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El «10-12% de gastos de compra» no sirve: el rango real va del 4% al 13% y el ITP no grava lo que pagas
Llevo unas semanas metido en los gastos de compraventa para calibrar unos números, y he acabado con dos conclusiones que creo que aquí interesan, sobre todo la segunda.
1. La regla del 10-12 % es un promedio que no describe a casi nadie.
Es la cifra que sale en todas partes para presupuestar gastos de compra. El problema es que la partida grande —el ITP— va del 4 % al 13 % según comunidad y perfil del comprador. Sobre una vivienda de 200.000 €, eso son 18.000 € de diferencia solo en un impuesto. Y en varias comunidades ya ni siquiera hay «un tipo»: hay una escala.
Y ojo con un detalle que veo mal explicado constantemente: en Cataluña, Asturias y Baleares el tipo alto es marginal, no se aplica sobre todo el valor. Una vivienda de 700.000 € en Barcelona no tributa al 11 % entera: 600.000 al 10 % + 100.000 al 11 % = 71.000 €, un tipo efectivo del 10,14 %. Aplicar el 11 % sobre el total da 6.000 € de más.
Y con perfil bonificado la cosa se va aún más: hay comunidades con bonificaciones del 95-100 % para jóvenes en primera vivienda habitual, con requisitos de edad, precio y empadronamiento. Alguien de 29 años comprando en el sitio correcto puede pagar prácticamente cero; el mismo piso, comprado por otra persona, puede costar 20.000 € de impuesto.
2. La que me parece más grave: la base imponible no es el precio que pagas.
El ITP se liquida sobre el precio escriturado o el valor de referencia de Catastro, el que sea mayor. Es decir: si negocias bien y compras por debajo del valor de referencia, Hacienda te liquida igualmente sobre el valor de referencia. Se penaliza fiscalmente haber negociado bien.
Y esto no aparece en ninguna calculadora de gastos de compra de las que he mirado. Todas aplican un porcentaje sobre el precio de compraventa y se quedan tan anchas.
Un tercer punto menor pero que veo confundir a menudo: el AJD de la hipoteca lo paga el banco desde 2018, pero en obra nueva el AJD de la compraventa (0,5-1,5 %) lo sigue pagando el comprador, además del 10 % de IVA. No son el mismo AJD.
Mis preguntas, que van en serio:
- ¿Alguien ha recurrido una liquidación por valor de referencia superior al precio realmente pagado? ¿Con qué argumento y con qué resultado? Sé que se puede impugnar aportando tasación, pero no tengo ni idea del porcentaje de éxito real.
- ¿Cómo presupuestáis vosotros los gastos: porcentaje fijo o cálculo por partidas? Yo he acabado convencido de que el porcentaje fijo es directamente engañoso, pero entiendo que para una estimación rápida sea lo cómodo.
- Los que os habéis acogido a bonificaciones para jóvenes: ¿los requisitos de empadronamiento y permanencia compensan en la práctica, o acaban atándote más de lo que ahorras?
Si a alguien le sirve, tengo la tabla completa de tipos generales y reducidos por comunidad y la pego en comentarios.