Ideas / Consejo financiero en inversión de compraventa

Hola, 
 

Os pongo por puntos la situación para que os hagáis una composición:

 

- Llevamos varios años de inquilinos en un piso que es de un fondo buitre, pagando religiosamente. En unos 3 meses se nos acaba el contrato, y muy probablemente no accedan a ningún tipo de renovación o prórroga del mismo.

- Paralelamente, calculamos que en unos 18 meses dispondremos de lo que será nuestra vivienda definitiva, la construcción de una vivienda de obra nueva por nuestra cuenta (autopromoción).

- El problema que nos encontramos, es tener que abandonar nuestro actual piso, buscar alquiler (harto complicado ahora), mudarnos, etc etc.,para solo 18 meses.

- Actualmente tenemos 140k€ en el banco. 

- El precio al cual el fondo buitre nos vendería el piso estimamos que seria aprox. 140k€. (por pisos de cercanias de fondo buitre)

- Este piso estimamos que su precio de mercado rondará los 200k€.

 

La idea que nos ha surgido ahora es aprovechar ese dinero del banco para poder comprar nuestro propio piso actual, y seguidamente ponerlo a la venta por el precio de mercado, o ligeramente inferior.

De esta manera:

- Sería una inversión ya que la diferencia entre: Venta final precio mercado - compra inicial precio fondo buitre - impuestos     arrojaría una cantidad interesante. Ahora bien, el tema es como hacer el "tetris" temporal y hacer encajar las piezas para que la operación sea viable y no quedarnos "pillados" en algún punto.

- Y tal vez solucionariamos el problema de poder seguir viviendo en él los próximos meses (lo explico a continuación)

 

Supongamos que ya hemos comprado el piso del fondo buitre. Me surgen entonces algunas dudas:

- Podriamos vender el piso, a 18 meses vista, pero que el futuro comprador nos pagara por adelantado? Entiendo que es harto complicado, nose si directamente la ley no lo permite, asi que otra opción sería...

- ...Vender el piso, poniendo una cláusula de que estaríamos de inquilinos 18 meses. ¿Esto es factible legalmente? ¿Alguien estaría dispuesto? Probablemente habría que ponerlo por debajo de precio de mercado, para hacerlo más atractivo por esa penalización de 18 meses de inquilinos.

 

 

¿Veis alguna otra estrategia para afrontar la operación? 

Saludos y gracias de antemano

Hola,

Aquí la clave que yo veo es esta: de verdad los del fondo buitre son tan tontos de venderos a vosotros algo por 140 que vale en el mercado 200...?

Por otra parte, habéis echado bien las cuentas, con los impuestos, el incremento patrimonial, si podéis hacer o no reinversión en vivienda habitual, etc etc?

Lo de estar como inquilinos x tiempo, después de vender el piso, es posible, siempre y cuando  lo acepte el comprador, claro, aunque no es lo habitual y muchos rechazarán esos términos.
Ahora, 18 meses no va a ser en ningún caso, entre que hacéis la oferta, se acepta, se escritura, lo ponéis a la venta otra vez, el comprador busca financiación, etc, etc. Lo más seguro es que pasen bastantes meses, más bien.

Gracias por la respuesta

Bueno, respecto los precios. Hay algun otro piso MUY parecido (año construcción, acabados etc) MUY próximo, y hemos sacado un ratio €/m2 y aplicado a nuestro piso. Como punto de partida nos parece aceptable.
Además, el precio de este otro piso es ya puesto en internet, con su inmobiliaria, comisón, etc... Entiendo que una venta "directa" supone, además de mayor comodidad para el fondo, más económico. Pero solo es suposición mía.
Por otro lado, un compañero del trabajo, sus hijos compraron un piso de fondo buitre y el precio ciertamente era bastante de escándalo.
En cualquier caso, es cierto que hasta que no se haga la oferta al fondo, no sabremos su precio de adquisición.

De impuestos nos tocaría ITP (10%), y el incremento en IRPF al venderla ya que la exención por reinversión no la podríamos aplicar, ya que no llevaríamos 3 años de propietarios en nuestro actual piso. Supongo que te referías a esto. Una pena...

Respecto los 18 meses, no se si te refieres a que serían más, o menos. Realmente yo considero que serían menos, porque contando desde hoy, entre que se nos acaba el contrato de alquiler, hacemos la oferta al fondo, se acepta, negocia, escritura la venta, seguramente se nos vayan 6 meses. Ponle otros 3-6 meses para la venta, total, como mucho quedarian 6 meses que nos tendrían como inquilinos.

 En unos 3 meses se nos acaba el contrato, y muy probablemente no accedan a ningún tipo de renovación o prórroga del mismo. 

Por qué piensas eso? aunque no lo vayas a hacer, el fondo puede pensar que si te pones "burro" y te quedas en la vivienda, es muy probable que no pueda sacarte de la misma antes de los 15 (18-3) meses que comentas que quedarían.

Habla con ellos y a ver que te dicen-

bueno, esa sería la opción ideal, una prórroga de 12 meses aprox. como inquilinos.

El tema es que la SAREB ya nos envió un burofax comunicando que no querían renovar ni prorrogar el contrato.
En breve les contestaremos para pedir esa prórroga, pero la intuición me dice que no les interesara. 
Estaría bien coger ideas de qué poner en esta solicitud de prórroga. ¿Qué argumentos se podrían dar para que al menos se planteen la prórroga? Lo de decir "que me pongo burro" pues estaría feo