Participaciones del usuario Re Inversor - Inversiones alternativas

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Re Inversor 21/11/25 20:26

Ha respondido al tema Wecity

No me da tiempo con tantos proyectos a analizarlos, paso a dejar mi opinión del próximo de Madrid Sirio Valdecarros. No me extiendo ya que estos proyectos no tienen misterio, financiar el IVA contra una garantía pignoraticia del mismo es de las cosas más seguras que se pueden hacer en el inmobiliario ya que te deudor es Hacienda no el promotor. El retorno es el 10,5% y el plazo será corto (6-9 meses), pero a nivel de riesgos yo siempre estoy cómodo en estos proyectos. Salvo que al promotor se le olvide decirle a Hacienda que le devuelva el IVA, no se me ocurren muchos más escenarios para no recuperar el dinero.

Re Inversor 21/11/25 20:18

Ha respondido al tema Urbanitae

Plataforma: UrbanitaeProyecto: Hotel SevillaPromotor: Confia Capital Fecha: 25/11/2025Tipología: EquityPlazo: 26-30 mesesComentarios:- Comenzar destacando (no siempre es así) que estamos hablando de un proyecto nuevo (nada de refinanciaciones ni suelos con problemas), en una ubicación consolidada. Importante resaltar que es un proyecto comercial (hotelero) no residencial, no tiene nada que ver una cosa con otra, especialmente en liquidez del activo.- Me va a ser difícil dar luz a este proyecto ya que el hotelero no es un ámbito que domine, aunque tengo nociones, pero hay que tener claro que es un mundo completamente distinto a la promoción de viviendas a nivel de riesgos y de beneficios.- De lo que dice Urbanitae solo resaltar un par de falsas verdades. Cuando dicen "3M€ ampliable a 2M€ si lo solicita el promotor", lo que harán es ir a los coinversores (family offices que invierten con Urbanitae) a presentarles el proyecto y si no consiguen convencerlos sacaran en la plataforma los otros 2M€ ya que los minoristas les ponen menos problemas que los inversores profesionales. Por otro lado, destacar también que es un proyecto que impulsa Urbanitae pues sus inversores son los que ponen el 90% del capital, el "sponsor" es más un gestor delegado.- Dicho todo esto, esto no va de vender casas mas o menos caras, esto es un negocio que, en función del éxito o no que tenga el hotel, podrá ganarse más o menos dinero. Aquí si hay muchas más varianza de retorno (tanto al alza como a la baja) pues el valor del hotel vendrá determinado por la Yield de Salida y el Flujo de Caja que genere el hotel.En esto, lo más importante es el contrato con el operador (que no podemos analizar), pero vamos con independencia del contrato, lo importante es que vayan clientes al hotel.- Desde mi punto de vista (subjetivo), no es una zona que crea que vaya a tener una demanda hotelera excesiva, pero esto si que es hablar por hablar porque no he podido analizar los números que ha realizado el operador hotelero para saber si son realistas o no.- Lo importante que tenéis que saber para decidir: i) Es un proyecto con alta varianza (tanto para bien como para mal) lo mismo sale una TIR final del 25% que se pierde el 20% del capital ii) La liquidez del activo es mucho menor que la de un proyecto residencial iii) Es un proyecto que impulsa Urbanitae y, en este caso, tengo la certeza que lo impulsan porque creen en él no por generar su comisión.Scoring de riesgo7/10- Tipología: 8/10 Equity - alta varianza de los ingresos esperados por la venta del hotel.- Promotor: 8/10 Gestor pequeño, entiendo que Urbanitae lo supervisará.- Comercial: 8/10 Alta varianza- Obra: n.a. Engañaría si dijera otra cosa, no tengo ni idea de estimar si los costes son más o menos acertados.- Financiación: 4/10. Dicen que ya tienen financiación para la obra.ResumenAl gusto del consumidor, al menos es un proyecto nuevo que no arrastra problemas y en una zona consolidada, saber si los números planteados se van a materializar es algo que ya depende de la valoración personal de cada inversor de la viabilidad del proyecto hotelero en esa zona. Importante saber, aunque lo vuelva a repetir, que este tipo de proyectos no tiene nada que ver con una promoción residencial (donde el margen y la varianza es mucho más estable). Este es otro mundo, los riesgos son distintos y la varianza mucho más elevada. En un desarrollo residencial, por la alta demanda, no se suele ni pegar un pelotazo ni perder mucho dinero, aquí se puede ganar más dinero del proyectado o perder dinero, pues el valor de venta del hotel (un único activo) varía en función de muchas variables, principalmente ocupación y tasas de descuento (rentabilidad que le exija a ese activo un patrimonialista que lo quiera comprar). A mí no me gusta la zona para un proyecto hotelero, pero eso ya es una opinión personal no inmobiliaria. Disclaimer Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni invertir ni no invertir en proyectos de inversión, cada uno con su dinero que haga lo que considere.

Re Inversor 21/11/25 20:18

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

Plataforma: UrbanitaeProyecto: Hotel SevillaPromotor: Confia Capital Fecha: 25/11/2025Tipología: EquityPlazo: 26-30 meses Comentarios:- Comenzar destacando (no siempre es así) que estamos hablando de un proyecto nuevo (nada de refinanciaciones ni suelos con problemas), en una ubicación consolidada. Importante resaltar que es un proyecto comercial (hotelero) no residencial, no tiene nada que ver una cosa con otra, especialmente en liquidez del activo. - Me va a ser difícil dar luz a este proyecto ya que el hotelero no es un ámbito que domine, aunque tengo nociones, pero hay que tener claro que es un mundo completamente distinto a la promoción de viviendas a nivel de riesgos y de beneficios. - De lo que dice Urbanitae solo resaltar un par de falsas verdades. Cuando dicen "3M€ ampliable a 2M€ si lo solicita el promotor", lo que harán es ir a los coinversores (family offices que invierten con Urbanitae) a presentarles el proyecto y si no consiguen convencerlos sacaran en la plataforma los otros 2M€ ya que los minoristas les ponen menos problemas que los inversores profesionales. Por otro lado, destacar también que es un proyecto que impulsa Urbanitae pues sus inversores son los que ponen el 90% del capital, el "sponsor" es más un gestor delegado. - Dicho todo esto, esto no va de vender casas mas o menos caras, esto es un negocio que, en función del éxito o no que tenga el hotel, podrá ganarse más o menos dinero. Aquí si hay muchas más varianza de retorno (tanto al alza como a la baja) pues el valor del hotel vendrá determinado por la Yield de Salida y el Flujo de Caja que genere el hotel. En esto, lo más importante es el contrato con el operador (que no podemos analizar), pero vamos con independencia del contrato, lo importante es que vayan clientes al hotel. - Desde mi punto de vista (subjetivo), no es una zona que crea que vaya a tener una demanda hotelera excesiva, pero esto si que es hablar por hablar porque no he podido analizar los números que ha realizado el operador hotelero para saber si son realistas o no. - Lo importante que tenéis que saber para decidir: i) Es un proyecto con alta varianza (tanto para bien como para mal) lo mismo sale una TIR final del 25% que se pierde el 20% del capital ii) La liquidez del activo es mucho menor que la de un proyecto residencial iii) Es un proyecto que impulsa Urbanitae y, en este caso, tengo la certeza que lo impulsan porque creen en él no por generar su comisión. Scoring de riesgo7/10- Tipología: 8/10 Equity - alta varianza de los ingresos esperados por la venta del hotel. - Promotor: 8/10 Gestor pequeño, entiendo que Urbanitae lo supervisará. - Comercial: 8/10 Alta varianza- Obra: n.a. Engañaría si dijera otra cosa, no tengo ni idea de estimar si los costes son más o menos acertados. - Financiación: 4/10. Dicen que ya tienen financiación para la obra. ResumenAl gusto del consumidor, al menos es un proyecto nuevo que no arrastra problemas y en una zona consolidada, saber si los números planteados se van a materializar es algo que ya depende de la valoración personal de cada inversor de la viabilidad del proyecto hotelero en esa zona. Importante saber, aunque lo vuelva a repetir, que este tipo de proyectos no tiene nada que ver con una promoción residencial (donde el margen y la varianza es mucho más estable). Este es otro mundo, los riesgos son distintos y la varianza mucho más elevada. En un desarrollo residencial, por la alta demanda, no se suele ni pegar un pelotazo ni perder mucho dinero, aquí se puede ganar más dinero del proyectado o perder dinero, pues el valor de venta del hotel (un único activo) varía en función de muchas variables, principalmente ocupación y tasas de descuento (rentabilidad que le exija a ese activo un patrimonialista que lo quiera comprar). A mí no me gusta la zona para un proyecto hotelero, pero eso ya es una opinión personal no inmobiliaria. Disclaimer Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni invertir ni no invertir en proyectos de inversión, cada uno con su dinero que haga lo que considere.

Re Inversor 21/11/25 19:21

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

Justo ese balance me refiero. En este caso no es que una nueva Sociedad compre el suelo, si no que se refinancia a la Sociedad que ya tiene el activo

Re Inversor 20/11/25 20:13

Ha respondido al tema Civislend

Un dato más y ya lo dejo, acabo de ver que al final de la tasación publicada (eso que nadie se lee y por eso lo suben) aparece que en 2019 se inicia el proyecto de parcelación de este activo (fecha desde la que dice civislend que es propietaria del activo el actual dueño) por Grupo Otero. Para quién no lo conozca, grupo otero es una empresa que ha quebrado en 2023 (https://www.eleconomista.es/vivienda-inmobiliario/noticias/12191499/03/23/El-desplome-del-Grupo-Otero-hunde-a-las-subcontratas-con-deudas-millonarias.html) Supongo que esta información no es relevante para invertir y por eso Civislend no informa de ello.... en fin, que siga la fiesta.

Re Inversor 20/11/25 20:04

Ha respondido al tema Civislend

Lo siento si soy demasiado directo o negativo, pero es que no me gusta nada el camino que está tomando esto y que nadie del sector haga nada mientras hay unas personas que se dedican a invertir el dinero de minoristas en proyectos sin asumir responsabilidades y aprovechando el FOMO por el crowdfunding. Como digo, lo mismo el proyecto es magnifico, pero información para analizarla no dan ¿Por qué no se ha cumplido el plan de negocio que tenían en Abril de 2023? ¿Cuál es el nuevo plan de negocio? ¿Qué hitos se tienen que cumplir para que nos devuelvan el dinero? ¿Por qué le dan 1 millon más del coste del préstamo que les ha vencido? ¿Por qué en balance pone que el suelo lo compraron por 2,7 millones? .....

Re Inversor 20/11/25 19:59

Ha respondido al tema Civislend

Plataforma: CivislendProyecto: Valle del Golf MarbellaPromotor: No determinado Fecha: 26/11/2025Tipología: DeudaPlazo: 15+3 mesesComentarios:- No me gusta nada el proyecto porque no hay apenas información y no sé siquiera lo que se está financiando, intentando interpretar la documentación que suben entiendo que el suelo lo compraron con financiación alternativa y para que no les ejecuten el préstamo (que estará vencido) buscan a otros inversores que le refinancien.- Confirmo el párrafo anterior, en Nota Simple aparece que el préstamo lo dió un banco Sueco en abril de 2023 por 2,1 millones al 11,5% y venció en Mayo de 2025.- Ya dije en otro post que estos proyecto refinanciados y si encima no explican por qué, es una autentica red flag para huir de ellos.- El préstamo anterior sumando intereses era de 2,3 millones de euros y ahora Civislend le da 3,8 millones!!! Osea que no solo refinancia el préstamo si no que le da 1,5 millones extras no sé muy bien para qué. - No puedo siquiera analizar el proyecto ya que no dan información pero el mayor problema, y lo que no sé como el regulador lo permite, es que si hay problemas, que en muchos de este tipo de proyectos seguro que los habrá, dirán que ellos daban la información a los inversores y que los inversores asumían el riesgo. Que lo mismo lo han analizado Civislend y el proyecto está super atado, pero información no proporcionan ninguna y esto es como invertir a ciegas. - Por intentar poner algo de inmobiliario al análisis, interpreto que están fase de gestión de algún trámite urbanístico ya que dicen que la salida de los inversores es con la venta de las parcelas con licencia de obra. Lo que quieren es un balón de oxígeno de año y medio más para seguir estirando el chicle y ver si sacan el proyecto adelante (que por motivos que desconozco no ha salido hasta ahora) - En el apartado de contradicciones en la poca información que ponen puedo detallar muchas:i) El administrador y dueño de la Sociedad propietaria del activo es una persona de Suecia (este dato no se menciona en ninguna parte).ii) El estudio económico no sirve para nada, ya que están diciendo que nos repagan con la venta de parcelas.iii) Aportan un informe de EY de Septiembre de 2024 - Clásico de usar un sello de una big four para después echarle la culpa a otro. Como pueden usar un informe de hace 15 meses (sería probablemente el que le pasarían al anterior fondo que les financiara).iv) Dice que el promotor aporta 2,4 millones a la firma, obviamente es falso ya que el suelo es suyo, querrán decir que hasta el día de hoy ese es el dinero que se han gastado y no recuperan con la financiación de Civislend. Aún así ese dato también parece no ser correcto.v) Dicen que el suelo les costó 4,7 millones, nuevamente ese dato parece ser mentira ya que la Sociedad en el documento "Ficha de datos fundamentales de la inversión" tiene un activo de 2,7 millones. Para el que no lo sepa, los suelos se valoran a coste de adquisición en balance y no se amortizan.Scoring de riesgo7,5/10- Tipología: 6/10 Deuda - garantía hipotecaria sobre un activo que viene refinanciado y no nos dicen por qué.- Promotor: 8/10 Capital mínimo en el proyecto (donde están los 2,4 millones que dicen que ponen). Además detrás hay una persona extranjera y de cara a los inversores una promotora nacional que se fundó hace dos años.- Comercial: 7/10 Entiendo que las parcelas resultantes no están vendidas- Obra: n.a.- Financiación: 8/10.ResumenHuyan de este tipo de proyectos hay muchas oportunidades como para meterse en proyectos oscuros, con poca información y que ya vienen con problemas de antes.Es un ejemplo más de la degeneración del crowdfunding, mientras el regulador no solo no hace ningún tipo de vigilancia, si no que les da su sello a las plataformas y provoca que el minorista crea que eso los hace más seguros.Ya, en muchas plataformas, ni siquiera se explica el proyecto y este es un ejemplo. Aquí lo que han hecho es subir dos pdfs antiguos, poner unos números que no parecen certeros y no explicar ninguna información clara sobre el mismo ¿Por qué? Porque saben que se va a llenar pase lo que pase.Dicho todo esto, esto no implica que el proyecto vaya a ir bien o mal, pero lo mínimo es que me permitan analizar los riesgos y decidir por mí mismo como inversor o, si no, que la plataforma lo analice por mí y asuman ellos la responsabilidad, pero no que no me den información y encima pongan un disclaimer diciendo que ellos no asumen responsabilidad. Disclaimer Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni invertir ni no invertir en proyectos de inversión, cada uno con su dinero que haga lo que considere.

Re Inversor 20/11/25 19:58

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

Plataforma: CivislendProyecto: Valle del Golf MarbellaPromotor: No determinado Fecha: 26/11/2025Tipología: DeudaPlazo: 15+3 mesesComentarios:- No me gusta nada el proyecto porque no hay apenas información y no sé siquiera lo que se está financiando, intentando interpretar la documentación que suben entiendo que el suelo lo compraron con financiación alternativa y para que no les ejecuten el préstamo (que estará vencido) buscan a otros inversores que le refinancien. - Confirmo el párrafo anterior, en Nota Simple aparece que el préstamo lo dió un banco Sueco en abril de 2023 por 2,1 millones al 11,5% y venció en Mayo de 2025. - Ya dije en otro post que estos proyecto refinanciados y si encima no explican por qué, es una autentica red flag para huir de ellos.- El préstamo anterior sumando intereses era de 2,3 millones de euros y ahora Civislend le da 3,8 millones!!! Osea que no solo refinancia el préstamo si no que le da 1,5 millones extras no sé muy bien para qué. - No puedo siquiera analizar el proyecto ya que no dan información pero el mayor problema, y lo que no sé como el regulador lo permite, es que si hay problemas, que en muchos de este tipo de proyectos seguro que los habrá, dirán que ellos daban la información a los inversores y que los inversores asumían el riesgo. Que lo mismo lo han analizado Civislend y el proyecto está super atado, pero información no proporcionan ninguna y esto es como invertir a ciegas. - Por intentar poner algo de inmobiliario al análisis, interpreto que están fase de gestión de algún trámite urbanístico ya que dicen que la salida de los inversores es con la venta de las parcelas con licencia de obra. Lo que quieren es un balón de oxígeno de año y medio más para seguir estirando el chicle y ver si sacan el proyecto adelante (que por motivos que desconozco no ha salido hasta ahora) - En el apartado de contradicciones en la poca información que ponen puedo detallar muchas: i) El administrador y dueño de la Sociedad propietaria del activo es una persona de Suecia (este dato no se menciona en ninguna parte). ii) El estudio económico no sirve para nada, ya que están diciendo que nos repagan con la venta de parcelas. iii) Aportan un informe de EY de Septiembre de 2024 - Clásico de usar un sello de una big four para después echarle la culpa a otro. Como pueden usar un informe de hace 15 meses (sería probablemente el que le pasarían al anterior fondo que les financiara). iv) Dice que el promotor aporta 2,4 millones a la firma, obviamente es falso ya que el suelo es suyo, querrán decir que hasta el día de hoy ese es el dinero que se han gastado y no recuperan con la financiación de Civislend. Aún así ese dato también parece no ser correcto. v) Dicen que el suelo les costó 4,7 millones, nuevamente ese dato parece ser mentira ya que la Sociedad en el documento "Ficha de datos fundamentales de la inversión" tiene un activo de 2,7 millones. Para el que no lo sepa, los suelos se valoran a coste de adquisición en balance y no se amortizan. Scoring de riesgo7,5/10- Tipología: 6/10 Deuda - garantía hipotecaria sobre un activo que viene refinanciado y no nos dicen por qué. - Promotor: 8/10 Capital mínimo en el proyecto (donde están los 2,4 millones que dicen que ponen). Además detrás hay una persona extranjera y de cara a los inversores una promotora nacional que se fundó hace dos años. - Comercial: 7/10 Entiendo que las parcelas resultantes no están vendidas- Obra: n.a.- Financiación: 8/10. ResumenHuyan de este tipo de proyectos hay muchas oportunidades como para meterse en proyectos oscuros, con poca información y que ya vienen con problemas de antes. Es un ejemplo más de la degeneración del crowdfunding, mientras el regulador no solo no hace ningún tipo de vigilancia, si no que les da su sello a las plataformas y provoca que el minorista crea que eso los hace más seguros. Ya, en muchas plataformas, ni siquiera se explica el proyecto y este es un ejemplo. Aquí lo que han hecho es subir dos pdfs antiguos, poner unos números que no parecen certeros y no explicar ninguna información clara sobre el mismo ¿Por qué? Porque saben que se va a llenar pase lo que pase. Dicho todo esto, esto no implica que el proyecto vaya a ir bien o mal, pero lo mínimo es que me permitan analizar los riesgos y decidir por mí mismo como inversor o, si no, que la plataforma lo analice por mí y asuman ellos la responsabilidad, pero no que no me den información y encima pongan un disclaimer diciendo que ellos no asumen responsabilidad. Disclaimer Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni invertir ni no invertir en proyectos de inversión, cada uno con su dinero que haga lo que considere.

Re Inversor 19/11/25 13:53

Ha respondido al tema Urbanitae

Recordar que yo no puedo aconsejarle a nadie invertir o no en un proyecto determinado, esto es solo mi opinión personal: Plataforma: UrbanitaeProyecto: San JacintoPromotor: ALERCE REAL ESTATE PARTNERS Fecha: 24/11/2025Tipología: DeudaPlazo: 12+6 mesesComentarios:- No tengo mucho que aportar, creo que el Proyecto está bien planteado por todas las partes, cuando se hacen las cosas bien y se sacan proyectos que tienen buena pinta también hay que decirlo.- Pese a que el proyecto parece atado a todos los niveles (licencia, comercialización y financiación) el promotor asume el riesgo ya que desembolsa gran parte del capital de la operación y Urbanitae complementa para fondear la obra y costes asociados. Además las garantías son sólidas (Hipoteca 1er rango).- Como siempre digo esto no va de equity o deuda, este son el tipo de proyectos en el que se alinea promotor e inversores y en los que el crowdfunding cobra sentido. Después podrá salir bien o mal porque el sector inmobiliario implica riesgos, pero no tengo ninguna queja con respecto a la operación planteada y, si la sacaran como equity, estaría igualmente contento con la misma.- La rentabilidad es acorde al riesgo, yo no quiero 15% falsos si no 10% reales. EL único punto negativo que se reservan el derecho a sacarnos en 5 meses si el Banco otorga avales (que les será más barato que la financiación de Urbanitae). Scoring de riesgo3,5/10- Tipología: 3/10 Deuda - con garantía hipotecaria de un activo líquido y el promotor aporta gran parte de equity.- Promotor: 5/10 Alineado - capital relevante en el proyecto. No son muy grandes, pero parece gente profesional.- Comercial: 4/10 El activo está vendido, pero en los contratos siempre se fijan clausulas de salida si el promotor incumple en plazos. En cualquier caso, si ejecutan la operación según lo firmado el activo está vendido.- Obra: 3/10 Puede haber desviaciones pero al ser deuda no me preocupa excesivamente este punto- Financiación: 2/10 Financia Urbanitae la obra.ResumenProyecto con un nivel de riesgos adecuado, esto es lo que, al menos yo, le pido a las plataformas de crowdfunding, después como inversores asumiremos el riesgo inmobiliario (por eso es un 10% el retorno) pero al menos que el proyecto tenga sentido, el inversor esté cubierto y que el promotor se la juegue conmigo. Disclaimer Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión.

Re Inversor 19/11/25 13:53

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

Recordar que yo no puedo aconsejarle a nadie invertir o no en un proyecto determinado, esto es solo mi opinión personal: Plataforma: UrbanitaeProyecto: San JacintoPromotor: ALERCE REAL ESTATE PARTNERS Fecha: 24/11/2025Tipología: DeudaPlazo: 12+6 mesesComentarios:- No tengo mucho que aportar, creo que el Proyecto está bien planteado por todas las partes, cuando se hacen las cosas bien y se sacan proyectos que tienen buena pinta también hay que decirlo. - Pese a que el proyecto parece atado a todos los niveles (licencia, comercialización y financiación) el promotor asume el riesgo ya que desembolsa gran parte del capital de la operación y Urbanitae complementa para fondear la obra y costes asociados. Además las garantías son sólidas (Hipoteca 1er rango). - Como siempre digo esto no va de equity o deuda, este son el tipo de proyectos en el que se alinea promotor e inversores y en los que el crowdfunding cobra sentido. Después podrá salir bien o mal porque el sector inmobiliario implica riesgos, pero no tengo ninguna queja con respecto a la operación planteada y, si la sacaran como equity, estaría igualmente contento con la misma. - La rentabilidad es acorde al riesgo, yo no quiero 15% falsos si no 10% reales. EL único punto negativo que se reservan el derecho a sacarnos en 5 meses si el Banco otorga avales (que les será más barato que la financiación de Urbanitae). Scoring de riesgo3,5/10- Tipología: 3/10 Deuda - con garantía hipotecaria de un activo líquido y el promotor aporta gran parte de equity. - Promotor: 5/10 Alineado - capital mínimo en el proyecto. No son muy grandes, pero parece gente profesional. - Comercial: 4/10 El activo está vendido, pero en los contratos siempre se fijan clausulas de salida si el promotor incumple en plazos. En cualquier caso, si ejecutan la operación según lo firmado el activo está vendido. - Obra: 3/10 Puede haber desviaciones pero al ser deuda no me preocupa excesivamente este punto - Financiación: 2/10 Financia Urbanitae la obra. ResumenProyecto con un nivel de riesgos adecuado, esto es lo que, al menos yo, le pido a las plataformas de crowdfunding, después como inversores asumiremos el riesgo inmobiliario (por eso es un 10% el retorno) pero al menos que el proyecto tenga sentido, el inversor esté cubierto y que el promotor se la juegue conmigo. Disclaimer Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión.