Participaciones del usuario Re Inversor - Inversiones alternativas

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Re Inversor 12/12/25 22:12

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

Plataforma: CivislendProyecto: Bunyola Hills Promotor: BUNYOLA HILLS SLFecha: 12/12/2025Tipología: DeudaPlazo: 18+6 mesesComentarios:- Civislend cada día me gusta menos la dejadez que tienen en presentar los proyectos, encima de que dan poca información ya es que ni se molestan en poner bien los datos. En la descripción dicen que compra el suelo por 2.000.000€ en el estudio económico pone 950.000€, en la descripción pone que dan 1,4 millones de préstamo en el estudio pone 1,9M€. Será un error y entiendo que prevalecerá la descripción pero es que es una vergüenza que ya ni siquiera se preocupen de poner bien los tres datos que ponen. Aunque normal, si es que da igual lo que pongan, se va a llenar. Otra cosa que también les encanta últimamente es dar un valor de tasación muy elevado con respecto al precio de compra para poder vender un LTV bajo. Obviamente esas tasaciones están infladas y no es ningún indicador de menor riesgo, el indicador a seguir es el Loan to Cost (total de préstamo entre precio de compra del suelo). - Después el proyecto irá bien o mal, pero es que de verdad es una vergüenza a lo que ha llegado esto. Llenan tan fácil los proyectos que ya ni es necesario que pongan los números bien, lo mismo el siguiente proyecto solo sacan una foto y le dicen a la gente que pongan 5M€ y la gente se pega por darle el dinero. - El proyecto, pues yo que sé, si es que lo que dan es un párrafo y un estudio económico que no coincide con el parráfo. - Al menos (si me atengo a los datos que pone el párrafo) si el promotor pone 1 millon para comprar el suelo y civislend pone el otro millón hay algo de margen para presionar en caso de impago. Ahora lo de darle el dinero a una persona que solo ha creado una sociedad para este proyecto y del que, al menos nosotros, no sabemos nada más es comprar papeletas para que en un proyecto de estos te hagan el lío y desaparezca el dinero. Que no dudo de este señor, pero que esto no es una promotora, es un señor del que no hay información en internet que ha creado una sociedad para comprar este suelo y no dan ningún tipo de información sobre el o la promotora. - SI da la casualidad de que es un señor serio y realmente está poniendo 1 millón, pues si que existiría cierta palanca contra él con la hipoteca. Y otra cosa que también les encanta ahora es decir que nos va a sacar el banco con el préstamo promotor cuando eso, en este caso, estoy completamente seguro que no va a ser así. El banco va a ver lo mismo que estamos viendo ahora, una persona que no ha promovido nunca poniendo un capital mínimo y, probablemente por la tipología de activo, sin las viviendas vendidas. - El riesgo además de que sea un solo señor, aunque sea alguien serio, es que la promoción inmobiliaria no es comprar un suelo y ponerte a construir, hay muchos temas técnicos y regulatorios que no sé si este señor controla y si habrá hecho un análisis urbanístico adecuado o va a haber sorpresas durante la tramitación de la licencia. - Por último, ¿La hipoteca sirve? Conceptualmente es una palanca para presionar, pero ya me diréis para que queremos los inversores un suelo en Bunyola, que no tiene pinta de tener muchos compradores. Que le pregunten al Banco Popular o cualquiera de esos que también decían, bueno si tengo un activo que una tasación dice que vale más mi inversión está protegida. Este tipo de proyectos recuerdan a eso, solo que ahora los bancos no prestan el dinero para esas cosas y hay una serie de plataformas que han tenido la genial idea de ser ellos los que presten el dinero, porque además no es suyo si no de todos nosotros, sin que ningún regulador se pase a exigirles un mínimo control de riesgos. Scoring de riesgo (no voy a poner un scoring cuando no hay información y encima está mal entre un sitio y otro). No ApplicaResumenNo me gusta, ni la dejadez de Civislend, ni el perfil del promotor. Las garantías si son las del párrafo son aceptables (60% LTC), pero como te encuentres con un pirata no hay garantías que te salven. No sé si será este u otro proyecto, pero viendo el caliz que están cogiendo las cosas los inversores de Civislend se van a llevar un susto más temprano que tarde, lo mismo este proyecto va fenomenal, pero la extrema dejadez y la ausencia de criterios mínimos a los promotores es comprar papeletas para que se te cuelen sinvergüenzas con poca ética a hacerte un lío. He criticado mucho a Urbanitae por muchos proyectos, pero es que la dejadez de Civislend es infame, al menos en Urbanitae se preocupan por intentar proporcionar toda la información a los inversores, aunque eso no determina la rentabilidad final del proyecto. Disclaimer Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión.

Re Inversor 11/12/25 23:31

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

Disculpad que he tenido bastante lío estos días, este fin de semana vuelvo y analizo los proyectos que estén publicados! Si en algún momento queréis que mire algún proyecto no dudéis en decírmelo que saco un hueco para daros mi opinión!

Re Inversor 10/12/25 17:10

Ha respondido al tema Urbanitae

Ya pagaron el 11% de intereses a Diciembre 2024 (12 meses), y ahora devuelven el 99% del capital y pagan un 15% de intereses de Enero a Junio 2025 (lo que sería un 7,5% sobre el capital). El resto de intereses se capitalizan en un nuevo préstamo al 15% sin garantías.Asumiendo que ese resto de intereses no se cobran nunca, el proyecto habría permitido recuperar el 99% del capital y un 18,5% en intereses en un plazo de 24 meses. Es decir, los inversores sacarían una TIR de aprox. 8%. Era un proyecto inicialmente al 11% de deuda con garantía hipotecaria. Para que seamos conscientes de que claro que los proyectos de deuda pueden dar una rentabilidad inferior a la estimada o, incluso, no recuperarse el capital.

Re Inversor 10/12/25 17:01

Ha respondido al tema Urbanitae

Habiendo leído lo publicado de Villa Julia y Villa Olivia y visto el webinar, sin tener datos concreto del proyecto, tengo que decir que creo que el acuerdo que ha conseguido Urbanitae es bastante decente para los inversores. Igual que critico los riesgos de los proyectos (por cierto esto son villas que ya anticipaba que son proyectos de riesgos más elevados), creo que Urbanitae hace un buen papel en hacer valer sus garantías y sacar un acuerdo bueno para los inversores, teniendo en cuenta que es un proyecto con problemas. Podríamos debatir si era posible prever que este proyecto era de un riesgo elevado (desde mi punto de vista sí deberían elevar la calidad de los proyectos que publican) pero ya metidos en el problema la solución es aceptable. El problema principal lo tendrá el financiador que entre ahora (ya un proyecto que arrastra problemas) para pagar a los inversores de Urbanitae. Por eso siempre digo que los proyectos refinanciados son sinónimo de que arrastran problemas y no me gustan nada. Si hoy sacaran a refinanciar el proyecto de Villa Julia en Urbanitae probablemente los inversores no entrarían, ya que conocen los problemas que arrastra, pero cuando publican otros proyectos a refinanciar nos damos tortas por entrar cuando, simplemente, es que nosotros no conocemos la historia, pero el riesgo del proyecto es más elevado, pues habrá alguien que lo haya financiado en su día, ahora tenga problemas para salir y nos está pasando sus problemas a nosotros.

Re Inversor 03/12/25 12:48

Ha respondido al tema Urbanitae

Eso ya a criterio de las plataformas, yo lo que creo que es importante trasladar al inversor es que estas cosas pueden pasar, que existe riesgo de pérdida total de la inversión o tener el dinero retenido 8-10 años. Mucha gente al entrar en estos proyectos creo que piensa que las posibilidades de perder dinero son casi inexistentes cuando la realidad es otra, los propios fondos de inversión que tienen a los mejores profesionales del mercado pierden dinero, imagínate en estas operaciones que impulsan, en algunos casos, ni siquiera promotores si no individuos de dudosa credibilidad que no han construido una promoción nunca. La clave es que el retorno esté alineado al riesgo que están asumiendo los inversores. Mi pregunta es, en el caso de Botanic si el promotor ha demostrado ser un sinverguenza de quién es la culpa ¿Del promotor, de la plataforma o del inversor? Y como ese hay más que ya se han colado en proyectos financiados en plataformas y que, con el tiempo, se irán viendo que son proyectos donde no se va a recuperar capital. En mi opinión, las plataformas deberían intentar filtrar a estos perfiles, pero el sistema es perverso porque ellos también ganan dinero al levantar el capital y, además, el inversor minorista no es capaz de valorar el riesgo de la operación si no que percibe más seguridad cuando una plataforma saca muchos proyectos y los llena rápido. A corto plazo esto funciona, a largo plazo esto llevará a una acumulación de problemas en estas plataformas que no serán capaz de levantar.

Re Inversor 03/12/25 11:18

Ha respondido al tema Urbanitae

Sin tener información del proyecto, por los plazos que han pasado y sabiendo que Urbanitae es el primer interesado en darle solución para evitar la mala publicidad, si no han conseguido resolver nada hasta ahora, estando el mercado inmobilario como está que cualquier cosa se transacciona, yo me iría haciendo a la idea de que va a haber pérdida de capital y puede llegar a ser completa (no recuperar nada). Lo que es injusto es que publiciten que no han perdido dinero en ningún proyecto, porque este es un claro ejemplo donde los inversores es bastante probable que recuperen poco o nada. Esto es como cuando una cotizada entra en concurso de acreedores, hasta que no se resuelve el concurso "teoricamente" no has perdido ya que las acciones valen 0 pero no las puedes vender, entonces hasta que no se liquida la compañía (en 5-10 años) puedes decir que nunca has perdido dinero en bolsa, pero la realidad es que ya tienes unas pérdidas reales pues tus acciones no tienen ningún valor (aunque no las puedas vender).

Re Inversor 03/12/25 11:14

Ha respondido al tema Urbanitae

Buenas Pedro, En este caso no influye, ya que la plataforma ya decia inicialmente que el equity total de la operación era un importe superior, lo unico que decía que iba a ser cubierto ese equity por otros coinversores y, al final, lo cubren ellos. Es decir, que la rentabilidad teorica del equity es la misma, la cubran inversores minoristas o coinversores. No sé a nivel regulatorio como debería de fijar esto la CNMV ya que las plataformas no pueden publicitar proyectos de +5Millones y han empezado a trocear proyectos en tramos, sobre todo en deuda. Pero bueno ese requisito en cualquier caso no afecta a la calidad de la operación.

Re Inversor 01/12/25 17:51

Ha respondido al tema Civislend

Me abstengo de hacer comentarios, cada cual que considere a qué le da más credibilidad.

Re Inversor 01/12/25 17:28

Ha respondido al tema Urbanitae

Para sorpresa de nadie, los famosos coinversores no han considerado interesante el proyecto (si es que existían) y lanzan ahora otros 2 millones de euros entre minoristas. Aquí lo leyeron hace dos semanas lo que era probable que pasara.

Re Inversor 01/12/25 15:20

Ha respondido al tema Urbanitae

Correcto, de hecho es que no puede haberlas. Para poder acceder al activo antes hay que poner 12 millones. Por eso no es un proyecto de deuda, con independencia de la etiqueta que quieran ponerle en la plataforma.