Una propiedad con tres notas simples

Hola,
Estoy mirando una casa para comprar, rural, en cantabria, y la propiedad tiene tres notas registrales con 3 CRU: casa 1, casa 2, y cuadra con pajar. 
Lo venden como una, pero no se si esto me dará problemas con el banco al pedir la hipoteca. por lo que nos han dicho pagan dos ibis, uno importante por las dos casas y otro por la cuadra.
Deberían unificarlo ellos? Nos hipotecaran todo junto?
Es una herencia reciente,y las notas son de octubre.
Gracias, no tengo ni idea del tema.

Hola @tam-alor,

Según lo que nos indicas, Ud. va a adquirir lo que considera "una casa". Sin embargo, a ojos del Registro, cuando las mismas se incorporaron al mismo, se hizo como si fueran tres fincas registrales. No hay problema: en la escritura en realidad no comprará una casa, si no tres fincas registrales, que Ud. considera que es una sola, pero eso es una percepción suya, a ojos del Registro se podían comprar solo una y las otras dos no (quizas físicamente es imposibe, es decir, según lo que ha visto usted es imposible "separarlas"). Sin embargo, la realidad es como es y lo que figura en el registro debería ser como la realidad, pero a veces (y más veces de las que piensas) no concuerdan.

Con respecto a los IBIs, la cosa da otra vuelta de tuerca, pero no añade ningún problema: a ojos del Catastro (que es diferente al registro: el registro certifica el dueño y las cargas de una finca, el Catastro simplemente recolecta los datos de los inmuebles para finalidades fiscales) lo que tú consideras "una casa" y que son tres fincas registrales distintas, resulta que para el Catastro son dos parcelas catastrales.

¿Soluciones? La primera: gratuita. Y consiste en dejarlo como está, mientras que Ud. esté seguro de que lo que consta en el Registro (sobre todo superficie) es concordante a la realidad, Ud. tendrá tres fincas a su nombre, aunque Ud. lo considere todo una.

La segunda, a la hora de hacer la compraventa (encareciendo el precio de lo que le cobre el notario y registro y siempre que lo permitan las normas de urbanismo del municipio dónde esten las fincas) puede solicitar la agrupación, de tal manera que el Registro unifique las tres en una una finca registral y además, con la nueva normativa, estos cambios también se incorporarán a castastro, unificando todo y ganando seguridad. Si desea llevar esto a cabo, hable con el Notario, el le informará mejor de como proceder. Y esta solución a veces se complica porque si en la realidad las tres parcelas tienen más o menos terreno (p.ej: en realidad miden 1.000m2 pero si sumas las tres del registro arroja un resultado de 900m2), el procedimiento se vuelve más espinoso. Por lo que siempre puede dejarlo como está.

Con respecto a la hipoteca, en principio (las entidades bancarias a veces son un poco puñeteras), no debería haber problema porque Ud. pedirá un préstamo de, p.ej., 200.000€ que tednrá que devolver y en caso de no devolverlo el banco podrá ejecutar cualesquiera de las tres fincas para cubir el impago, porque la hipoteca se inscribirá sobre todas ellas.

Cualquier duda adicional estaré encantada de resolvértela,
Un saludo.

Muchas gracias.
Sigo: tengo la tercera nota simple, la casa 2, que es la parte de arriba de la cuadra y pajar (consignada en otra simple). Está a nombre de una hermana y su marido, y las otras a nombre de tres hermanas. Si las venden juntas, esto tampoco daría problema? La que hablamos del banco se puso un poco a la defensiva con lo de tener 3 notas simples.
Además consta una carga de una hipoteca aunque supongo que finalizada:
"Gravada con la Hipoteca a favor de CAJA DE AHORROS DE SANTANDER Y CANTABRIA, por
un principal de nueve mil seiscientos dieciséis euros y diecinueve céntimos de
euro, de seis mil novecientos setenta y un euros y setenta y cuatro céntimos de
euro de intereses ordinarios de cinco años al catorce punto cinco décimas por
ciento anual, de mil nueve euros y setenta céntimos de euro para costas y
gastos. La devolución total del capital prestado se efectuará como máximo el día
dieciséis de enero del dos mil uno. Tasada para subasta en la suma de ciento
setenta y cinco mil novecientos setenta y seis euros y treinta y cuatro céntimos
de euro. Constituida ante el Notario de ..., Don ..., el día dieciséis de enero de mil novecientos ochenta y ocho, inscrita
el día veintisiete de marzo de mil novecientos ochenta y nueve."

Si se me complica estoy pensando en buscar un abogado o asesor inmobiliario, por que es difícil navegar estos temas a veces...
Siento si hago preguntas redundantes :)

Hola de nuevo,

Por partes. Primero: no hay problemas por las titularidades. Eso sí, tienen que comparecer las tres hermanas y el marido. Las hermanas te venderán la finca (o fincas) que estén a su nombre y una de ellas, la que conste con el marido, te venderá, junto a el, la otra. Es decir, que deben personarse en notaría 4 vendedores, en total, además de los compradores, el apoderado bancario y el Notario, por supuesto.

Respecto a la hipoteca, debido a que han pasado 21 años desde la fecha que consta como de finalización y no hay anotaciones de impagos, con una mera solicitud en el registro (que se puede incluir en la Escritura) sería suficiente para cancelarla. En general, hace falta otorgar una escritura en la que comparezca el banco (CAJA DE AHORROS DE SANTANDER Y CANTABRIA), pero en este caso, como ya te he dicho, al transcurrir ese plazo (fijado por Ley), con pedirlo una persona, aunque no cuente con la autorización del banco, el Registro tiene que eliminarla.

Como dices, es verdad que ya que vas adquirir la propiedad, es verdad que sería recomendable realizar la agrupación de las fincas registral y catastralmente, por lo que te recomiendo un abogado inmobiliario experto en estos temas para que te asesore y lleve todo el proceso, para que se unifiquen y así ganes en seguridad. Te repito, como te dije en el mensaje anterior, que es un procedo largo, tedioso y que requiere mucha documental, además muy propenso a problemas (y dolores de cabeza, por tanto) pero la tranquilidad final que vas a ganar cuando lo consigas creo que va a ser bastante reconfortante. Además, el Notario también puede asesorarte, aunque piensa que el va a proceder a darte información independiente, mientras que un abogado va a velar por tus intereses y que todo concluya de manera satisfactoria.

Y por último, respecto al banco, si se niega, se niega. No está obligado a hipotecar tres fincas. Por ello, o se lo intentas explicar y convencerle para que se avenga o quizás sería bueno realizar la agrupación antes (aunque para eso, creo, que tendrías que contar con el consentimiento de los actuales titulares, aunque lo que cueste el proceso vaya de tu bolsillo) y luego ya realizar la compraventa con hipoteca, para que el banco solo hipoteque una finca. Pero, como recomendación, asesorate profesionalmente porque creo que bajo ciertas circustancias puede denegarse la agrupación y por tanto, después de todo el proceso y los costes, te quedes igual.

Un saludo,