falta que venga la CNMV a decirme que soy yo el que hace mal las cosas por intentar dar luz a inversores y no el que les está ocultando información.

Re Inversor 28/01/26 20:50

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

Me veo aquí en el desierto predicando pero veréis que con el tiempo muchas de las cosas que he ido poniendo se materializan. El webinar de Urbanitae de este proyecto es para llevarlo a la CNMV directamente y que el regulador afirme por escrito que está conforme con que se distribuyan este tipo de proyectos entre minoristas y que no la plataforma no está haciendo nada mal. En el webinar dicen, entre otras cosas, que han constatado que no tener licencia de primera ocupación no afecta a la liquidez ni a la venta del activo, es decir, que dicen que no es un problema no tener los papeles en regla de la vivienda que vendrá un comprador a pagar 8 millones por una villa sin papeles. Sin LPO, por ejemplo, no se puede inscribir la vivienda en el registro. Pero bueno supongo que no es un problema comprar una vivienda que no existe a nivel registral, que alguien me diga aquí si compraría una vivienda que no existe para el registro. El tema urbanístico, por mucho que digan que no es un riesgo, tras ver el webinar que apuntan a un colector y modificaciones en la urbanización y paralización de licencias por parte del ayuntamiento, es una casuística súper excepcional, por lo que indica que hay más lío del que pretenden hacer ver. Sé que hay muchos proyectos riesgosos, pero este sí que os digo sinceramente que no me gusta nada porque el riesgo de poder perder gran parte de la inversión es muy elevado, y depende de que se solucione o no el tema con el ayuntamiento. Sabeis que no me guío por deuda o equity sino por proyectos y lo que siempre digo, lo mismo después se resuelve la tramitación y se consigue sacar el préstamo, pero el riesgo de este tipo de proyectos es elevadisimo y ya no de que devuelvan el dinero antes o después, si no de que se quede el dinero enganchado varios años. Para los pocos que me leáis, de verdad, dejar pasar este. Ya sabéis que no puedo realizar recomendaciones de inversión o no, solo falta que venga la CNMV a decirme que soy yo el que hace mal las cosas por intentar dar luz a inversores y no el que les está ocultando información.

Re Inversor 27/01/26 13:06

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

Plataforma: UrbanitaeProyecto: Proyecto Alegre Promotor: DOS MIURAS HOLDING SL Fecha: 29/01/2025Tipología: DeudaPlazo: 18+6+6 mesesComentarios:- Sigo diciendo que Urbanitae me parecen los más transparentes del mercado y que intentan, al menos, hacer las cosas bien, pero creo que es que no hay oportunidades suficientes para el volumen de comisiones que tienen que generar todas estas plataformas y acaban metiendo proyectos cada vez más riesgosos. También digo, hay plataformas que están financiando cosas en Republica Dominicana, eso sí que es riesgo, hay que intentar ser objetivos con todas las plataformas, pero sepan que estamos navegando entre proyectos con muchísimos riesgos. - Lo más importante de todo es este párrafo "En el marco de la Due Diligence Técnica realizada por un asesor independiente, se ha identificado que la urbanización de Vista Alegre se encuentra actualmente inmersa en un proceso administrativo de regularización urbanística, lo que ha generado una pausa temporal en la tramitación de nuevas licencias, incluida la Licencia de Primera Ocupación (LPO)." Como digo, punto positivo para Urbanitae porque nos lo están contando y no van de mala fe (seguro que en otras plataformas estamos financiando proyectos con estos mismos riesgos y no nos han dicho nada), pero punto negativo por dejar pasar este riesgo. Esto es un binario, o se soluciona el trámite urbanístico (desconozco cual es) o ya no es que las villas se vendan o no, es que se convierte en un suelo donde no se puede construir y, por tanto, se perdería casi toda la inversión. - Lo anterior, para mi criterio, invalida la operación. No puedes meter a minoristas en operaciones de alto riesgo en la que pueden perder una gran parte del capital, el interés, además, es bajo para el riesgo asumido. Que esta operación la haga un Fondo de Inversión tras un análisis exhaustivo de la casuística tiene sentido, porque si se equivocan los gestores van a la calle, pero no que lo haga Urbanitae con el dinero de ahorradores no debería ser permisible. - Para el que me lea con asiduidad, ya saben que, a parte, hay que huir de los proyectos en los que pone la palabra "refinanciación" que, para el lenguaje cotidiano de los que no sean expertos se traduce en "Proyecto que arrastra problemas". También huyo de la palabra "villa" ya que son proyectos binarios que se vende o no se vende lo que incrementa la concentración de riesgo. -El 18+6+6 es algo obsceno para el mundo inmobiliario, hasta 30 meses para un activo que está a un 70%. Lo hacen para evitar problemas de impagos y poder decir que el préstamo está al día, pero la financiación debe de ser acorde a los tiempos del proyecto no poner plazos largos para decir "así no pueden decir que han incumplido". Si hubiera que ejecutar, estamos hablando de que mínimo hasta 2031-2032 no se tendría control sobre el activo. - Los 4 millones que dicen que levantan de coinversores (es la parte de la gestora a grandes inversores) sinceramente no sé como lo hacen y como han conseguido "engañar" a inversores que se presuponen profesionales para que entren en este tipo de proyectos en los que los riesgos vs beneficio está claramente descompensado. Insisto, Urbanitae para mí son los que mejor hacen las cosas y les agradezco la transparencia, ya que solo podemos analizar los proyectos si nos dan la información (otras plataformas no nos la dan), pero este proyecto no es para ningún inversor minoritario. El problema es que se acaban los proyectos que financiar, pero para mantener la estructura hay que seguir sacando proyectos, si no cómo pagan los salarios, y la única manera de seguir sacando proyectos es asumir cada vez más riesgos (con el dinero de otros). Scoring de riesgo8/10- Tipología: 8/10 Deuda. Ejecutar el activo no nos garantiza recuperar el dinero si el activo está sobre una zona no urbanizable (viviendas ilegales). - Promotor: 9/10 Ni ponen el nombre del promotor, investigando se llega a dos personas de Italia. - Comercial: 8/10 Dos villas de lujo, todo o nada. - Obra: 3/10 Esto sí que parece que está avanzado- Financiación: 8/10 No para financiar el proyecto si no, en caso de que pasen 30 meses y sigamos igual no va a venir nadie a refinanciarnos. Disclaimer Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión.

Re Inversor 23/01/26 13:11

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

Perdonad que no me pase por aquí pero casi todos los últimos que están subiendo son fuera de España y prefiero no opinar de mercados que no conozco. Si ya es difícil el inmobiliario en España como para analizar una oportunidad de un país donde no conozco ni la jurisdicción.

Re Inversor 16/01/26 11:42

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

Plataforma: UrbanitaeProyecto: Proyecto Casa Fortuna Promotor: Casas Fintech Fecha: 20/01/2025Tipología: EquityPlazo: 30 mesesComentarios:- Seré breve, no me gusta hablar de cosas que desconozco y, el mercado de lujo, es un mercado muy específico que no controlo, por lo que no sé si las estimaciones son realistas, conservadoras u optimistas.- No me gusta entrar en villas ya que el riesgo está muy concentrado, es un único activo que se vende o no se vende y el potencial comprador es un número muy reducido de clientes. Y me gusta menos entrar a través de equity y lo explico: - Me gustaría saber cual es la idea de financiación de este activo, bancaria o alternativa, probablemente sea financiación alternativa ya que son proyecto no financiables por el banco. No sé si es la propia Urbanitae la que va a financiar la obra, aunque creo que dijeron que no podían entrar en equity y en deuda en un mismo proyecto por temas regulatorios. Si es un Fondo externo, será a tipos de interes alto y con garantía hipotecaria, por lo que el equity (nosotros y el promotor) somos los que estaremos en problemas si la villa no se vende ya que ellos ejecutaran la garantía y nos podríamos quedar sin nada. Esto es así en todos los proyectos de equity, pero el riesgo no es el mismo si es una promoción con 60 viviendas a jugárnoslo todo a una villa de 16 millones de euros. No quiero quedar siempre de pesimista ni parece un asusta inversores, pero es otro proyecto que no me gusta por lo explicado anteriormente, el riesgo está muy muy concentrado y, si por lo que sea no se vende la villa, el que nos tiene cogidos es el financiador ya que corremos el riesgo de perder toda la inversión. A nivel inmobiliario, no puedo juzgarlo ya que no conozco el mercado concreto. Scoring de riesgon.a.- Tipología: n.a.- Promotor: n.a.- Comercial: n.a. - Obra: 6/10 n.a. - Financiación: n.a. Disclaimer Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión.

Re Inversor 12/01/26 19:55

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

Por lo que he leído, proyecto de deuda financiado en Marzo de 2023 por 12 meses (hasta Marzo 2024) al 11%. Posteriormente se prorroga hasta en tres ocasiones por 19 meses en total, subiendo el tipo de interés al 15% y el 16%. Todo teórico numeritos en una pantalla, porque devolverse no se ha devuelto ni un céntimo.Llegamos a Enero de 2026, han pasado 31 meses desde que los inversores pusieron el dinero en el proyecto y a día de hoy están igual que hace 2 años y medio. Si se inicia un proceso de ejecución son, mínimo, 24 meses hasta llegar a la subasta judicial y la recuperación del capital dependerá del valor del activo en dicha subasta. Es decir, tener el dinero inmovilizado mínimo casi cinco años en un proyecto de 12 meses, y sin saber siquiera cuánto se recuperará. La deuda no son proyectos seguros, están empezando a llegar ejecuciones de proyectos de 2023 cuando los proyectos de deuda eran minoritarios y las plataformas todavía intentaban guardar algo las formas. No quiero ser catastrofista y, a veces la locura del mercado puede con todo, pero creo que los inversores van a ir aprendiendo a base de palos.

Re Inversor 12/01/26 19:32

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

Plataforma: CivislendProyecto: Residencial Tagle Badajoz Promotor: DOMUSCORP RE S.L. Fecha: 12/01/2025Tipología: DeudaPlazo: 15+6 mesesComentarios:- Va a parecer que tengo algo contra Civislend, pero nada más lejos de la realidad, intento ser objetivo en los análisis en base a la información que nos proporcionan. No quiero ser reiterativo, pero no me gusta nada la tendencia de la plataforma que ya ni se preocupa en explicar los proyectos. La mayoría irán bien si sigue el mercado como hasta ahora, ya que estamos viviendo la fase expansiva del ciclo, pero no por buen hacer de la plataforma si no por el viento de cola que trae el mercado. - Yo es que no puedo entrar a valorar el proyecto porque lo que explican no tiene ningún sentido, más allá del activo, la zona, la demanda, etc. si alguien que sea más avispado puede explicarme las siguientes dudas que no entiendo: 1. El precio de compra con IVA es de 3.800.000 € (en el pdf ponen 3,3), que será 3.100.000 sin IVA, la tasación de Civislend dice que el suelo vale 4.498.798€, es decir, quieren que nos creamos que el promotor está comprando el suelo por 1.400.000€ menos de lo que vale. Si alguien me puede explicar como lo hacen todos los promotores de Civislend que consiguen comprar el suelo tan barato en el mercado, en un mercado en el que se están pagando autenticas barbaridades por los suelos. 2. Aprox. 700.000€ son de IVA que el promotor recupera y no está pignorado. Por tanto, la aportación del promotor en el mejor de los casos será de 2.000.000€. 3. Le dan 1.000.000€ para arquitectos y licencias, si alguien conoce a algún arquitecto que cobre 1.000.000€ por redactar un proyecto básico. Puesto a inventar, por lo menos que pongan el mismo dato en el PDF "estudio económico" no que ponen que el coste de arquitectos es de 286.000€ y el de licencias 277.000€. Está claro que, al menos 500.000€, es menos capital que está poniendo el promotor, cuya aportación tras los ajustes estará en el entorno del 1.500.000€. 4. Y lo más importante de todo, ¿Cuál es el plan de negocio? Compramos el suelo y dentro de 15 meses se vende (ganando el promotor dinero para cubrir intereses y costes del préstamo) en base a qué. ¿O el plan de negocio es simplemente asumir que el precio del suelo seguirá subiendo y por eso lo venderemos más caro?Ese juego de la cerilla es bastante peligroso y es especulación pura y dura, compro un suelo, no hago ninguna actuación de valor y asumo que lo venderé más caro. El escenario más probable: es que sea el propio promotor el que tiene el contrato de compraventa y, en el futuro, buscará un socio para traspasar el suelo y construir las viviendas. Incluso es probable que el suelo sea ya propiedad del mismo promotor y esté cambiándolo de manos para reconocer parte de la plusvalía. Esta parte es especulación, pero como no explican nada tengo que realizar mis propias asunciones y no es un escenario descabellado. Dicho todo esto, no es lo peor que han sacado en las últimas semanas y creo que el proyecto puede ser hasta potable por las garantías y los márgenes, pero cuando ya ni se preocupan en contarme para qué quieren el dinero, simplemente me lo piden, conmigo al menos que no cuenten. La dejadez, la falta de información, y datos que son claramente falsos lo que provocan, al menos en mi caso, es desconfianza absoluta. Scoring de riesgon.a.- Tipología: n.a.- Promotor: n.a.- Comercial: n.a. - Obra: 6/10 n.a. - Financiación: n.a. Disclaimer Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión.