Préstamo de proyecto de vivienda pareada con División horizontal

Buenas tardes,

Dos familiares tienen un proyecto de una vivienda pareada, para la cual acaban de recibir la licencia de obra. La idea es que el familiar 1 pida un préstamo para su mitad y viva en ella, mientras que el familiar 2 pagaría el total de su mitad, y le gustaría tener la libertad de poder alquilarla o venderla. Para ello se tenía pensado realizar una división horizontal tumbada de la parcela con el fin de dividir a efectos de registro el proyecto. 

Pues hablando con los bancos, en concreto el Santander, le dicen que cualquier hipoteca que se pida para una de las dos mitades, aunque sea de manera independiente y la otra mitad esté completamente pagada, en caso de impago futuro afectaría a las dos propiedades al ser la parcela un registro único. Y por tanto, limita las opciones de venta de la mitad pagada, ya que tendría esa posible carga encima. Que para hacerlo bien, habría que realizar primero la división horizontal y pedir a posteriori ambas licencias de obras o algo así, por lo que entre otras cosas se perdería el dinero invertido en la licencia de obra ya obtenida y meses de retraso.

¿Tiene sentido lo que comenta el banco?, ¿la división horizontal no se pide una vez obtenida la licencia de obra, y al realizarla se obtienen dos números de registro independientes, por lo que la hipoteca debería ser igualmente independiente? ¿o al ser una única licencia de obra se consideraría un único registro?

Estamos bastante perdidos en este tema, por lo que os agradeceríamos mucho algunos consejos :)

¡Muchas gracias!

Hola,

Resumiendo, en efecto, el banco tiene razón (es más, me atrevo a decir que cualquier entidad bancaria procedería de la misma manera).

Te comento en detalle, para que entiendas el porqué y para ver si te resulta de ayuda:

Actualmente, si acudes al Registro de la Propiedad dónde este inscrita una finca de tu interés (por el motivo que sea) y consultas sus Libros (son "públicos" previo pago de arancel y si se tiene un interés legítimo), una vez que identifiques la finca en cuestión, aparecerá su descripción (ubicación, superficie y límites de la misma -denominados linderos-). Con esta información, por tanto, se puede deducir a qué porción del terreno del municipio hace referencia el número de finca que aparece en el Registro. Además, también conocerás quién es su propietario, si sobre ella recaen cargas o gravámenes (p.ej., hipotecas y/o embargos), etc., ya que asociado a la descripción de la referida finca en el Registro también aparecen estos datos.

Bien, una vez aclarado esto (que es el concepto fundamental), en tu caso, y según comentas, actualmente unos familiares tuyos (en la proporción que sea) son dueños de una determinada finca, que está ubicada en un terreno perfectamente identificado. Quieren realizar una construcción en ella, y para ello han seguido el procedimiento urbanístico correspondiente y ya tienen todo listo para poder empezar con la ejecución de las obras. Sin embargo, lo que se van a construir son dos adosados, supongo que además se realizará algún tipo de separación  (muro) para que físicamente (el resaltado es importante) sean dos fincas independientes.

Sin embargo, uno de tus familiares necesita financiación, para lo que desea concertar un préstamo con garantía hipotecaria. Esta figura ("la hipoteca"), legalmente, supone que una finca registral (aquí el quid de la cuestión), en caso de impago por el deudor del préstamo concedido por la entidad bancaria (el familiar que necesita la financiación), independientemente de que existan otras deudas con otras personas (aunque el impago de estas otras deudas haya ocurrido antes a haber dejado de pagar la hipoteca) e independientemente de quien sea el propietario (por ello nadie compra casas hipotecadas sin la cancelación previa de la deuda o restando el importe de la deuda al valor del inmueble para saldar el nuevo dueño el préstamo original), el banco tiene la facultad de pedir al Juzgado la subasta de ese bien para obtener la mayor cuantía posible y que el débito que ostenta (lo que se le debe) sea saldado.

Es decir, que si se hipoteca la finca registral actual ("todo el terreno"), si hay una división horizontal tumbada y esta se inscribe en el Registro, esta no afecta al beneficiario de la hipoteca (la entidad bancaria), puesto que lo que a él se le ofreció como garantía es la finca registral completa y, el Registrador, al inscribir la división horizontal, arrastrará la garantía de la hipoteca a ambas fincas, es decir, que las dos nuevas fincas resultado de la división tendrán una "carga de procedencia" y el banco podrá pedir sacar a subasta, en caso de impago, cualesquiera de ellas o ambas fincas.

Por tanto, la solución es inscribir previamente la división horizontal y una vez hecho esto, realizar la solicitud de hipoteca al banco aportando como garantía solo la finca registral ya dividida que se adjudicará el familiar que necesita de la financiación.

También es posible hacerlo al revés (primero hipotecar y luego división horizontal), pero para que el familiar que no ha necesitado el préstamo quede liberado, debe pactarse con el banco (a lo cual se puede negar, por ser la nueva finca la mitad y considerar que es insuficiente para el préstamo concedido) liberar una finca y que como garantía solo responda el inmueble del otro familiar. Si se niega, el primer familiar no tiene nada que hacer. Ese es el "quid" del "Registro" y de la "hipoteca": los actos que se inscriban después que otros -división posterior a hipoteca- no afectan a los actos anteriores -a la entidad bancaria- puesto que la situación que se deriva del Registro, cuando se otorgó la escritura del préstamo, es que la finca es una sola y no se le puede imponer unilateralmente a que libere a una finca después de una división).

Conclusión: la separación "física" en nada afecta a nadie que no sean tus familiares, ya que entre ellos pactan dividir el uso de la finca y ellos deben respetarlo, pero ese pacto no afecta a terceros, porque lo que tiene validez para otras personas es el contenido del Registro, ni aunque ese "muro" fuera anterior a la hipoteca, porque para que ello la división debe inscribirse antes que la hipoteca y el banco conceder el préstamo hipotecando únicamente una de las dos nuevas fincas registrales.

Espero haberte ayudado,
Un saludo.

Muchísimas gracias @maqiz ! de verdad, se agradece enormemente tu comentario tan bien explicado :) 

Hemos entendido perfectamente lo que nos has comentado. Añado como información que ya hay una solicitud de hipoteca en marcha, y que todo ha coincidido con un poco de mala suerte con un cambio laboral del familiar que va a recibir la hipoteca. Ya tiene un nuevo contrato pero ha perdido la antigüedad laboral que suelen valorar los bancos. Por tanto, no tendría fácil cancelar la solicitud inicial y pedir una nueva por eso mismo. Y si esperamos 6-12 meses ha que tenga esa antigüedad laboral ya caducaria la licencia de obra (max. 6 meses para el inicio de obra desde ahora) y se perdería lo pagado. Entonces tendríamos 2 opciones:

- Realizar la división horizontal e intentar negociar con el banco que acepten cambiar en la solicitud de hipoteca la nueva finca registral dividida. Entiendo que complicado, no? 

- Firmar la hipoteca conjunta. En este caso, el banco si ha aceptado que el valor sea solo por parte de una de las viviendas. Sobre esto, la hipoteca sería de unos 200-250.000€, mientras el valor de la obra de la vivienda 1 serán aprox. 350.000€, estando la parcela pagada y el otro familiar con capital suficiente para pagar su parte de vivienda 2. Es decir, la hipoteca sería de menos del valor construido de la casa del familiar 1, sin siquiera incluir la parte proporcional de la parcela. Comento esto ya que me da a entender que el banco no debería ver la necesidad de tener la otra vivienda 2 incluida en la garantía, no? Sobre esta opción, con la que se mantendría la licencia de obra, se podría hacer que una vez construidas ambas casas, se cancele la hipoteca "comun" en beneficio de otra, ya exclusiva de la vivienda del familiar 1? o cobrarían muchos impuestos por una cancelación anticipada, para liberar al familiar 2 y que pueda vender si quisiera la vivienda 2? otros posibles inconvenientes? 

Mil gracias de nuevo!

Hola,

Muchas gracias por tus amables palabras.

- Con respecto al banco, la situación se "soluciona" acudiendo a la oficina y comentar a vuestro gestor lo que tú mismo expusiste, es decir, que hay intención de que la finca se divida horizontalmente en dos registrales y que, viendo los valores que aportas, si admitiría una de ellas como garantía. Es cierto que si os responden que "sí" es una promesa y el banco no le va a temblar el pulso en cambiar de opinión, por tanto, lo mejor sería que se pactase en la hipoteca la obligación de liberar la vivienda que se adjudicará a tu futuro familiar que no la necesita, pero esto lo veo algo complicado. También te comento que esta es una visión "desde fuera", es decir, que a lo mejor el banco en sus múltiples solicitudes ya tiene previsto cómo actuar en estas ocasiones y llegáis a un acuerdo/solución (cómo la que te he expuesto). Todo depende de ellos. Pero tened en cuenta que si la finca registral es única el día de otorgar la escritura (cuando vayáis al Notario a firmar), la hipoteca se tiene que inscribir sobre toda la finca, el banco en eso no va a ceder porque perdería su garantía y prioridad ante otros hipotéticos acreedores. Por tanto, la solución que veo más factible y garantista para ambas partes, sin conocer cómo funciona el banco, es la que os he comentado: incluir una cláusula de tal manera que en caso de división horizontal (se pacta en la propia Escritura de hipoteca) la carga solo se arrastraría a la finca que se adjudique don X (que será el que sí necesite del préstamo).

- Respecto a gastos, estos serán los mismos independientemente del orden (escritura, registro y AJD de la división horizontal), a excepción del AJD por la redistribución de la carga hipotecaria (este se abonará sólo en caso de inscribir primero la hipoteca y luego la división), que, sin embargo, se hace en documento privado con firma legitimada notarialmente (incluyendo la del apoderado del banco), está no sujeta al gravamen (por no ser escritura pública).

Un saludo,