Crisau
17/02/22 20:44
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Merlin Properties (MRL)
Yo sigo dentro a un coste medio de 7,3. La empresa aún tiene potencial. Lo que me gusta de Merlín Properties es que combina el negocio muy seguro de oficinas en zona prime y de net leases (garantizado) como origen estable de ingresos con proyectos de renovación, desarrollo de activos logísticos y DCN como destinos de estos recursos en los que el retorno sobre la inversión es superior al coste de capital. Respecto a la gestión del balance por la parte del pasivo, el inmobiliario es un negocio que necesita de apalancamiento para ser atractivo. Nadie piensa que tener el 40% de la cartera financiado con deuda (piensa en una hipoteca por el 40% del valor de adquisición de tu casa) sea un endeudamiento excesivo. Además el coste de financiación es mucho menor que el retorno de los activos, creando valor. Reducir deuda es innecesario y además destruiría valor. Es más, considerando una futura revalorización de los activos dado un esperable aumento de las rentas por la inflación y mantenimiento de una demanda sólida, ahora es momento de emitir deuda a tipo fijo a muy largo plazo y usar ese efectivo para invertir y para remunerar a los accionistas. Por la parte del activo, la empresa está valorada a aproximadamente 70% del valor en libros. Esto significa que, después de considerar deuda, el mercado considera que un activo que está apuntado por 100 en realidad vale 70. Justo ahora es el momento de deshacerse de los activos que tengan menos rendimiento y crecimiento como los net lease, que se pueden vender a un valor mayor al de libros. Si te dan 105 por un activo que el mercado valora en 70, el aumento de la capitalización bursátil es inmediato. Esto es especialmente interesante si la venta de la red de BBVA se puede hacer a cambio de efectivo y de aumentar la participación en DCN. Inmediatamente reduciría endeudamiento neto y desbloquearía valor. Se podría utilizar para pagar dividendo (o mejor, devolver prima de emisión), recomprar acciones si la valoración se mantiene con descuento relevante respecto a libros y ganar músculo para afrontar las mayores obligaciones de inversión en DCN derivadas de mayor participación. Por ahora no tengo ninguna prisa de vender, a ver qué tal la publicación de resultados 2021 el 23/02/2022 como acaban de anunciar por OIR. Seguimos.