Participaciones del usuario Re Inversor - Inversiones alternativas

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Re Inversor 22/12/25 12:13

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

No seré yo quien defienda a Urbanitae, el problema es que por intentar vestir algo de lo que no es acaban diciendo cosas sin sentido. Este proyecto no es de deuda, es de equity, y debería medirse con los parámetros de un proyecto de equity no de deuda. No es que le deban 16 millones al banco, ese capital lo irá aportando el banco durante la obra para financiar la construcción, es un préstamo promotor normal como en todas las obras. Ahora, como bien dices, el LTV no tiene sentido en este préstamo ya que el primero que cobra es el banco que recuperará el activo para pagar su capital, intereses, intereses de demora y costes de ejecución. Por tanto, el LTV sería descontándole al valor de tasación del activo terminado todo el importe de estos costes bancarios. Pero, como digo, esto es así en todos los proyectos de equity. No sé si los inversores al entrar a un proyecto son conscientes o no, pero todos los proyectos de equity la obra se financia con el Banco y, si el proyecto va mal, el Banco ejecuta las garantías y es el primero que cobra (puede que el único si el valor de la garantía no cubre su deuda). Por tanto, en todos los proyectos de equity existe la posibilidad de no recuperar ni un euro. Son casos poco frecuentes en la actualidad con la evolución actual del mercado, pero el riesgo de perder toda la inversión existe.

Re Inversor 20/12/25 14:32

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Es equity capado a un 10% en eso estoy de acuerdo, aunque lo llamen deuda. En el resto no estoy de acuerdo, pese a que podamos estar sesgado porque Urbanitae haya hecho las cosas mal con los proyectos de equity tu razonamiento lleva a pensar que todos los proyectos de equity son una estafa y en eso no estoy de acuerdo. Los inversores tienen una muestra muy pequeña ya que apenas llevan 2 años con el tema del crowdfunding y confunden garantías con la calidad del proyecto. Como si tener una garantía hipotecaria te garantizara recuperar el capital, entonces porque quebraron los bancos si tenían garantía hipotecaria sobre los activos de todos los préstamos? Porque el activo no valía para recuperar ni siquiera la deuda.Yo prefiero un proyecto de equity bien armado sobre un activo líquido que un proyecto de deuda con garantía hipotecaria sobre un activo en un municipio de 10.000 habitantes. Ya llegarán los tiempos en que empiecen a salir inversores descontentos con Civislend o Wecity, es cuestión de tiempo ya que han financiado proyectos de deuda que tienen muy mala pinta y en los que el dinero puede quedarse bloqueado muchos años.

Re Inversor 20/12/25 12:09

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Plataforma: UrbanitaeProyecto: Proyecto Intur Panorámico Promotor: InturFecha: 23/12/2025Tipología: DeudaPlazo: 12 mesesComentarios:- Es un proyecto en el cual el banco les estará exigiendo que pongan más capital, pero el promotor habrá defendido ante Urbanitae que el proyecto ya está suficientemente avanzado y el riesgo actual no merece un 15% de TIR para el inversor que entre ahora ya que está con un gran grado de avance en comercialización, licencias, costes, etc. - La promotora no tendrá el capital disponible y habrá decidido aportarlo con Urbanitae con una deuda subordinada sin garantías. - El proyecto a nivel de riesgos creo que es óptimo para el inversor que entra ahora, lo que es más difícil dirimir es si la rentabilidad de un 10% es justa o baja para los riesgos que está asumiendo el inversor. Entiendo a las dos partes, si yo fuera promotor también defendería que esto está ya encarrilado y que demasiado que le dan un 10% a inversores pasivos, pero también entiendo que para el inversor es equity no deuda, ya que no sé que diferencia hay entre una deuda sin garantías y el equity, más allá de que la rentabilidad de la deuda está capada al 10%. - Yo sé que los lectores, por malas experiencias, están sesgados a que los proyectos de equity son malos y los de deuda son buenos pero eso no es así, cada proyecto será bueno o malo en función del precio de entrada. A mí no me importa entrar en equity si el proyecto está bien armado (este lo está) y lo que sí es más discutible es por qué me limitan al 10% mi ganancia. Quizás lo más justo sería colocar el interés en el entorno del 12% (ni para el promotor ni considerarlo puro equity). - Lo que también queda claro que ahora está de moda vender proyectos de deuda, ya que esos se llenan al instante y los de equity no, y por eso le ponen la etiqueta a este de proyecto de deuda. Si lo explicaran igual pero llamándolo equity, los inversores serían más reacios a entrar, pero el proyecto es exactamente el mismo y las garantías son exactamente las mismas (deuda cuya garantía es convertirse en equity si no te pagan). Scoring de riesgo5/10- Tipología: 5,5/10 ¿Deuda? - sin garantías. Aunque es cierto que el promotor está alineado pues desembolsa gran parte del capital. - Promotor: 5/10 Ni son los mejores del mercado ni es un tio que está desarrollando su primer proyecto. - Comercial: 3/10 Está encarrilada las ventas.- Obra: 5/10 El riesgo de desvío en costes siempre está ahí y en equity lo asumes.- Financiación: 3/10 También dicen que está cerrada. ResumenEn resumen, proyecto de deuda cuya garantía es convertirse en equity en caso de impago. De todas formas yo no juzgaré a la plataforma porque me intente colar proyectos de equity como deuda, si no por la calidad del proyecto y, en este caso, está suficientemente atado todo (al menos eso parece desde fuera) para que no perciba demasiados riesgos latentes que puedan perjudicar mi inversión. Lo que sí discutiría es si la rentabilidad es acorde al riesgo que estoy asumiendo, quizás fuera más justo en el entorno del 12% anual. Esto es el crowdfunding, mientras sigamos entrando en masa nadie va a mirar la calidad de los proyectos. Si el inversor minorista fuera capaz de valorar los proyectos de calidad ya se preocuparían las plataformas de buscarlos, pues los que fueran de baja calidad se les quedarían sin financiar. Disclaimer Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión.

Re Inversor 15/12/25 13:46

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Tengo el análisis subido en la página 3 de este hilo, si veo que se empieza a complicar el hacer seguimiento busco maneras para que sea más fácil de ver los análisis de cada proyecto de un vistazo.

Re Inversor 15/12/25 13:42

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Esto es lo que intento hacer ver, cargan la responsabilidad en los inversores diciendo que esta inversión conlleva riesgos (que lo sabemos) pero para los que no ha conllevado riesgo es para la plataforma ni para el promotor. Está claro, en ese ejemplo, que el plan de negocio estaba muy mal redactado y eso no es culpa de los inversores. Lo peor que en los últimos meses han pasado proyectos mucho peores que ese por el filtro, el que invirtiera en Julio de 2022 se está dando cuenta ahora Diciembre 2025 de que le han vendido unas expectativas de rentabilidad que no eran reales. Lo mismo pasa con muchos de los proyectos que ya se han invertido en 2024-2025 solo que no se darán cuenta hasta dentro de un par de años cuando no les quede otra que ir reconociendo las perdidas con respecto al plan de negocio. P.D: Te lo dicen ahora lo de los sobrecostes porque no les queda otra (ya van a devolver el dinero por finalización del proyecto), pero estoy convencido que lo saben desde hace ya meses.

Re Inversor 14/12/25 21:13

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Plataforma: UrbanitaeProyecto: Proyecto Pizarro Promotor: LEDICIA REAL ESTATEFecha: 16/12/2025Tipología: DeudaPlazo: 24+6 mesesComentarios:- Este me gusta más que el anterior, sigue siendo un promotor que no es promotor (tiene pinta que es el primer proyecto que hace), pero el activo y las garantías son más sólidas. - Al meter 3 inversores propios el promotor (que serán familias con dinero de la zona) ya es una garantía adicional pues no queda mal solo con minoristas a los que no conoce, si no con su circulo cercano. - El activo está en una zona consolidada de Vigo, la rentabilidad del proyecto la determinará si ha comprado a buen precio o demasiado caro, pero eso será problema del promotor ya que Urbanitae está parcialmente cubierto con un préstamo de 4 Millones para un coste (suelo más obra) de 5,8 millones (68% de LTC). - La garantía hipotecaría, unido a ser un activo con cierta liquidez, es lo que nos da margen para cobrar nuestros intereses con independencia de que el proyecto vaya bien o mal. - La clave en los proyectos de deuda es preguntarse, si va mal, ¿Quién tiene un problema, los inversores de Urbanitae o el promotor? En este caso, por las garantías y compromiso con el proyecto, creo que si la cosa va mal el que sale mal parado (y, por tanto buscará como solucionarlo) es el promotor. Scoring de riesgo4,5/10- Tipología: 3/10 Deuda - garantía hipotecaria sobre activo con cierta liquidez.- Promotor: 6,5/10 Promotor pequeño, pero es un suelo recién comprado y pone inversión de inversores suyos cercanos..- Comercial: 6/10 La parte más complicada de todo proyecto, lo que no se puede dudar es que conocen la zona ya que son de allí. - Obra: 4/10 Van con margenes de contingencias altos en el Plan de Negocio.- Financiación: 2/10 Financia Urbanitae toda la obra. ResumenEn resumen, creo que es un proyecto razonable, esperemos que el gestor/promotor no meta la pata pero entra dentro de los riesgos asumibles de la inversión inmobiliaria (al final te tienes que fiar de alguien). Las garantías son sólidas y hay margen para presionar en caso de problemas en el desarrollo. Disclaimer Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión.

Re Inversor 14/12/25 20:52

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Plataforma: UrbanitaeProyecto: Proyecto Benasque Promotor: REGEN Regeneración InmobiliariaFecha: 15/12/2025Tipología: DeudaPlazo: 12+6 mesesComentarios:- No me gusta mucho, como siempre digo estamos aquí fuera del supermercado rebuscando entre la basura y es dificil comparar entre basura. Un poquito mejor que otra basura que hemos visto en las distintas plataformas pero no deja de ser un proyecto con un nivel de riesgo elevados. - Como siempre digo, esto no significa que vaya a ir bien o mal, al final no deja de ser un proyecto de deuda y se podrá presionar al promotor para que lo intente arreglar, pero creo que el riesgo es más elevado de lo que se intenta transmitir. - Varios puntos que siempre menciono, siempre que veo Refinanciar una deuda existente salta una alerta. ¿Entrarías a refinanciar Villa Olivia? Probablemente no porque ya conocéis la película, no sé cual será la película que arrastra este activo, pero está claro que viene de incumplir sus compromisos con otros financiador. - Esto no es un promotor, por tanto el riesgo siempre es más elevado, tanto por la exposición que tiene (probablemente sea el único proyecto que gestiona), como por los conocimientos técnicos. Este negocio no consiste en comprar y construir, hay muchos factores urbanísticos y técnicos con gran implicación en resultados. - El tema urbanístico pasan de puntillas y no me queda claro, no sé si el suelo tiene pendiente trámites urbanísticos o puede solicitar ya licencia. - No conozco Benasque, pero simplemente viendolo en google maps meter un proyecto de 90 viviendas allí (lo mismo luego es un exito) pero no parece proporcionado al volumen de población existente. - Decir que el Banco va a refinanciar el préstamo es falsear la verdad, en las condiciones actuales aunque tuvieran preventas y licencia el banco no les daría la financiación si no ponen equity. Decir que tienen negociaciones muy avanzadas con el banco para financiar un proyecto dentro de 12 meses es directamente mentir, no hace falta explicar mucho, bajen a su sucursal bancaria y diganle que se van a comprar una casa el año que viene pero que quieren que se comprometan ya a financiarles la compra. - Por poner algo positivo, sin conocer demasiado el proyecto, al estar comprado el suelo hace años asumo que el valor actual es mayor, osea que a unas malas estaríamos adquiriendo un suelo en Benasque a 2,1 millones (450€/m2). La liquidez que tenga ese suelo, sin conocer el mercado, es probable que sea bastante baja. - Aquí lo que siempre digo, si estoy financiando un activo en Madrid sé que en algún precio se venderá sea más alto o más bajo, en Benasque no lo tengo tan claro y si no se vende, por mucho que un papelito diga que vale 3 o 4 millones, el dinero que voy a tener en mi cuenta son 0 euros. Scoring de riesgo7/10- Tipología: 5/10 Deuda - pero sobre un activo con una liquidez cuestionable. - Promotor: 8/10 Promotor pequeño, no pone capital y trae un suelo que arrastra problemas. - Comercial: 7/10 89 viviendas en Benasque me parece un volumen arriesgado para la población actual, lo que no signfica que no tenga mercado y puede ser el punto más débil de mi análisis, ya que estoy hablando sin conocer la zona. - Obra: n.a No aplica ya que no construimos nosotros.- Financiación: 7,5/10 Que vayan buscando soluciones porque con esta estructura de capital no les va a financiar el banco. ResumenEn resumen, los he visto peores pero nuevamente un proyecto de calidad muy baja con el combo proyecto refinanciado, promotor que no es un promotor, nula aportación de equity, liquidez del activo baja y en base a una refinanciación bancaria que, en condiciones actuales, no parece probable. No me parece un proyecto de un 10% de interés y más bien lo tendría en la zona del 13-15%. Lo único que se salva es que, al menos, es deuda, por lo que si no nos pagan al promotor o la familia le haríamos un buen roto y tenemos poder para presionar para que solucionen las cosas, pero si el activo no tiene sentido inmobiliario (que no sé determinarlo con la información que tenemos) poco va a poder moverse el promotor. Disclaimer Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión.

Re Inversor 14/12/25 20:10

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Respeto tu opinión pero, en este caso, no la comparto. A mi no me importa el incentivo a éxito que tenga el promotor si no que el Plan de Negocio sea realista y que el promotor cobre cuando vaya bien el proyecto, no que el proyecto salga mal y el promotor cobre unos fees de gestión elevados. De hecho el problema de las bajas rentabilidades de equity de los proyectos de Urbanitae ha sido esa, que el Plan de Negocio no era realista y los gestores y Urbanitae, aun así, cobraban sus fees. Es indignante que haya proyectos en los que el inversor ha tenido su dinero inmovilizado 40-50 meses y le devuelvan un 2% de TIR pero, a la misma vez, Urbanitae haya ganado un 6% y el Promotor haya ganado también su margen en fees de gestión. Es decir, han cogido el dinero de todos nosotros siendo ellos los especialistas y vendiéndonos unas TIR estimadas elevadisimas, no cumplen con lo que proyectaron y ellos cobran y el inversor se queda sin nada. ¿Quién debe determinar si el Plan de Negocio es realista o no? Desde mi punto de vista Urbanitae, pero a la vista está que no lo han hecho en muchísimos proyectos ya sea por falta de conocimiento o por falta de alineación de intereses. Ante la ausencia de que lo hagan las plataformas debería intervenir la CNMV y fijar unos criterios mínimos de riesgo por operación. Lo que no se puede es lavarse todo el mundo las manos y decir que es que son inversiones de riesgo y que los minoristas tenian que ser conscientes de donde se metían. La línea entre asumir que el inmobiliario tiene riesgos y estafar a la gente proyectando rentabilidades altas que son completamente irreales es muy delgada. La rentabilidad de los proyectos no la determinará una TIR preferente, ni un incentivo a éxito del promotor, si no un Plan de Negocio realista y bien ejecutado. En el caso descrito, el promotor se lleva el 40% del beneficio sobre una TIR de un 15% (en un plazo de 36 meses) es decir, cuando los inversores hayamos ganado un 50% sobre nuestro capital el siguiente euro ganado se repartirá 40-60 para el promotor. Ojalá todos los problemas fueran esos.

Re Inversor 14/12/25 09:38

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Si, son habituales. De hecho estoy cómodo con ello, piensa que la TIR ahora mismo no deja de ser un número hecho en base a un escenario que hace el promotor. Si en el escenario me dicen que la TIR va a ser de un 20% sin incentivo para el promotor pero hay una línea de fees de gestión que pone 3millones es donde hay que tener la sospecha, pues el coste de gestionar el proyecto para el promotor no van a ser 3 millones si no que ahí es donde está sacando beneficio. Lo habitual en proyectos de equity es estar en TIR de entre el 12-15%, de hecho me parece que el promotor podría apretarle más a urbanitae exigiéndoles mayores beneficios para ellos. Al final piensa que hoy en día lo más difícil de todo es encontrar suelo para promover a buen precio, no existe, entonces cuando un promotor encuentra un proyecto bueno tiene la capacidad de exigirle a los inversores unos mayores retornos para el promotor, actualmente el encontrar inversores para un proyecto bueno NO es un problema. Por eso, salvo contadas ocasiones, la mayoría de proyectos que llegan a estas plataformas son los que los grandes inversores no se creen el plan de negocio o no se fían del promotor. Los promotores buenos ya tienen a grandes inversores que te ponen el dinero que necesites para promover.

Re Inversor 13/12/25 11:36

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Recordar que esto no es ningún consejo de inversión, me puedo equivocar en los análisis. Además tener en cuenta que a nosotros nos llega ni la mitad de la información del proyecto, osea que puede que haya datos relevantes que no puedan ser analizados. Plataforma: UrbanitaeProyecto: Proyecto Isea Estepona Promotor: QuadratiaFecha: 13/12/2025Tipología: EquityPlazo: 36 mesesComentarios:- Empiezo por lo positivo, el promotor sí es un promotor real con estructura, personal (etc.) que, con mayor o menor acierto en sus proyectos anteriores en Urbanitae sí que se dedica a este sector. Se podrá equivocar, como todos, pero podemos intuir que está realizando el proyecto porque realmente cree en él, además conocen la zona porque han desarrollado otros proyectos. - La zona la conozco y funciona bien, lo que nos indica que el activo va a tener liquidez pues a algún precio habrá alguien interesado en comprarlo. - Pero aquí lo importante para ganar dinero no es que se vendan viviendas, si no que la diferencia entre el total de costes y los precios de venta de margen suficiente. Ejemplos tenemos muchos en Urbanitae desarrollados en Madrid, las viviendas se van a vender seguro y eso es una tranquilidad, pero si te cuesta más hacerlas que el precio de venta pues tienes TIR tendentes a cero en proyectos en zonas líquidas. - El precio de transacción del suelo (que es el indicador más importante) es bastante razonable e incluso diría que bajo para la zona. - Una cosa que no me gusta es que esté pendiente de aprobación de un Estudio de detalle, pues es un tema administrativo que depende del Ayuntamiento. No tengo información para valorar si ese riesgo de retraso en plazos es alto o bajo, aunque es cierto que se han cubierto estimando un plazo de 40 meses. Los fees de gestión que ponen son contenidos, los margenes razonables. Sinceramente, como todos los proyectos inmobiliarios pueden ir bien o mal, pero creo que este promotor es de los que hace bien las cosas pues las hipótesis presentadas son razonables y eso, al menos, es una tranquilidad. A mí me gusta, y creo que otro indicador de que Urbanitae también se lo cree es que hay 4,1 millones de coinversores de Urbanitae (family offices) que son los inversores "premium" de Urbanitae. A esos family offices no les cuelan las cosas que sí que distribuyen entre minoritarios. Como he dicho otras veces, esto no va de equity o deuda, si no de calidad de los activos y plan de negocio. No me importa que sea equity si es un proyecto como este, el único punto y riesgo, por experiencia, es el tema del Estudio de Detalle, pero bueno así es el inmobiliario, si no hubiera ningún riesgo serían otros retornos. Scoring de riesgo5,5/10- Tipología: 4/10 Equity - pero alineado el promotor con el proyecto- Promotor: 4/10 Creo que es una empresa suficientemente seria o, al menos, esa es mi impresión desde fuera. - Comercial: 7/10 La parte más complicada en Estepona, pues no se suele comprar allí sobre plano, demanda hay seguro lo que hay que determinar es a qué precio. - Obra: 6/10 El riesgo de desvío en costes siempre está ahí y en equity lo asumes. - Financiación: 4/10 No espero que vaya a suponer un problema. ResumenEn resumen, es un proyecto de equity pero bien montado, con un promotor serio, con unos números razonables y en una zona con liquidez. Los riesgos siempre están ahí, el tema del Estudio de Detalle es lo más complejo, pero el suelo se ha transaccionado a buen precio y eso es lo más importante en este sector. Me gusta, y creo que a los inversores premium de Urbanitae (family offices) también, y esos son inversores serios con capacidad de análisis a los que no les colocan producto de baja calidad. Disclaimer Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión.