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Privalore. Promotora que financia pisos sostenibles y saludables mediante crowdfunding.

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Privalore. Promotora que financia pisos sostenibles y saludables mediante crowdfunding.
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Privalore. promotora que financia pisos sostenibles y saludables mediante crowdfunding.
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#16

Re: Privalore. Promotora que financia pisos sostenibles y saludables mediante crowdfunding.

elalcalde68

Buenas, Sisk9616.

 

En Sepúlveda 41 he entrado; a las 14.09 ya habían logrado el 100%, por lo menos esta vez no se colapsó el servidor. 

Lo que he comentado varias veces comparando con housers: seriedad, cumplimiento de plazos y objetivos de rentabilidad, nada de marketing abusivo y megalomaníaco, foros abiertos en los que no se lee una palabra más alta que otra, hace lo que saben hacer y punto,... 

 

En la oportunidad de Urgell 110 no estoy, así que no puedo decirte nada. pero he encontrado ésto en la web; que supongo que será lo mismo que puedes ver en el apartado "documentación".

https://www.privalore.es/wp-content/uploads/2017/06/certificado-hipoteca.pdf

Haz una consulta a Privalore y a ver que contestan.

En las inversiones anteriores las hipotecas las firmaban con caixabank; en Sepúlveda 41 han cambiado a bankinter.

 

Saludos invertidos en seriedad.

 

 

#17

Re: Privalore. Promotora que financia pisos sostenibles y saludables mediante crowdfunding.

MaKii

Acabo de encontrar este hilo, y estaba informándome un poco acerca de esta plataforma, pero me vienen muchas dudas:

Qué peligros podría haber de invertir en una promoción y no se consiguiera vender por ejemplo?.

El dinero de la inversión está asegurado de algún modo?. O que riesgos corre? Para hacerme una idea..

Gracias.

#18

Re: Privalore. Promotora que financia pisos sostenibles y saludables mediante crowdfunding.

elalcalde68

Buenas y calurosas tardes, Makii.

 

 

 

Te dejo una respuesta que ofrecí hace poco a otro forero:

 

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

 

La inversión en crowdfunding inmobiliario puede ser un  activo más dentro de una cartera biien diversificada.

 

Ten en cuenta también los riesgos:

 

 

 

LOS RIESGOS DE LA INVERSIÓN EN CROWDFUNDING INMOBILIARIO

Los inversores interesados en diversificar su cartera, sea ésta del tamaño que sea, se habrán dado cuenta de las bondades y los beneficios que puede reportarles elcrowdfunding inmobiliario si así lo consideran como un producto más a incluir. De la misma manera desde aquí siempre he pontencializado las virtudes que esta nueva fórmula alternativa de inversión inmobiliaria puede traer tanto a promotores como a inversores. No obstante, no está de más recordar y poner en negro sobre blanco los riesgos en los que se puede incurrir.



Como toda inversión tiene sus riesgos y para evaluarlos hay que conocerlos. Si no se conocen se carece de los "contras" para poder balancearlos con los "pros" y por tanto no se puede reflexionar sobre la decisión de invertir de forma racional, aunque al final se llegue a hacerlo de una forma más emocional. Esto último se potenciará más si cabe en el crowdfunding inmobiliario cuando empiezen a aparecer proyectos que generen un redimiento social igual o superior al económico, a lo que llamo proyectos con corazón y alma para un verdadero crowdfunderinmobiliario recogido en la 

 guía. Aquello que parece de perogrullo es lo que camufló el sistema financiero en el que "colocaban" productos sólo hablando de sus bondades y ocultando o ignorando, vaya ud. a saber, la toxicidad de muchos de ellos con las consecuencias que tuvo después. Por ello hay que evitarlo.



Una de la máximas que la tecnología ha traído al mundo de las inversiones a través de las plataformas en Internet, bien sean inmobiliarias, de préstamos o de otra clase es la transpariencia. El poder de decisión se traslada al ciudadano. Él decide en donde, cuando, con cuanto y con quien invierte. El empoderamiento ciudadano hace efectivo el triunfo o la destrucción de un negocio con el "boca a boca" en Internet y a través de las redes sociales.



La transpariencia trae consigo la confianza. Es lo que en economía colaborativa se le llama un "prosumidor", es decir el ciudadano que a la vez que consume, produce. Estamos en la era del "crowd-based capitalism", es decir el capitalismo basado en la ciudadanía en el que el siguiente paso es el ciudadano- inversor.



De tal manera para estos ciudadanos-inversores, vamos a recordar los riesgos que se pueden presentar a la hora de invertir en crowdfunding inmobiliario.



Los dividiremos en dos, los intrínsecos y los extrínsecos.



Riesgos intrínsecos:



Pérdida de la inversión o del dinero invertido: Como se ha indicado en otras ocasiones las inversiones a través de las PFP no están garantizadas por ningún fondo, ni de depósitos ni de inversiones. En el caso del inmobiliario no es distinto. No obstante, la gran diferencia con respecto a otras estriba en que siempre hay un bien raíz que respalda la inversión, por tanto la pérdida total es imposible, no así las parciales.



Riesgo de no poder administrar la sociedad proyecto ni gestionar los proyectos invertidos: Por tanto se deben considerar inversiones pasivas y esperar de esta forma también ingresos pasivos y recurrentes. Con lo que más que un riesgo es una realidad. Quiere decir esto que aunque se obstente una o varias participaciones en las sociedades y seamos a efectos teóricos socios en ellas, a efectos prácticos son los promotores con los que invertimos en sus proyectos los que administran de hecho estas sociedades y el proyecto en cuestión. La intervención de las plataformas como intermediarios se reduce a ser los interlocutores y al vez  "guardianes" de que se realize el proyecto tal cual se expuso abiertamente para la perticipación en él por los inversores. En su defecto nada impide y será lo oportuno que esto quede documentado en un contrato entre plataforma y promotor para velar por su propio interés y en consecuencia por el de los inversores.



Riesgo de no obtener la rentabilidad proyectada y en su defecto no recibir dividendos: Los estudios de la rentabilidad de la inversión asociada a un proyecto las realiza el promotor. Las plataformas deben tener expertos inmobiliarios que contrasten y auditen estos datos para aprobarlos y en consecuencia si los ven como oportunidades es cuando las "suben" para ofrecerlas a los inversores. Dado que rentabilidades pasadas nunca garantizan rentabilidades futuras y éstas como digo están basadas en los business plan del promotor para cada proyecto en concreto no se asegura que se vayan a cumplir. Es más, dependiendo de la evolución del negocio y de la política agresiva o conservadora para realizar los business plan, las rentabilidades pueden ser superiores o inferiores a las iniciales. Son las plataformas las que en su buena práctica deben realizar los estudios de una forma conservadora y si no llegan a un acuerdo con el promotor desechar el proyecto. Por tanto, serán las rentabilidades reales una vez finalizado el negocio las que hagan que se reparta dividendos superiores o inferiores a los inicialmente proyectados.



Riesgo de liquidez de las inversiones: Mientras no exista un mecanismo que permita hacer líquidas las inversiones a través de crowdfunding inmobiliario, éstas siguen el mismo patrón que la inversión inmobiliaria tradicional, es decir esperar a la venta del bien para recuperarlas. El mecanismo que están siguiendo las pocas plataformas españolas existentes hasta el momento para la introducción de los inversores es la participación social en las empresas proyecto y por tanto hasta que no exista o se permita la libre transmisión de estas participaciones en un mercado secundario durante el tiempo que dure la inversión, ésta no se podrá hacer efectiva. No obstante, en los proyectos patrimoniales o long term se va recibiendo la parte proporcional de los alquileres mientras se espera a que se alcanze el objetivo de venta y/o de revalorización que puede producirse antes del tiempo previsto y por tanto hacer líquida la inversión . Cosa distinta se produciría en aquellas operaciones de crowdlending inmobiliario, caso no dado en España aun y que su tratamiento daría para otro artículo.

.



Riesgos extrínsecos:


La quiebra de la plataforma como empresa: En caso de producirse este hecho, porque no hay que olvidar que las PFP son empresas que como cualquier otra puede no generar los ingresos suficientes para mantenerse viva o morir por cualquier otra razón, la salida es la que sigue. La Ley les obliga a estar auditadas y en caso de prever su hundimiento tener mecanismos de protección. Estos consisten en que un tercero se haga cargo de las operaciones que tienen en marcha para intentar dañar lo menos posible a los inversores. La peculiariad es que las plataformas, como conectoras de estas operaciones articuladas a través de sociedades mercantiles no tienen ninguna responsabilidad sobre ellas ni sobre los proyectos sino que es el promotor quien la obstenta y por tanto es hacia este al que habría que dirigir acciones legales en caso de tener que hacerlo. Por tanto es el tercero quién y según claúsulas del contrato entre promotor y plataforma, de ahí su importancia, entrará para salvaguardar los intereses de los inversores. Ni que decir tiene que en el caso del inmobiliario siempre está el único activo de esas sociedades que son los inmuebles respaldando las inversiones.



Riesgo de dilución: Cuando se cierra una operación de inversores en una plataforma de crowdfunding inmobiliario se realiza a continuación una ampliación de capital de la sociedad proyecto para dar entrada a los inversores en proporción al capital aportado. Bien, es normal que dentro del proyecto se incluya una partida que algunos llaman de "colchón" y que sirve precisamente para absorver imprevistos no contemplados y que dependiendo nuevamente de la política de la plataforma puede llegar a suponer hasta un 5% o más del total de la inversión.



Por regla general y una buena praxis por cierto, es que si hay que hacer obras éstas se realizen con contratos "llave en mano" con los contratistas, es decir a riesgo y ventura del mismo, lo que a efectos prácticos se traduce en que se paga lo firmado, ni más ni menos, si es más obra peor para él y si es menos mejor, pero el contratante sabe de antemano la cifra cerrada y así olvidarse de las "visicitudes" que en toda obra de construcción sí o sí ocurren.



Dicho esto, es difícil que en un proyecto de inversión a través de crowdfundinginmobiliario haya que echar mano de más capital. No obstante, si esto se produjese por la causa que fuese habría que justificarlo de forma fehaciente, y la forma de dar entrada a ese nuevo capital sería mediante otra ampliación de capital. Lo que significa que la incorporación de nuevos socios al capital de la empresa implica la reducción del porcentaje de participación de los socios anteriores cuyo efecto es precisamente la dilución del capital y que a efectos prácticos se traduce en que  recibirán menos dividendos por la inversión inicial.



En definitiva, no están todos los que son pero si son todos los que están. Quizás los que faltan aparecerán en un futuro no muy lejano con el desarrollo del modelo de negocio por la plataformas activas y las que aparecerán, aquellas que al calor de un negocio prometedor pretendan introducirse en él de forma fraudulenta. Estad atentos.


Como reflexión final: El mayor riesgo está en cada ciudadano y el uso que se le quiera dar a esta forma de invertir y como otras tantas cosas de la vida en general y de Internet en particular la solución está en la responsabilidad individual.

http://www.inmocrowd.es/post/los-riesgos-de-la-inversion-en-crowdfunding-inmobiliario

 

 

En privalore son los más serios y con mejor funcionamiento de las tres plataformas líderes en España (privalore, inveslar, housers). Inveslar tiene la pega de que es realmente lento (una financiación se puede tirar tranquilamente dos meses para completar) y que se articula legalmente con una S.L. por inmueble, pero son serios también; de housers mejor me callo la opinión, pero basta con que eches un vistazo al hilo sobre ellos.

 

En Privalore está la ventaja de que la forma de legal de cada inmueble vendido para aglutinar a todos los inversores es el contrato de cuentas de participación y no la S.L. (ya has leído las pegas de las S.L. en el artículo); además la S.L. es también más gravosa ante hacienda de cara a los beneficios obtenidos; otra garantia de implicación de Privalore en cada oportunidad es que invierten al menos el 60% de su di ero en cada oportunidad y cuando la ofrecen en el marketplace para el resto de inversores ya han comprado el inmueble y tienen todos y cada uno de los documentos legales de la compra, además de haber gestionado previamente todos los permisos necesarios para efectuar las obras (vamos, igualico,  igualico que housets).

Tengo varias inversiones, alguna ya cobradas; foros abiertos para opinar y preguntar, pero ni una sola queja. 

 

Yo empecé en el crowdfunding inmobiliario con housers, a los pocos meses de que iniciaran su andadura ; ni una más; echa un vistazo rápido al hilo y lo entenderás y si buscas lo de la promoción de Santa Eulalia,  pos ya no te digo ná.

Cerraron a cal y canto hasta los foros que tenían para cada proyecto porque no había ma6s que quejas y quejas pero ninguna solución y no era buena publicidad que los nuevos inversores vieran el panorama.

 

 

En inveslar tengo sólo una inversión,  pero de momento cumplen plazos y expectativas; la pega es que para financiar un proyecto se puedwn tirar tranquilamente un mes y hasta más de dos; encima la tributación extra de la S.L. De momento sin quejas.

El nuevo proyecto activo ahora da un giro a su oferta y se une al carro de Privalore, con compra-reforma-venta rápida  (12 meses; en Privalore 8). Lo que no me ha hecho mucha gracias es que si no lo venden en los 12 meses previstos,  van y lo alquilan  (para no perder dinero,  dicen), pero vistos los problemas continuos con los alquileres en housers, no me fio ni de mi padre).

 

Espero que la información te haya servido de ayuda.

 

Saludos entendiendo los riesgos de cada inversión. 

 

 

 

 

 

 

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#19

Re: Privalore. Promotora que financia pisos sostenibles y saludables mediante crowdfunding.

e_dardo

Buenas,

Ayer se celebró la subasta para Napoles 255B. A las 2:06 se había logrado el objetivo y sobrepasado la oferta. Así que se cerró en poco más de 6 minutos. Yo cuando entré habían invertido dos personas, y cuando finalicé la puja, ya estaba a punto de cerrarse. Dios que estress!! y eso que estaba en la playa de vacaciones.

#20

Re: Privalore. Promotora que financia pisos sostenibles y saludables mediante crowdfunding.

rounder

Hay algún REFERIDO o algo?

#21

Re: Privalore. Promotora que financia pisos sostenibles y saludables mediante crowdfunding.

elalcalde68

Buenas, rounder.

 

No señor, no hay referidos, ni planes amigo, ni invitaciones ni referral code, ni recomendados, , ni subvenciones,...  Je je je je. El que quiere entrar, entra.

 

No cobro comisión de Privalore, no les conozco ni tengo más relación con ellos que la de mi inversión.

Lo hacen bien, pues hablo bien de ellos; lo hacen mal y no corrigen los errores, pues les pongo a caldo.

 

Saludos sin beneficios ajenos a la inversión. 

#22

Re: Privalore. Promotora que financia pisos sostenibles y saludables mediante crowdfunding.

rounder

Gracias compañero.

Has invertido con ellos?

#23

Re: Privalore. Promotora que financia pisos sostenibles y saludables mediante crowdfunding.

e_dardo

Hola elalcalde68,

Conoces esta plataforma: ftinversion.com

Recibí un tweet y después de echarle un vistazo me dio la sensación que el modelo de negocio es similar al de Privalore.

#24

Re: Privalore. Promotora que financia pisos sostenibles y saludables mediante crowdfunding.

elalcalde68

Buenas, rounder.

 

Sí, tengo varias inversiones activas con ellos y alguna ya amortizada cumpliendo plazos y rentabilidades previstas.

Son serios en su trabajo, resuelven dudas y problemas ràpidos y eficaces, sin florituras, sin marketing, sin divagaciones, sin indirectas ni obviedades (todo igual que housers, vamos).

 

Privalore se articula legalmente como "contrato cuentas en participación" que no tiene los numerosos inconvenientes de las sociedades aturulladas con un tropel de microinversores que no se ponen de acuerdo ni a golpes, que si han invertido sólo 50. 100 euros en la S:L. no quieren saber nada si hay problemas (vamos, que ni votan en las juntas, que el voto es online, así que...). 

La inversión mínima es de 1000 euros, con lo que cada proyecto lo componen un número muy limitado de inversores y además privalore es el principal inversor con diferencia, por lo que es él el primer interesado en hacer funcionar bien el proyecto.

 

Saludos exigiendo seriedad en la gestión.

#25

Re: Privalore. Promotora que financia pisos sostenibles y saludables mediante crowdfunding.

elalcalde68

Buenas, e_dardo.

 

ya había echado un vistazo a la plataforma pues venía en el listado que dejé en el hilo de "Plataformas fintech en España"

Inmobiliaria

https://www.rankia.com/foros/inversiones-alternativas/temas/3491636-plataformas-fintech-espana#respuesta_3634409

 

Funciona igual que Privalore puesto que se articula legalmente también como "contratos de cuentas en participación" y la empresa es la mayor inversora de cada oportunidad (40-60% del proyecto; veo diferencias en mayor diversidad de activos inmobiliarios (pisos, locales, naves comerciales) puesto que Privalore sólo trabaja con pisos; además FTinversión diversifica más la localización geográfica, puesto que Privalore se centra en Barcelona.

Un dato que me ha gustado es que aunque hayas hecho la inversión inicial tedan la opción de salir del proyecto mientras éste está activo:

Puedo retirar mi inversión mientras esté en curso el proyecto?

Deberá comunicarlo al Gestor, señalando el precio por el cuál cedería su participación. El Gestor lo ofrecerá a todos los demás partícipes y se reserva el derecho de poderlo adquirir directamente.

https://ftinversion.com/

 

Yo ya tengo bastante cubierta mi inversión en inmobiliario y veo que Privalore (e Inveslar) funcionan bien, así que no intento nuevas aventuras, pero es otra opción más.

Si inviertes con ellos, abre un hilo y nos explica qué tal funcionan.

 

Saludos buscando nuevas opciones.

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#26

Re: Privalore. Promotora que financia pisos sostenibles y saludables mediante crowdfunding.

elalcalde68

Buenas a todos.

 

Nueva oportunidad financiada; Dos de maig, 279, 215.000 euros.

Esta vez han tar dado más de la cuenta, han sido 30 minutos cuando habitualmente en menos de 10 ya lo tienes.

 

 

Saludos financiados a toda velocidad.

#27

Re: Privalore. Promotora que financia pisos sostenibles y saludables mediante crowdfunding.

Sisk9616

Hola de nuevo elalcalde68,
He seguido de cerca la última oportunidad y continuan a un ritmo espectacular...

creeís que todo el tema q se está viviendo en Cataluña les puede perjudicar?
y para terminar q opinas sobre las últimas novedades de Housers,parece que están mejorando o por lo menos lo intentan?

Muchas graciad

#28

Re: Privalore. Promotora que financia pisos sostenibles y saludables mediante crowdfunding.

elalcalde68

Buenas, Sisk9616.

 

Sobre la influencia de una DUI sobre el precio de la  vivienda, parece claro que provocaría un descenso de sus valoraciones; yo ya no he entrado en esta última oportunidad por dos razones: he llegado al tope de inversión en crowdfunding inmobiliario y espero los retornos de las inversiones realizadas y por otro lado la posible DUI.

 

Sobre housers,  como ya he expresado en alguna ocasión, la inversión en este tipo de activos se cimenta básicamente en la confianza y housers ha demostrado en muchísimas ocasiones que no la merece en absoluto, por lo que me da igual lo que haga ya que el que la ha jugado una y otra vez es seguro que lo volverá a hacer.

Además,  la inversión en un préstamo sobre una obra de edificación a promotores que no encuentran otra financiación, pues no es que me interesa mucho sino que ,es pone los pelos de punta. 

 

Saludos sin housers ni DUI.

 

 

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#29

Re: Privalore. Promotora que financia pisos sostenibles y saludables mediante crowdfunding.

Ivantf

Estaba pensando en pasarme de Housers a Privalore pero el hecho de que esté en BCN me echa para atrás con el tema de la independencia. ¿Existe seguridad en nuestros depósitos en caso de independencia y cambio de divisa en la hipotética cataluña independiente?

elalcalde68
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