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Crisau

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Crisau 26/04/24 19:07
Ha respondido al tema Merlin Properties (MRL)
Seguimos invertidos, buen recorrido en las últimas semanas. Sobre el tema de los centros de datos: yo sinceramente creo que Santander no va a permitir una ampliación de capital a nivel de matriz si no es a un precio de al menos de 12,5€ (lo veo muy improbable durante 2024). Mi apuesta es que las fuentes de financiación serán dos principalmente:Fondos propios. Dice Clemente que no van a aumentar deuda financiera, pero con los flujos de caja que genera el negocio, que va a bajar mucho el capex de desarrollos en logística y renovaciones de oficinas, van a poder dirigir recursos a los centros de datos. Pueden estirar el chicle subiendo algo el LTV a casi 40% por mucho que (Clemente diga que no es el camino) y rotando algunos activos de oficinas si el mercado de transacciones se reactiva con una posible bajada de tipos.Financiación comercial. Yo no descartaría que la financiación pueda provenir de proveedores de equipos o hacer un leasing con algún fondo de private credit a nivel de filial.
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Crisau 15/11/23 01:17
Ha respondido al tema Merlin Properties (MRL)
Para mi, el valor intrínseco de Merlin Properties es el 85% de su NAV a día de hoy, que serían unos 12,10€/acción. Por debajo de 10 es compra.
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Crisau 22/11/22 20:47
Ha respondido al tema Merlin Properties (MRL)
Debería estar al salir la resolución del arbitraje sobre que BBVA no puede modificar unilateralmente los estatutos de DCN para privar a Merlín y San José de su derecho de tanteo en caso de que BBVA quiera vender una parte de la participación. 
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Crisau 26/07/22 18:44
Ha respondido al tema Merlin Properties (MRL)
Yo tuve exactamente la misma duda que tú sobre distribuciones de 2022 y 2021 con Degiro. Es cierto que en la app, cuando informan sobre dividendo futuro, presentan mal la información. Les realicé la consulta y me dijeron que esa información no es vinculante. Comprobando los movimientos una vez efectuado el pago, lo hacen bien. Comprueba los datos reales, a mi me lo han hecho correctamente. 
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Crisau 29/05/22 04:45
Ha respondido al tema Merlin Properties (MRL)
Te parece un 30% mucha deuda para financiar inmuebles? Entonces quien pide una hipoteca del 70% cómo lo ves? 
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Crisau 14/05/22 17:02
Ha respondido al tema Merlin Properties (MRL)
Brillante ejecución de Ismael Clemente y el resto del equipo. Aumento de ocupación, aumento de rentas en 2022 a la vez que se ha protegido durante la pandemia la solvencia de los inquilinos y excelente gestión de activos y gestión del apetito por el riesgo: desinversión y realización de valor de mercado en la cartera de net leases, remuneración al inversor, reducción de deuda y mejora de la solvencia (reconocido en mejora de rating) junto con reducción de coste de financiación, inversión de flujos en mejora de la cartera y en nuevas clases de activos high yield como centros de datos vía una estructura combinada de alquiler inmobiliario y joint venture operativa... si pudiera pedir algo más sería aumentar la posición en DCN (compra a San José o a BBVA). Sobre esto último espero que haya noticias una vez se resuelva el arbitraje por los cambios en los estatutos de la sociedad. Seguimos. 
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Crisau 14/05/22 16:55
Ha respondido al tema Merlin Properties (MRL)
La distribución de 24 céntimos es casi exclusivamente prima de emisión. La de 67 céntimos si no recuerdo mal, será aproximadamente 20 céntimos de dividendo por plusvalías y el resto prima de emisión; aún no hay dato oficial sobre este último. 
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Crisau 03/04/22 20:17
Ha respondido al tema Merlin Properties (MRL)
Impresionante creación de valor para el accionista. Una empresa que se puede comprar al 70% del valor en libros ha vendido el 13% de su cartera al 113% del valor en libros. Solo por despejar la incertidumbre sobre ese 13% de la cartera, la acción debería subir un 7,9% ya que esos activos ya no están sujetos a valoración sino que son cash en mano.
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Crisau 03/04/22 20:11
Ha respondido al tema Merlin Properties (MRL)
Lo primero es que no está a 11. Estaba a 10,3, vino el batacazo del Ibex por el tema de la invasión y bajó a 9 y pico y ahora ha recuperado a 10,6. No sé qué es lo extraño.
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Crisau 17/02/22 20:44
Ha respondido al tema Merlin Properties (MRL)
Yo sigo dentro a un coste medio de 7,3. La empresa aún tiene potencial. Lo que me gusta de Merlín Properties es que combina el negocio muy seguro de oficinas en zona prime y de net leases (garantizado) como origen estable de ingresos con proyectos de renovación, desarrollo de activos logísticos y DCN como destinos de estos recursos en los que el retorno sobre la inversión es superior al coste de capital. Respecto a la gestión del balance por la parte del pasivo, el inmobiliario es un negocio que necesita de apalancamiento para ser atractivo. Nadie piensa que tener el 40% de la cartera financiado con deuda (piensa en una hipoteca por el 40% del valor de adquisición de tu casa) sea un endeudamiento excesivo. Además el coste de financiación es mucho menor que el retorno de los activos, creando valor. Reducir deuda es innecesario y además destruiría valor. Es más, considerando una futura revalorización de los activos dado un esperable aumento de las rentas por la inflación y mantenimiento de una demanda sólida, ahora es momento de emitir deuda a tipo fijo a muy largo plazo y usar ese efectivo para invertir y para remunerar a los accionistas. Por la parte del activo, la empresa está valorada a aproximadamente 70% del valor en libros. Esto significa que, después de considerar deuda, el mercado considera que un activo que está apuntado por 100 en realidad vale 70. Justo ahora es el momento de deshacerse de los activos que tengan menos rendimiento y crecimiento como los net lease, que se pueden vender a un valor mayor al de libros. Si te dan 105 por un activo que el mercado valora en 70, el aumento de la capitalización bursátil es inmediato. Esto es especialmente interesante si la venta de la red de BBVA se puede hacer a cambio de efectivo y de aumentar la participación en DCN. Inmediatamente reduciría endeudamiento neto y desbloquearía valor. Se podría utilizar para pagar dividendo (o mejor, devolver prima de emisión), recomprar acciones si la valoración se mantiene con descuento relevante respecto a libros y ganar músculo para afrontar las mayores obligaciones de inversión en DCN derivadas de mayor participación. Por ahora no tengo ninguna prisa de vender, a ver qué tal la publicación de resultados 2021 el 23/02/2022 como acaban de anunciar por OIR. Seguimos. 
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Crisau 07/07/21 14:32
Ha respondido al tema Grifols (GRF): siguiendo de cerca la acción
Igual que pedir prestado para compra una empresa es una estrategia aceptable, también lo es desinvertir para devolver deuda. En este caso, están diluyéndose (o desinvirtiendo, lo que prefieras) para no tener que pagar (o devolver) una deuda.Grifols es una empresa que ha estado realizando adquisiciones recientemente. También puedes verlo como una venta de una empresa para comprar otra a tocateja, en vez de pedir prestado, comprar otra, vender esta y devolver este préstamo dinero. Rotar activos no es algo negativo sino necesario si encuentras mejores oportunidades y no quieres aumentar de manera ilimitada el apalancamiento.
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