Planteamiento de inversión en renta fija arriesgando ¿pudiera ser buen momento?

gracias por las aportaciones, la verdad es que efectivamente el negocio si sigue así habrá que terminar cerrándolo, pero mi planteamiento es intentar conseguir a través de él, (con un riesgo sujeto al propio local como aval, no les doy nada más) la liquidez que no me concederían dentro de unos meses cuando estuviese sin actividad, ahora puedo presentar todavía documentación en la que dice que la empresa genera beneficios, el año que viene seguramente no.

Así que me encontraría con un local (cerrado y sin deudas) con posibilidad de alquilar, o bien, me puedo encontrar con un local (cerrado y con deudas que generan ingresos propios que las pagan) y con posibilidad de alquilar (para deshacer alguna posición si me he equivocado en algún año concreto siempre habrá tiempo y mal tendría que estar la cosa para no sacarle alguna plusvalía al estar más cerca de la fecha de vencimiento).

El mayor escollo que le veo al planteamiento a día de hoy sin saber nada de nada todavía es como cuadrar el pago de la letra a partir del primer año vencido y que no supere la cuantía de los cupones para que la inversión vaya pagando la letra, estoy intentando informarme sobre las diferentes clases de hipotecas que hay, la de amortización constante lineal, constante francés, aunque creo que me vería abocado al sistema de progresion geometrica o al creciente anual que difieren el pago del principal a los últimos años con lo que las letras de los primeros años salen más baratas y eso me permitiría no tener que dejar inmobilizado tanto y poder invertir en mayor cuantía de tal manera que el total de la inversión se acercara más al total del préstamo y se aprovecharía en ese dinero también el diferencial del beneficio propuesto, además de esa manera se podría aprovechar el excedente para ir haciendo amortizaciones parciales e ir quitando principal para que en un determinado plazo la deuda no excediera la inversión por si hubiera que deshacer la operación por cualquier imprevisto.

Efectivamente puede que piensen que es arriesgado, no te digo yo que no, pero cuento con el punto a favor de ser también cliente personal y eso les interesa aunque puede que no sea suficiente argumento hoy en día. De esa manera podría tener una posibilidad de tener unos ingresos (hipoteticamente) generados por las plusvalías de las inversiones en un escenario de medio plazo, si la cosa va normal debería de ser así, y sinceramente creo que la situación fue incluso peor en el 2009.

Te pongo un ejemplo práctico de lo que estoy pensando compro un bono senior, subordinado, y si me apuras hasta una preferente como os comentaba por lo de Basilea III, al 85-90% que paguen un 6,5%, eso me daría una ITR del 7,2% de interés ANUAL, si su vencimiento es en 2014 (por ejemplo) en 3 años yo ingresaré ese 10-15% extra al pago del cupón que me podría permitir, o bien amortizar principal (opción preferida para que la hipoteca no se volviese muy dolosa los últimos años) o quedármelos, si repites el planteamiento con otro par de vencimientos intermedios ¿no podría ser rentable?

Respecto de la última pregunta que me haces, creo que esos bonos se venden todos los días, en forma de garantizados y estructurados, no es tan raro ese planteamiento, creo yo.
Un saludo

gracias Solfam por tu opinión, la verdad es una opción sensata la que proponeis y lo agradezco sinceramente, pero... ¿no pensais que puedo hacer las 3 cosas a la vez?, quiero decir para cerrar y alquilar siempre hay tiempo, de hecho es el camino lógico si termino chapando, logicamente lo de buscar curro se intentará otra cosa es ver lo que se pudiera conseguir, pero además ¿por qué no intentar conseguir un rendimiento extra a esos 800 euros mensuales?, y además conservar el local para la jubilación jeje.

Respecto de los 2000 euros de alquiler, los 2500 ni me los planteo, es lo que os decía antes, ahora ponte a descontar, autónomos, IVA, hacienda, IBI, comunidad, demás temas, algo es algo pero...
Un saludo

gracias por tu opinión, siguiendo tu consejo lo normal es no equivocarse y dormir tranquilo, tienes razón, pero sinceramente yo me conozco, tener un local muerto de risa y un curro de 800 euros no creo que sea mi perfil, si tuviera mucha necesidad lo haría sin duda, pero sinceramente, después de tantos años trabajando, formándome, intentando dar un servicio de calidad y tal, pues como que no me pega con el ambiente laboral de un curro de 800 euros al mes, no digo ni mejor ni peor, ojo, digo simplemente diferente.
Un saludo

luisalfil, leyendo tu planteamiento no entiendo como siendo tu empresario quieras hipotecar tu bienes (vamos lo que en terminos finacieros es un "release equity") para comprar renta fija que te de un 8 % de TIR!!
Es muy poco rendimiento, piensa que si te dan una hipoteca euribor mas 3 aplicando la retencion del 19 % sobre tus rendimientos de la renta fija casi sales con un "lo comido por lo servido".
Otra cosa que tendria mas sentido seria hacer eso para efectuar una inversion en tu negocio que ya conoces y puedes prever mejor los beneficios verdad? Bueno, suerte con lo que decidas... aunque yo que tu vendia todo antes de entrar en perdidas y metia todo en una IPF....

gracias por el comentario, pero creo que no me he explicado bien, lo comido por lo servido es la base conservadora sobre la que guio la estrategia y me guardo en la recámara el posible beneficio que me pudiera producir el diferencial de la renta fija que adquiriese, es decir, me baso en comprar renta fija que me rente un 8% ANUAL sin más, y el diferencial del vencimiento (o amortización) es de más, no lo planteo para no hacer castillos en el aire con todas las posibilidades al límite.
Podría haber comentado la misma operación invirtiendo en telefónica a un 10% que es mayor diferencial, o en BME que anda por ahí y además puede que la open en breve y salga un negocio cojonudo, pero eso prefiero hacerlo con mis ahorros no para esta operación porque eso sí que sería jugártela innecesariamente en caso de que te equivocaras.
Respecto de lo de invertir en mi negocio, ahí amigo mío, yo en mi negocio ya he puesto todo lo que tenía que poner, tanto en lo monetario, como en lo profesional, y creeme, eso sí que sería mala idea, un mercado local de un pueblo, grande pero pueblo, con un servicio que requiere que el cliente se desplace al local para recibirlo con lo que no puedo ampliar mi horizonte de clientela, en el que hay una tasa de paro del tropecientos y donde quien puede necesitar mis servicios y tiene para pagarlos prefiere aplazar la decisión y tener el dinero guardado por si acaso (y lo entiendo, yo hago lo mismo con otras cosas) ¿qué sentido tiene meter dinero en algo que no puedes solucionar?, ay los beneficios, qué bonitos eran...
Sobre lo de venderlo todo, te vendo un local, 240 m2, 21 metros de fachada, totalmente instalado y funcionando, precio negociable, ¿te interesa?, pues eso... que eso ya lo llevo intentando mucho tiempo y ni preguntan.
Un saludo.

Pues da poca informacion para plantear la operacion (jajajajjja).
A ver, por que no me vendes el local y te lo alquilo a ti? Claro hay que hacer numeros, como en todas las inversiones (jajjjaja).
Lo comido por lo servido me referia a que si te metes en renta fija al 8 % apalancado con euribor mas 3 se te puede poner la broma a 6-7 % de interes del prestamo en breve, cosa que hace la operacion no rentable especialmente con un escenario de subida de tipos y contando que el cupon lo tienes retenido en una 19 % por IRPF.
Seguro que no te compensa invertir mas en el negocio de alguna manera? Es como lo pienso y recuerda que la renta fija es de todo menos lo que dice su nombre.

Buenas noches.

Me he leído todo el hilo y aún no pillo cómo puede ser viable lo que pretendes. Se supone que quieres disponer de un préstamo hipotecario y emplear ese dinero en una inversión en renta fija con un objetivo aproximado del 8%, y que ese rendimiento del 8% sirva para pagar las letras mensuales de la hipoteca.
En tus cálculos hablas de conseguir 300.000, que supondrían 3.750 euros mes o 45.000 euros años de letra. De ahí emplearías 250.000 en esa inversión, que al 8% que tú calculas salen 20.000 euros anuales, es decir, menos de la mitad de lo que tienes que devolver.
Para conseguir obtener unos intereses de tu inversión capaces de cubrir los intereses de la deuda y LA DEVOLUCION MENSUAL DEL CAPITAL PRESTADO necesitarías unos rendimientos antes de retención entorno al 21% anual, y no te sobraría dinero para mantenerte que es tu pretensión.
Tu planteamiento solo podría tener algo de viabilidad si las letras mensuales de la hipoteca de los 10 años fueran solo pago de intereses, es decir, que el capital prestado (los 300.000) se pudiera devolver de una sola vez al cabo de los 10 años, coincidiendo con la recuperación de la inversión.
Es mi punto de vista con lo te he creído entender en tus distintos mensajes.
Un saludo.

gracias, no te falta razón, no tengo ni un sólo pero que poner a tu argumento por eso mismo comentaba antes a otro rankiano que ese es el punto débil del planteamiento, (alguno tenía que tener jejeje si fuese tan fácil como para que un tío como yo que no ha estudiado económicas lo pudiese hacer todo el mundo con más conocimientos que yo lo haría), ahora estoy intentando conseguir alguna simulación de un calendario de pagos con distintas clases de hipotecas porque esos cálculos están basados en un sistema francés (creo que es ese) que es el que todos conocemos, pero hay otros que difieren la amortización del principal al final de la vida del préstamo lo que conlleva el alivio en la letra en los primeros años aunque sino amortizas terminas pagando bastantes más intereses por eso hablaba de aprovechar los diferentes vencimientos de las inversiones para cuadrar un poco la operativa.
De hecho me has dado una idea porque yo tengo un préstamo personal (no es mucha cuantía, no debería ser un problema) con esta misma entidad en el que el capital se devuelve al final y mientras sólo pago intereses y además para más inri me lo dieron para apalancarme en un depósito cuyo funcionamiento primario es similar a lo que yo he pensado con inversiones vinculadas al euribor para proteger (o incluso aumentar) el margen de seguridad ante una eventual (y probable) subida de tipos; éste en concreto paga un 4 por ciento fijo o E3+2% lo que sea más rentable para el cliente, éste en concreto hoy no lo haría pero fue antes de descubrir Rankia y aprender todo lo que estoy aprendiendo, pero aún así es un producto que se autofinancia con pagos trimestrales colocados expresamente después de recibir los cobros trimestrales del cupón con lo que no me tengo que preocupar de si hay dinero en la cuenta o no, simplemente sé que hay y con ese préstamo (o crédito, llámalo x) pude acceder al capital mínimo que se exigía para entrar en el producto y para la entidad me imagino que tampoco estará tan mal dar dinero para un fin que conocen pignorandolo a la inversión y sabiendo que vas a cobrar todos los trimestres tu E+0,6%, vamos digo yo.
Aunque no creo que para este particular exista esa posibilidad, la tendré en cuenta a la hora de exponérsela al banco y echar cuentas, por preguntar no se pierde nada ¿no?
Un saludo