Re Inversor

Re Inversor 29/01/26 19:21

Ha respondido al tema Urbanitae

Es un habitual en las principales plataformas, pero tened claro que la rapidez con la que se cierre el proyecto no determina que la oportunidad sea más o menos arriesgada. El tiempo pondrá las cosas en su sitio y ya veremos como dentro de unos años ya no corre la gente por meter su dinero en determinados proyectos. 

Re Inversor 29/01/26 19:18

Ha respondido al tema Urbanitae

Buen dato a tener en cuenta, yo sinceramente lo desconocía. En todo esto siempre digo que nos basamos en la información que nos da la plataforma pero en muchos casos, no sé si en este, estoy seguro que hay plataformas que ocultan información relevante ya sea por no levantar suspicacias o por falta de trabajo de las oportunidades. Si afectara eso que dices a esta parcela sería un punto muy relevante a tener en cuenta y, desde mi criterio propio, invalidaría la inversión. 

Re Inversor 29/01/26 18:41

Ha respondido al tema Urbanitae

 Plataforma: UrbanitaeProyecto: Proyecto El RompidoPromotor: no informan  Fecha: 30/01/2025Tipología: EquityPlazo: 34-38 mesesComentarios:- Estaba esperando para ver el webinar pero, de momento, no lo han subido. Viniendo de los proyectos que venimos esto, al menos, es un proyecto "limpio" que no arrastra problemas ni cosas raras. Promoción de 25 viviendas en El Rompido (Huelva).- Puntos negativos:1. Que el gestor sea el constructor, lejos de verlo como algo positivo, lo veo como algo negativo. ¿Cómo se vigila que no se aumenten los costes? A más coste, más beneficio para el gestor y menos beneficio para los inversores.2. Los precios de venta parecen altos con respecto a las referencias de mercado que aportan.3. Los margenes del proyecto son bastante estrechos, el beneficio antes de impuestos entre el total de costes (uno de los principales ratios que usan los promotores) es de un 18,5%. Lo habitual es que esté entre un 20 y un 25% para poder absorber contingencias.4. Los inversores de Urbanitae ponen el 100% del gasto del suelo y de los costes para pagarse sus fees, el gestor "sobre el papel" pone 400.000€ que iran a licencias y pagar arquitectos y costes de arranque. El "skin in the game" del gestor es escaso, pues con los fees de gestión, comercialización y margen de obra es bastante más que esos 400.000€.5. El nombre del promotor ni siquiera lo anuncian, investigando llegas a una persona que llevas varios años en el sector de la construcción, pero no es una promotora con personal.-Puntos Positivos:1. Proyecto nuevo que, aparentemente, viene limpio.2. TIR preferente. Por explicarlo a los lectores, con números reales de esta operación, el margen del proyecto puede caer en 700.000€ que la TIR de los inversores seguirá siendo un 13% (si el plazo se cumple). En tiempo, también he hecho el cálculo, y si se mantienen los costes y ventas del proyectos, puede retrasarse 28 meses que seguirá teniendo el inversor un 13% de TIR. Es un cierto colchón pero, en ningún caso, es una préstamo ni nada por el estilo, si se producen combinaciones de retrasos y disminución de margen del proyecto esta TIR puede bajar.3. El lado negativo de la TIR preferente es que lo que sobre va casi todo al promotor, por lo que el beneficio es muy dificil que vaya a superar este 13%.4. Entiendo que al ser promotor-constructor Urbanitae habrá metido clausulas en el contrato para vigilar la actuación del gestor. Scoring de riesgo6,5/10- Tipología: 6/10 Equity. Con TIR preferente, suelo finalista.- Promotor: 8/10 Ni ponen el nombre del promotor, investigando se llega a una persona ligada al mundo de la construcción. - Comercial: 6,5/10 Parecen altos los precios de venta estimados, aunque la zona tendrá su demanda.  - Obra: 5/10  Promotor-constructor, es un arma de doble filo como no esté bien atado en el contrato. - Financiación: 4/10 Dicen que ya tienen financiación lo cual es raro si todavía ni siquiera han comprado el suelo (por no decir mentira) tendrá alguna intención verbal del banco como máximo. En cualquier caso, cuando obtengan las preventas, es un activo que se financiará sin problema.   Disclaimer                                                                                                                             Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión, cada uno que haga su análisis y decida. 

Re Inversor 29/01/26 18:40

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

 Plataforma: UrbanitaeProyecto: Proyecto El RompidoPromotor: no informan  Fecha: 30/01/2025Tipología: EquityPlazo: 34-38 mesesComentarios:- Estaba esperando para ver el webinar pero, de momento, no lo han subido. Viniendo de los proyectos que venimos esto, al menos, es un proyecto "limpio" que no arrastra problemas ni cosas raras. Promoción de 25 viviendas en El Rompido (Huelva). - Puntos negativos: 1. Que el gestor sea el constructor, lejos de verlo como algo positivo, lo veo como algo negativo. ¿Cómo se vigila que no se aumenten los costes? A más coste, más beneficio para el gestor y menos beneficio para los inversores. 2. Los precios de venta parecen altos con respecto a las referencias de mercado que aportan. 3. Los margenes del proyecto son bastante estrechos, el beneficio antes de impuestos entre el total de costes (uno de los principales ratios que usan los promotores) es de un 18,5%. Lo habitual es que esté entre un 20 y un 25% para poder absorber contingencias. 4. Los inversores de Urbanitae ponen el 100% del gasto del suelo y de los costes para pagarse sus fees, el gestor "sobre el papel" pone 400.000€ que iran a licencias y pagar arquitectos y costes de arranque. El "skin in the game" del gestor es escaso, pues con los fees de gestión, comercialización y margen de obra es bastante más que esos 400.000€.5. El nombre del promotor ni siquiera lo anuncian, investigando llegas a una persona que llevas varios años en el sector de la construcción, pero no es una promotora con personal. -Puntos Positivos: 1. Proyecto nuevo que, aparentemente, viene limpio. 2. TIR preferente. Por explicarlo a los lectores, con números reales de esta operación, el margen del proyecto puede caer en 700.000€ que la TIR de los inversores seguirá siendo un 13% (si el plazo se cumple). En tiempo, también he hecho el cálculo, y si se mantienen los costes y ventas del proyectos, puede retrasarse 28 meses que seguirá teniendo el inversor un 13% de TIR.  Es un cierto colchón pero, en ningún caso, es una préstamo ni nada por el estilo, si se producen combinaciones de retrasos y disminución de margen del proyecto esta TIR puede bajar. 3. El lado negativo de la TIR preferente es que lo que sobre va casi todo al promotor, por lo que el beneficio es muy dificil que vaya a superar este 13%. 4. Entiendo que al ser promotor-constructor Urbanitae habrá metido clausulas en el contrato para vigilar la actuación del gestor.  Scoring de riesgo6,5/10- Tipología: 6/10 Equity. Con TIR preferente, suelo finalista. - Promotor: 8/10 Ni ponen el nombre del promotor, investigando se llega a una persona ligada al mundo de la construcción.  - Comercial: 6,5/10 Parecen altos los precios de venta estimados, aunque la zona tendrá su demanda.  - Obra: 5/10  Promotor-constructor, es un arma de doble filo como no esté bien atado en el contrato. - Financiación: 4/10 Dicen que ya tienen financiación lo cual es raro si todavía ni siquiera han comprado el suelo (por no decir mentira) tendrá alguna intención verbal del banco como máximo. En cualquier caso, cuando obtengan las preventas, es un activo que se financiará sin problema.   Disclaimer                                                                                                                             Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión, cada uno que haga su análisis y decida. 

Re Inversor 29/01/26 12:43

Ha respondido al tema Urbanitae

Yo tengo subido en mi post el análisis de ese proyecto.

Re Inversor 28/01/26 20:55

Ha respondido al tema Urbanitae

Vengo del otro post que llevo análisis de los proyectos. Para el de Ibiza de deuda de Urbanitae me veo en la obligación moral de copiar el último mensaje que he subido en mi post:Me veo aquí en el desierto predicando pero veréis que con el tiempo muchas de las cosas que he ido poniendo se materializan. El webinar de Urbanitae de este proyecto es para llevarlo a la CNMV directamente y que el regulador afirme por escrito que está conforme con que se distribuyan este tipo de proyectos entre minoristas y que no la plataforma no está haciendo nada mal. En el webinar dicen, entre otras cosas, que han constatado que no tener licencia de primera ocupación no afecta a la liquidez ni a la venta del activo, es decir, que dicen que no es un problema no tener los papeles en regla de la vivienda que vendrá un comprador a pagar 8 millones por una villa sin papeles. Sin LPO, por ejemplo, no se puede inscribir la vivienda en el registro. Pero bueno supongo que no es un problema comprar una vivienda que no existe a nivel registral, que alguien me diga aquí si compraría una vivienda que no existe para el registro. El tema urbanístico, por mucho que digan que no es un riesgo, tras ver el webinar que apuntan a un colector y modificaciones en la urbanización y paralización de licencias por parte del ayuntamiento, es una casuística súper excepcional, por lo que indica que hay más lío del que pretenden hacer ver. Sé que hay muchos proyectos riesgosos, pero este sí que os digo sinceramente que no me gusta nada porque el riesgo de poder perder gran parte de la inversión es muy elevado, y depende de que se solucione o no el tema con el ayuntamiento. Sabeis que no me guío por deuda o equity sino por proyectos y lo que siempre digo, lo mismo después se resuelve la tramitación y se consigue sacar el préstamo, pero el riesgo de este tipo de proyectos es elevadisimo y ya no de que devuelvan el dinero antes o después, si no de que se quede el dinero enganchado varios años. Para los pocos que me leáis, de verdad, dejar pasar este. Ya sabéis que no puedo realizar recomendaciones de inversión o no, cada uno que haga su propio análisis y decida. Solo falta que venga la CNMV a decirme que soy yo el que hace mal las cosas por intentar dar luz a inversores y no el que les está ocultando información. 

Re Inversor 28/01/26 20:50

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

Me veo aquí en el desierto predicando pero veréis que con el tiempo muchas de las cosas que he ido poniendo se materializan. El webinar de Urbanitae de este proyecto es para llevarlo a la CNMV directamente y que el regulador afirme por escrito que está conforme con que se distribuyan este tipo de proyectos entre minoristas y que no la plataforma no está haciendo nada mal. En el webinar dicen, entre otras cosas, que han constatado que no tener licencia de primera ocupación no afecta a la liquidez ni a la venta del activo, es decir, que dicen que no es un problema no tener los papeles en regla de la vivienda que vendrá un comprador a pagar 8 millones por una villa sin papeles. Sin LPO, por ejemplo, no se puede inscribir la vivienda en el registro. Pero bueno supongo que no es un problema comprar una vivienda que no existe a nivel registral, que alguien me diga aquí si compraría una vivienda que no existe para el registro. El tema urbanístico, por mucho que digan que no es un riesgo, tras ver el webinar que apuntan a un colector y modificaciones en la urbanización y paralización de licencias por parte del ayuntamiento, es una casuística súper excepcional, por lo que indica que hay más lío del que pretenden hacer ver. Sé que hay muchos proyectos riesgosos, pero este sí que os digo sinceramente que no me gusta nada porque el riesgo de poder perder gran parte de la inversión es muy elevado, y depende de que se solucione o no el tema con el ayuntamiento. Sabeis que no me guío por deuda o equity sino por proyectos y lo que siempre digo, lo mismo después se resuelve la tramitación y se consigue sacar el préstamo, pero el riesgo de este tipo de proyectos es elevadisimo y ya no de que devuelvan el dinero antes o después, si no de que se quede el dinero enganchado varios años. Para los pocos que me leáis, de verdad, dejar pasar este. Ya sabéis que no puedo realizar recomendaciones de inversión o no, solo falta que venga la CNMV a decirme que soy yo el que hace mal las cosas por intentar dar luz a inversores y no el que les está ocultando información. 

Re Inversor 27/01/26 13:06

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Plataforma: UrbanitaeProyecto: Proyecto Alegre Promotor: DOS MIURAS HOLDING SL  Fecha: 29/01/2025Tipología: DeudaPlazo: 18+6+6 mesesComentarios:- Sigo diciendo que Urbanitae me parecen los más transparentes del mercado y que intentan, al menos, hacer las cosas bien, pero creo que es que no hay oportunidades suficientes para el volumen de comisiones que tienen que generar todas estas plataformas y acaban metiendo proyectos cada vez más riesgosos. También digo, hay plataformas que están financiando cosas en Republica Dominicana, eso sí que es riesgo, hay que intentar ser objetivos con todas las plataformas, pero sepan que estamos navegando entre proyectos con muchísimos riesgos. - Lo más importante de todo es este párrafo "En el marco de la Due Diligence Técnica realizada por un asesor independiente, se ha identificado que la urbanización de Vista Alegre se encuentra actualmente inmersa en un proceso administrativo de regularización urbanística, lo que ha generado una pausa temporal en la tramitación de nuevas licencias, incluida la Licencia de Primera Ocupación (LPO)." Como digo, punto positivo para Urbanitae porque nos lo están contando y no van de mala fe (seguro que en otras plataformas estamos financiando proyectos con estos mismos riesgos y no nos han dicho nada), pero punto negativo por dejar pasar este riesgo. Esto es un binario, o se soluciona el trámite urbanístico (desconozco cual es) o ya no es que las villas se vendan o no, es que se convierte en un suelo donde no se puede construir y, por tanto, se perdería casi toda la inversión. - Lo anterior, para mi criterio, invalida la operación. No puedes meter a minoristas en operaciones de alto riesgo en la que pueden perder una gran parte del capital, el interés, además, es bajo para el riesgo asumido. Que esta operación la haga un Fondo de Inversión tras un análisis exhaustivo de la casuística tiene sentido, porque si se equivocan los gestores van a la calle, pero no que lo haga Urbanitae con el dinero de ahorradores no debería ser permisible. - Para el que me lea con asiduidad, ya saben que, a parte, hay que huir de los proyectos en los que pone la palabra "refinanciación" que, para el lenguaje cotidiano de los que no sean expertos se traduce en "Proyecto que arrastra problemas". También huyo de la palabra "villa" ya que son proyectos binarios que se vende o no se vende lo que incrementa la concentración de riesgo. -El 18+6+6 es algo obsceno para el mundo inmobiliario, hasta 30 meses para un activo que está a un 70%. Lo hacen para evitar problemas de impagos y poder decir que el préstamo está al día, pero la financiación debe de ser acorde a los tiempos del proyecto no poner plazos largos para decir "así no pueden decir que han incumplido". Si hubiera que ejecutar, estamos hablando de que mínimo hasta 2031-2032 no se tendría control sobre el activo. - Los 4 millones que dicen que levantan de coinversores (es la parte de la gestora a grandes inversores) sinceramente no sé como lo hacen y como han conseguido "engañar" a inversores que se presuponen profesionales para que entren en este tipo de proyectos en los que los riesgos vs beneficio está claramente descompensado. Insisto, Urbanitae para mí son los que mejor hacen las cosas y les agradezco la transparencia, ya que solo podemos analizar los proyectos si nos dan la información (otras plataformas no nos la dan), pero este proyecto no es para ningún inversor minoritario. El problema es que se acaban los proyectos que financiar, pero para mantener la estructura hay que seguir sacando proyectos, si no cómo pagan los salarios, y la única manera de seguir sacando proyectos es asumir cada vez más riesgos (con el dinero de otros). Scoring de riesgo8/10- Tipología: 8/10 Deuda. Ejecutar el activo no nos garantiza recuperar el dinero si el activo está sobre una zona no urbanizable (viviendas ilegales). - Promotor: 9/10 Ni ponen el nombre del promotor, investigando se llega a dos personas de Italia.  - Comercial: 8/10 Dos villas de lujo, todo o nada.  - Obra: 3/10  Esto sí que parece que está avanzado- Financiación: 8/10 No para financiar el proyecto si no, en caso de que pasen 30 meses y sigamos igual no va a venir nadie a refinanciarnos.  Disclaimer                                                                                                                             Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión. 

Re Inversor 23/01/26 13:11

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Perdonad que no me pase por aquí pero casi todos los últimos que están subiendo son fuera de España y prefiero no opinar de mercados que no conozco. Si ya es difícil el inmobiliario en España como para analizar una oportunidad de un país donde no conozco ni la jurisdicción. 

Re Inversor 16/01/26 11:42

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Plataforma: UrbanitaeProyecto:  Proyecto Casa Fortuna Promotor: Casas Fintech Fecha: 20/01/2025Tipología: EquityPlazo: 30 mesesComentarios:- Seré breve, no me gusta hablar de cosas que desconozco y, el mercado de lujo, es un mercado muy específico que no controlo, por lo que no sé si las estimaciones son realistas, conservadoras u optimistas.- No me gusta entrar en villas ya que el riesgo está muy concentrado, es un único activo que se vende o no se vende y el potencial comprador es un número muy reducido de clientes. Y me gusta menos entrar a través de equity y lo explico: - Me gustaría saber cual es la idea de financiación de este activo, bancaria o alternativa, probablemente sea financiación alternativa ya que son proyecto no financiables por el banco. No sé si es la propia Urbanitae la que va a financiar la obra, aunque creo que dijeron que no podían entrar en equity y en deuda en un mismo proyecto por temas regulatorios. Si es un Fondo externo, será a tipos de interes alto y con garantía hipotecaria, por lo que el equity (nosotros y el promotor) somos los que estaremos en problemas si la villa no se vende ya que ellos ejecutaran la garantía y nos podríamos quedar sin nada. Esto es así en todos los proyectos de equity, pero el riesgo no es el mismo si es una promoción con 60 viviendas a jugárnoslo todo a una villa de 16 millones de euros. No quiero quedar siempre de pesimista ni parece un asusta inversores, pero es otro proyecto que no me gusta por lo explicado anteriormente, el riesgo está muy muy concentrado y, si por lo que sea no se vende la villa, el que nos tiene cogidos es el financiador ya que corremos el riesgo de perder toda la inversión. A nivel inmobiliario, no puedo juzgarlo ya que no conozco el mercado concreto. Scoring de riesgon.a.- Tipología: n.a.- Promotor:  n.a.- Comercial:  n.a. - Obra: 6/10  n.a. - Financiación:  n.a.  Disclaimer                                                                                                                             Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión. 

Re Inversor 12/01/26 19:55

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Por lo que he leído, proyecto de deuda financiado en Marzo de 2023 por 12 meses (hasta Marzo 2024) al 11%. Posteriormente se prorroga hasta en tres ocasiones por 19 meses en total, subiendo el tipo de interés al 15% y el 16%. Todo teórico numeritos en una pantalla, porque devolverse no se ha devuelto ni un céntimo.Llegamos a Enero de 2026, han pasado 31 meses desde que los inversores pusieron el dinero en el proyecto y a día de hoy están igual que hace 2 años y medio. Si se inicia un proceso de ejecución son, mínimo, 24 meses hasta llegar a la subasta judicial y la recuperación del capital dependerá del valor del activo en dicha subasta. Es decir, tener el dinero inmovilizado mínimo casi cinco años en un proyecto de 12 meses, y sin saber siquiera cuánto se recuperará. La deuda no son proyectos seguros, están empezando a llegar ejecuciones de proyectos de 2023 cuando los proyectos de deuda eran minoritarios y las plataformas todavía intentaban guardar algo las formas. No quiero ser catastrofista y, a veces la locura del mercado puede con todo, pero creo que los inversores van a ir aprendiendo a base de palos. 

Re Inversor 12/01/26 19:32

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Plataforma: CivislendProyecto: Residencial Tagle Badajoz Promotor: DOMUSCORP RE S.L. Fecha: 12/01/2025Tipología: DeudaPlazo: 15+6 mesesComentarios:- Va a parecer que tengo algo contra Civislend, pero nada más lejos de la realidad, intento ser objetivo en los análisis en base a la información que nos proporcionan. No quiero ser reiterativo, pero no me gusta nada la tendencia de la plataforma que ya ni se preocupa en explicar los proyectos. La mayoría irán bien si sigue el mercado como hasta ahora, ya que estamos viviendo la fase expansiva del ciclo, pero no por buen hacer de la plataforma si no por el viento de cola que trae el mercado. - Yo es que no puedo entrar a valorar el proyecto porque lo que explican no tiene ningún sentido, más allá del activo, la zona, la demanda, etc. si alguien que sea más avispado puede explicarme las siguientes dudas que no entiendo: 1. El precio de compra con IVA es de 3.800.000 € (en el pdf ponen 3,3), que será 3.100.000 sin IVA, la tasación de Civislend dice que el suelo vale 4.498.798€, es decir, quieren que nos creamos que el promotor está comprando el suelo por 1.400.000€ menos de lo que vale. Si alguien me puede explicar como lo hacen todos los promotores de Civislend que consiguen comprar el suelo tan barato en el mercado, en un mercado en el que se están pagando autenticas barbaridades por los suelos. 2. Aprox. 700.000€ son de IVA que el promotor recupera y no está pignorado. Por tanto, la aportación del promotor en el mejor de los casos será de 2.000.000€. 3. Le dan 1.000.000€ para arquitectos y licencias, si alguien conoce a algún arquitecto que cobre 1.000.000€ por redactar un proyecto básico. Puesto a inventar, por lo menos que pongan el mismo dato en el PDF "estudio económico" no que ponen que el coste de arquitectos es de 286.000€ y el de licencias 277.000€. Está claro que, al menos 500.000€, es menos capital que está poniendo el promotor, cuya aportación tras los ajustes estará en el entorno del 1.500.000€. 4. Y lo más importante de todo, ¿Cuál es el plan de negocio? Compramos el suelo y dentro de 15 meses se vende (ganando el promotor dinero para cubrir intereses y costes del préstamo) en base a qué. ¿O el plan de negocio es simplemente asumir que el precio del suelo seguirá subiendo y por eso lo venderemos más caro?Ese juego de la cerilla es bastante peligroso y es especulación pura y dura, compro un suelo, no hago ninguna actuación de valor y asumo que lo venderé más caro. El escenario más probable: es que sea el propio promotor el que tiene el contrato de compraventa y, en el futuro, buscará un socio para traspasar el suelo y construir las viviendas. Incluso es probable que el suelo sea ya propiedad del mismo promotor y esté cambiándolo de manos para reconocer parte de la plusvalía. Esta parte es especulación, pero como no explican nada tengo que realizar mis propias asunciones y no es un escenario descabellado. Dicho todo esto, no es lo peor que han sacado en las últimas semanas y creo que el proyecto puede ser hasta potable por las garantías y los márgenes, pero cuando ya ni se preocupan en contarme para qué quieren el dinero, simplemente me lo piden, conmigo al menos que no cuenten. La dejadez, la falta de información, y datos que son claramente falsos lo que provocan, al menos en mi caso, es desconfianza absoluta. Scoring de riesgon.a.- Tipología: n.a.- Promotor:  n.a.- Comercial:  n.a. - Obra: 6/10  n.a. - Financiación:  n.a.  Disclaimer                                                                                                                             Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión. 

Re Inversor 07/01/26 23:37

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Mi sensación, es que están intentando generar el mayor ebitda posible para vender la plataforma a otro inversor. Al final la plataforma es una start up, si viene alguien y te compra el negocio los dueños materializan sus beneficios y los problemas se los queda el nuevo comprador.Lo único positivo que espero que pase, es que estos negocios no se deben valorar por ebitda ya que la plataforma cobra en el momento 0 y no tiene ingresos pendientes. Cualquier inversor profesional que valore estas plataformas, debería considerar que lo que está comprando son todos los problemas del pasado, la estructura y la marca, pero ningún ingreso futuro.Ya han subido varias noticias en prensa de que tanto Urbanitae como Civislend están en proceso de venta, Wecity seguro que también. A los inversores minoristas, que somos los que les generamos el negocio y su Ebitda, nos dejarán en el camino, dentro de dos o tres años intentarán no ser ellos los que estén y se comerá otro el marrón. No todos los proyectos van a ir mal, de hecho la mayoría se recuperará el dinero, pero como el viento deje de soplar se pueden ir a tasas de defaults por encima del 15-20% y eso te mata el negocio.Con el tiempo veremos en que acaba todo esto. 

Re Inversor 07/01/26 11:57

Ha respondido al tema Civislend

Soy consciente, pero soy de la opinión de que debería intervenir en regular esto para evitar que distribuyan proyectos fallidos entre minoristas. No tiene nada que ver, pero también distribuían los bancos preferentes entre minoristas y nadie decía nada, hasta que vinieron los problemas y tuvo que ser regulado. NO se puede distribuir un producto entre inversores minoristas si eres consciente de que ellos no saben en lo que están invirtiendo, por mucho que digas que has publicado cuatro pdfs con datos. La información, en muchos casos, es errónea, oculta datos y es insuficiente. Será cuestión de tiempo que esto se regule también, cuando se acumulen denuncias de minoristas que han perdido su dinero.  El pasado, demasiadas veces, se repite. La mayoría de los inversores ni siquiera saben que esto del crowdfunding hace muchos años que existe, que investiguen un poco lo que pasó con Housers. No eran mejores ni peores que las plataformas de hoy en día, simplemente que no les pilló un ciclo como el actual, en el que la continua subida de precios de viviendas tapa todos los errores y proyectos fallidos. Esto no será así para siempre. https://www.idealista.com/news/finanzas/inversion/2020/06/29/784400-los-afectados-por-housers-se-asocian-somos-mas-de-30-000-inversores-atrapados-y

Re Inversor 07/01/26 10:40

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

Me uno a las palabras del compañero  @sparrow-in-jail en el post especifico de Civislend sobre el proyecto Cala Major Mallorca. Viviendas ya terminadas y con licencia de primera ocupación desde Marzo de 2024, que no se han vendido, y ahora vienen a refinanciarlas con minoristas. Lo vengo avisando, la barra libre que ha implementado Civislend va a meter a los minoristas en problemas mas pronto que tarde. Eviten los proyectos refinanciados y, especialmente, eviten este proyecto que no sé ni como calificarlo. No venden las viviendas desde hace dos años y vienen a pedirle a minoristas que le den 5 millones, ¿Esto que es una venta encubierta de las viviendas? Con la deriva de los últimos proyectos de Civislend, me iría alejando de esta plataforma, al menos, hasta que cambien la línea. 

Re Inversor 07/01/26 10:34

Ha respondido al tema Civislend

Poco más que decir, me uno a tus palabras. Proyecto con Licencia de Primera Ocupación desde Marzo de 2024 y las viviendas no se han vendido. La barra libre que ha implantado Civislend se le va a atragantar a más de uno pronto, este tipo de proyectos son una vergüenza para el sector del crowdfunding. Que venga la CNMV y me explique quien protege aquí los intereses del inversor minorista. 

Re Inversor 02/01/26 11:22

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

No he entrado en profundidad ya que, como indica el compañero, es un proyecto que viene con problemas por lo que, si estos no están resueltos, el componente inmobiliario es secundario. Lo que sí veo, y vengo indicándolo, es una tendencia de Civislend a financiar cosas cada vez peores, proyectos que arrastran problemas e impulsados por individuos de dudosa fiabilidad. Si empiezas a acumular suelos que arrastran problemas es cuestión de tiempo de que te pillen en uno o varios de ellos. Como digo, no me caso con ninguna plataforma, pero la tendencia de los proyectos publicados en Civislend no me gusta nada. Están aprovechando que la gente asocia deuda a rentabilidad asegurada en plazo para no aplicar ningún tipo de filtro a los proyectos. Con el tiempo comprobaremos que la deuda no te garantiza nada, y que habrá varios de estos proyectos en los que el dinero se quedará inmovilizado durante muchos años. Yo siempre digo lo mismo, con la cantidad de plataformas y cosas que suben (la mayoría de baja calidad) que necesidad hay de meter el dinero en suelos refinanciados que arrastran problemas desde hace muchos años. También os digo, que este razonamiento deberían hacerlo también las plataformas no los inversores, ¿Qué necesidad tiene a estas alturas Civislend de financiar estas cosas? Para ganar cuatro duros más ocultan información a inversores y se meten en proyectos riesgosos. Está claro aquí que la prioridad de las plataformas es sacar el mayor numero de proyectos posibles, no filtrar los de una calidad aceptable. 

Re Inversor 29/12/25 12:10

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Perdona, acabo de ver que ya está financiado. Con la cantidad de proyectos que sacan y en estas fechas no me ha dado tiempo. Cualquier proyecto decidme con algo más de tiempo e intento subirlo!

Re Inversor 29/12/25 11:55

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Hasta donde sé, es un tema delicado para la CNMV. Urbanitae en su día lo quería hacer pero no lo han conseguido sacar todavía. A mí eso no me gusta un pelo, al revés, me genera más desconfianza. ¿Quién valora la cotización de la participación? Además estamos hablando de transacciones entre minorista no inversores expertos. La cotización, en este sector concreto, lo que genera es más especulación, más posibilidad de engaño entre unos inversores que conocen los problemas de un proyecto y que venden su participación a otros que entran desde el desconocimiento. Me da que a la CNMV no le gusta por lo mismo que os expongo, porque potencia la especulación entre minoristas. Supon que mañana Hausera que es el gestor del proyecto descubre un problema y se coloca a vender su participación en el mercado secundario a minoristas, eso obviamente a ojos de un juez es una estafa, pero después de años de litigios y de tener que demostrar que sabían el problema antes de vender su participación. Aunque pueda parecer interesante lo de la liquidez, no me gusta nada ese sistema, es más, me genera aún mayor desconfianza. Que no digo que lo hagan con esa intención, ni mucho menos, pero no me gusta que esté la puerta abierta a que puedan pasar esas cosas. 

Re Inversor 29/12/25 11:47

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

Plataforma: UrbanitaeProyecto: Proyecto Jardines del Ayra Promotor:  CaralcaFecha: 30/12/2025Tipología: EquityPlazo: 34-38 mesesComentarios:- Esto sí es un proyecto bien estructurado, con una promotora real con un equipo, en un suelo que no viene arrastrando deudas ni cosas raras. Después irá bien o irá mal pero, al menos yo, esto es lo que le pido a las plataformas de crowdfuding y no proyectos raros con problemas arrastrados y promotores que son empresas vacías en las que hay una sola persona. Además, la participación de Urbanitae es minoritaria y el promotor y otros socios ponen una parte relevante del capital. - Después hay riesgos propios del negocio inmobiliario, los costes y que se vendan las casas, pero esos son los riesgos propios del negocio. El punto más débil del proyecto es poder contener los costes, ya que al ser vivienda protegida una subida de los mismos te deja sin margen de maniobra. Igualmente, habrá que ver la demanda de vivienda protegida en esa zona, pero como digo, lo que me da algo de tranquilidad es que el promotor conoce la zona y está poniendo gran parte del capital, mi obligación como inversor no es conocer cada municipio concreto eso es trabajo del promotor, lo que le pido es que si las cosas van mal esté arriesgando también su dinero, no que cobre sus fees no ponga capital y me deje a mí con el problema. - Me da la sensación de que Urbanitae se está poniendo algo las pilas con los proyectos de equity que están sacando ahora, porque cada vez son menos y están más trabajados. El problema del sistema es que todavía les queda sufrir todos los proyectos malos que ya han financiado, y eso les va a hacer daño, porque el inversor se basa en la experiencia de proyectos antiguos para valorar los proyectos de hoy, cuando son proyectos totalmente independientes. Como he dicho en otras ocasiones, ahora hay una tendencia general a creer que los proyectos de deuda son seguros y los de equity no, cuando la realidad es que la calidad del proyecto lo determina el propio proyecto no el instrumento de entrada. Ya vendrán los sustos con los proyectos de deuda que se están financiado ahora en muchos sitios, en los que los inversores irán comprobando que la ejecución de una garantía es algo complejo y largo. Cuando estás 6 o 7 años sin ver tu dinero, aunque al final lo recuperes, se quitará esa sensación general de que los proyectos de deuda son algo seguro. Scoring de riesgo5/10- Tipología: 6/10 Equity. Aunque es cierto que el promotor está alineado pues desembolsa gran parte del capital.- Promotor: 2,5/10 Es un promotor real, con su propia estructura de personal. - Comercial: 5/10 Es VPO, pero habrá que ver la demanda de la zona.- Obra: 6/10 El riesgo de desvío en costes siempre está ahí y en equity lo asumes, aquí hay un riesgo adicional ya que el precio máximo de venta está limitado. - Financiación: 3/10 No parece que vaya a ser un problema.ResumenEn resumen, proyecto de equity de los que, al menos yo, busco con una promotora real con un equipo, en un suelo que no viene arrastrando deudas ni cosas raras. Después saldrá bien o mal, pero esto se asemeja más a lo que yo entiendo como un proyecto inmobiliario. Dicen que buscan una TIR del 17% (que me parece demasiado alta), pero limitan los fees del gestor hasta alcanzar dicho objetivo. Al final, lo que me transmite, es que están también alineados con los inversores.    Me da la sensación, de que Urbanitae le está viendo las orejas al lobo con los proyectos de equity, pues ahora los que van sacando parece que sí que los han estudiado y filtrado. Después ya se verá, esto es inmobiliario, pero al menos que sean proyectos en las que todos los agentes estemos alineados (menos la plataforma que cobra sus fees pase lo que pase).  Disclaimer                                                                                                                             Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión. 

Re Inversor 28/12/25 20:51

Ha respondido al tema El analista de los proyectos de Crowdfunding

A mí, personalmente, no me gusta ni me inspira confianza el equipo.Lo primero que hay que explicar es que es un modelo distinto al de civislend, urbanitae o we city, Hausera gestiona directamente las oportunidades, es como si un promotor capta directamente el capital de inversores, esto por si no es malo ni bueno, como todo depende de la ética del equipo gestor, pero sí que creo que es muy difícil competir actualmente en el mercado promotor (grandes promociones) y se necesitan estructuras para llegar a proyectos comprados a buen precio. La clave de todo este negocio es comprar el proyecto a un precio bajo, no hay más.Ademas hacían proyectos de flipping (compra reforma venta) que no tiene nada que ver con un desarrollo de una promoción inmobiliaria completa. Es un negocio distinto. El tema de que se metan en proyectos en Italia, que lancen como un mercado para vender tus participaciones, el equipo, en general no me convence la verdad ni me inspira confianza.Dicho esto, habría que ver proyecto a proyecto, pero esk aquí se corre un riesgo adicional ya que si un proyecto va mal indirectamente afectará a los demás proyectos pues Hausera es el que desarrolla todos los proyectos, es decir, es la misma empresa. Si mañana cierra Urbanitae, nuestra inversión sigue vigente ya que hemos financiado a promotores no a la plataforma, si mañana cierra Hausera estamos en una posición más complicada. 

Re Inversor 22/12/25 12:31

Ha respondido al tema Urbanitae

Tu exposición es muy acertada, el problema principal es que han etiquetado de deuda un proyecto de equity. El parámetro del LTV en un proyecto de equity no tiene sentido ya que, como bien dices, primero cobra el banco (Principal, intereses, intereses de demora, ...). En cualquier promoción en la que el banco ejecute sus garantías ya te digo yo que nadie va a cobrar después (probablemente ni el banco recupere el total de la deuda). Pero, como digo en el otro hilo, esto es así en TODOS los proyectos de equity, siempre que haya financiación promotora si todo se tuerce el inversor puede no recuperar nada de su inversión. Esto es algo que todo inversor debería saber antes de entrar en un proyecto. Como digo, veo más una mala explicación por parte de Urbanitae que un proyecto malo, al final es un proyecto de equity al 10% pero con más certidumbres que muchos de los proyectos de equity que publicitan, que dicen que la TIR va a ser un 15% y acaba en un 3%

Re Inversor 22/12/25 12:13

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No seré yo quien defienda a Urbanitae, el problema es que por intentar vestir algo de lo que no es acaban diciendo cosas sin sentido. Este proyecto no es de deuda, es de equity, y debería medirse con los parámetros de un proyecto de equity no de deuda. No es que le deban 16 millones al banco, ese capital lo irá aportando el banco durante la obra para financiar la construcción, es un préstamo promotor normal como en todas las obras. Ahora, como bien dices, el LTV no tiene sentido en este préstamo ya que el primero que cobra es el banco que recuperará el activo para pagar su capital, intereses, intereses de demora y costes de ejecución. Por tanto, el LTV sería descontándole al valor de tasación del activo terminado todo el importe de estos costes bancarios. Pero, como digo, esto es así en todos los proyectos de equity. No sé si los inversores al entrar a un proyecto son conscientes o no, pero todos los proyectos de equity la obra se financia con el Banco y, si el proyecto va mal, el Banco ejecuta las garantías y es el primero que cobra (puede que el único si el valor de la garantía no cubre su deuda). Por tanto, en todos los proyectos de equity existe la posibilidad de no recuperar ni un euro. Son casos poco frecuentes en la actualidad con la evolución actual del mercado, pero el riesgo de perder toda la inversión existe. 

Re Inversor 20/12/25 14:32

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Es equity capado a un 10% en eso estoy de acuerdo, aunque lo llamen deuda. En el resto no estoy de acuerdo, pese a que podamos estar sesgado porque Urbanitae haya hecho las cosas mal con los proyectos de equity tu razonamiento lleva a pensar que todos los proyectos de equity son una estafa y en eso no estoy de acuerdo. Los inversores tienen una muestra muy pequeña ya que apenas llevan 2 años con el tema del crowdfunding y confunden garantías con la calidad del proyecto. Como si tener una garantía hipotecaria te garantizara recuperar el capital, entonces porque quebraron los bancos si tenían garantía hipotecaria sobre los activos de todos los préstamos? Porque el activo no valía para recuperar ni siquiera la deuda.Yo prefiero un proyecto de equity bien armado sobre un activo líquido que un proyecto de deuda con garantía hipotecaria sobre un activo en un municipio de 10.000 habitantes. Ya llegarán los tiempos en que empiecen a salir inversores descontentos con Civislend o Wecity, es cuestión de tiempo ya que han financiado proyectos de deuda que tienen muy mala pinta y en los que el dinero puede quedarse bloqueado muchos años. 

Re Inversor 20/12/25 12:09

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Plataforma: UrbanitaeProyecto: Proyecto Intur Panorámico Promotor:  InturFecha: 23/12/2025Tipología: DeudaPlazo: 12 mesesComentarios:- Es un proyecto en el cual el banco les estará exigiendo que pongan más capital, pero el promotor habrá defendido ante Urbanitae que el proyecto ya está suficientemente avanzado y el riesgo actual no merece un 15% de TIR para el inversor que entre ahora ya que está con un gran grado de avance en comercialización, licencias, costes, etc. - La promotora no tendrá el capital disponible y habrá decidido aportarlo con Urbanitae con una deuda subordinada sin garantías. - El proyecto a nivel de riesgos creo que es óptimo para el inversor que entra ahora, lo que es más difícil dirimir es si la rentabilidad de un 10% es justa o baja para los riesgos que está asumiendo el inversor. Entiendo a las dos partes, si yo fuera promotor también defendería que esto está ya encarrilado y que demasiado que le dan un 10% a inversores pasivos, pero también entiendo que para el inversor es equity no deuda, ya que no sé que diferencia hay entre una deuda sin garantías y el equity, más allá de que la rentabilidad de la deuda está capada al 10%. - Yo sé que los lectores, por malas experiencias, están sesgados a que los proyectos de equity son malos y los de deuda son buenos pero eso no es así, cada proyecto será bueno o malo en función del precio de entrada. A mí no me importa entrar en equity si el proyecto está bien armado (este lo está) y lo que sí es más discutible es por qué me limitan al 10% mi ganancia. Quizás lo más justo sería colocar el interés en el entorno del 12% (ni para el promotor ni considerarlo puro equity). - Lo que también queda claro que ahora está de moda vender proyectos de deuda, ya que esos se llenan al instante y los de equity no, y por eso le ponen la etiqueta a este de proyecto de deuda. Si lo explicaran igual pero llamándolo equity, los inversores serían más reacios a entrar, pero el proyecto es exactamente el mismo y las garantías son exactamente las mismas (deuda cuya garantía es convertirse en equity si no te pagan). Scoring de riesgo5/10- Tipología: 5,5/10 ¿Deuda? - sin garantías. Aunque es cierto que el promotor está alineado pues desembolsa gran parte del capital. - Promotor: 5/10 Ni son los mejores del mercado ni es un tio que está desarrollando su primer proyecto. - Comercial: 3/10 Está encarrilada las ventas.- Obra: 5/10 El riesgo de desvío en costes siempre está ahí y en equity lo asumes.- Financiación: 3/10 También dicen que está cerrada. ResumenEn resumen, proyecto de deuda cuya garantía es convertirse en equity en caso de impago. De todas formas yo no juzgaré a la plataforma porque me intente colar proyectos de equity como deuda, si no por la calidad del proyecto y, en este caso, está suficientemente atado todo (al menos eso parece desde fuera) para que no perciba demasiados riesgos latentes que puedan perjudicar mi inversión. Lo que sí discutiría es si la rentabilidad es acorde al riesgo que estoy asumiendo, quizás fuera más justo en el entorno del 12% anual. Esto es el crowdfunding, mientras sigamos entrando en masa nadie va a mirar la calidad de los proyectos. Si el inversor minorista fuera capaz de valorar los proyectos de calidad ya se preocuparían las plataformas de buscarlos, pues los que fueran de baja calidad se les quedarían sin financiar.   Disclaimer                                                                                                                             Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión.