Antes que todo, este post lo voy a escribir de forma sencilla, sin complicaciones, para que sea entendible a todos los niveles de inversores. Como pueden ver en la imagen a continuacion, este es un edificio de 12 unidades en unas de las zonas mas deseadas de North Miami Beach. Hallandale es una zona predominantemente de ricos, aunque tiene unas areas de viviendas antiguas y en mal estado.
Esta propiedad obtuvo un prestamo original por $1,182,000. Lo cual nos da a entender que el valor real de la propiedad, asi como esta, es de unos $1,57millones de dolares (Usualmente los Lenders no prestan mas del 75% del valor de la vivienda). La deuda es NP (no se esta pagando) al 4% actualmente. La venta de esta deuda empezara en una subasta por $400,000. Basado en mi experiencia, esta deuda se comprara por no mas de $750,000 o $800,000 (probablemente mucho menos).
Vamos asumir que compremos esta deuda por $750,000. Lo que se haria en condiciones normales, es ir a donde un Bridge Lender y tomar un prestamo por el 80% de $750,000, lo cual serian $600,000 al 10% anual intereses solo y con un pago globo a 12 meses. Asi que el costo de nuestra deuda privada serian unos $5000 al mes.
Algunas personas se preguntaran "porque no ir a un banco y pedir un prestamo al 3% anual?"..
Bueno, primero que todo los bancos no prestan para comprar deudas, segundo, los bancos no hacen prestamos comerciales por 12 meses o 24 meses, ya que ellos tienen que vender sus prestamos en el mercado secundario bajo un patron establecido. Y tercero, porque aunque se consiguiera un milagroso prestamo de 24 meses para comprar deudas en mal estado, el interes compuesto nos mataria vivo.
$600,000 al 3% anual por 24 meses, serian pagos mensuales de $25,788.73 al mes, ya que es un prestamos amortizado. Increiblemente muchas personas no entienden este concepto tan sencillo y basico.
La siguiente fase es usar algunas de las estrategias mas comunes en la industria (Recuerden que estoy simplificando las cosas para mejor entendimiento del concepto).
1-Puede ir a donde el propietario del Inmueble y ofrecerle un prestamo por $850,000 al 6% anual intereses solos por 24 meses o 60 meses, para que pague su deuda antigua de $1,18 millones a un precio menor y tuviese costos menores Y de esta forma mantener su propiedad. Usted como inversor ganaria $150,000 antes de costos mas los puntos del nuevo prestamo, que serian 2,25% por dar el prestamo de $850,000 ($21,250 dolares) Y otro 1% en la venta del prestamo en el mercado secundario (lo vendes al 5% y te ganas 1%, que serian $8,500 dolares.. Asi que en total ganarias $29,750 en otorgar ese prestamo de $850K).
En esta estrategia, ganarias $179,750 brutos.
2-Podrias ofrecerle al propietario unos $50,000 dolares cash para que entregue el titulo y quedarte con una propiedad de $1,5 millones por solo $250,000 de tus bolsillos.
3-Podrias re-estructurar la deuda al propietario para acomodarlo y a los tres meses vender parte de la deuda en el mercado secundario. En este caso podrias vender la deuda parcialmente por $1 millon de dolares y seguir cobrando pagos mensuales por el resto de la maduracion de la deuda. Vamos a suponer que en la nueva estructura de la Hipoteca, sea por 180 meses extra o hasta el 2036.
Vamos a suponer que la nueva estructura sea del 5% anual, los pagos mensuales serian de $9,347 al mes.. $9347 x 180 meses son = $1,682,460 en total. Usted vendio $1 millon de dorma parcial y seguria recibiendo $682,460 en forma de flujo mensuales. En esta ecuacion, usted como inversor gano $250,000 en la venta parcial, lo que supone un 100% de retorno sobre su inversion cash on cash, mas el flujo de caja mensual hasta el 2036.
Recordemos que como pueden ver, el interes actual de la deuda es 4%, pero mas el Libor no fixed. Por lo tanto, hace mucho sentido para el propietario tomar una deuda fresca y saldar la deuda vieja por menos dinero (time value of money, mientras mas lejo es la deuda, mas barata es).
4- Otra estrategia es quedarse con la propiedad a la buena o a la mala en el llamado "Loan to Own" en la Industria (no recomendable, porque aumenta el costo legal sustancialmente) Y luego arreglarla, subir el alquiler y refinanciarla por el nuevo valor, pagar al bridge lender y sacar una sustancial cantidad de dinero libre de impuestos mientras se mejora el flujo de caja mensual.
Hay mas de 120 maneras diferentes de como hacer dinero en este ejemplo. La Maravillas de comprender la industria de las deudas Inmobiliarias, es que se requiere poco capital propio y una vez se tenga experiencia y relaciones, se puede hacer dinero sin dinero (como Trump y muchos otros).
