El 100% de las personas en el planeta esta en el negocio de las deudas. Pero solo un 2% esta del lado correcto de la ecuacion. El mercado de deudas es el mas liquido y rentable del planeta (legal). Desafortundamente, el 99% de las personas tienen un concepto erroneo o no entienden este activo tan poderoso. Las personas ni siquiera entienden el poder del "Time-Value" Value del dinero ni que es un interes compuesto y la diferencia de que es un interes solo.
Esta técnica es frecuente con los inversores experimentados, sobre todo en el sector inmobiliario comercial. En New York City, los inversores y Traders de deudas hacen este tipo de transacciones todos los días en los Bienes Raíces Comerciales. California también es un Estado donde este tipo de operaciones es común. Y aunque es común en el sector comercial de la industria, no es tan común en el sector residencial inmobiliario (aunque es perfectamente legal también). Lo que pasa es que el sector residencial usualmente involucra a compradores, vendedores y brokers pocos sofisticados. Este tipo de operación es mas liquido que la compra-venta de propiedades tradicional Y usualmente es mucho mas rentable.
CASO:
Se encontró una casa donde los propietarios heredaron una residencia familiar y vivían fuera de la ciudad. La propiedad estaba en un vecindario económico medio y los propietarios estaban desesperados por salir de esa propiedad porque les estaba costando dinero y no tenían interés en alquilar y lidiar con inquilinos. En ese momento, la casa valía $400,000, y los propietarios habían acordado venderla via Seller Finance. Todos los que habían hecho una oferta los habían dejado bajos en precio. A pesar de que estaban ansiosos por vender, también eran reacios a tomar un precio que era sustancialmente bajo.
Se les hizo una oferta sobre su precio de venta, con $0 de inicial. Todo lo que tendrían que hacer es aceptar una Hipoteca que tenía mejores garantías que su casa. La Hipoteca era por $430,000. Después de que se les mostró la evaluación de la casa que era la garantía para de la Hipoteca, que estaba en el rango de precios de $600,000, ellos estaban más que felices de aceptar el trade..
Por qué cambiaría una Hipoteca de $430,000 por una casa de $400,000? Porque se pago sólo $250,000 por la Hipoteca (que en ese entonces era Non-P, de ahi el masivo descuento de $58.14 centavo de dollar) Ahora tenemos una casa con el titulo libre y limpio de $400,000 por solo $250,000. La propiedad se alquilo por un año, pero se decidio vender por diversos motivos que no vienen al caso.
La casa se había apreciado a unos $420,000-$430,000. Se encontró un comprador inversionista y se le vendió por $380,000 en efectivo (para salir rapido de la casa y ademas para que así el comprador inversionista tuviese un equity instantáneo de $50,000). Así que por matemáticas superiores, se pago $250,000 por la deuda, se cambio la hipoteca por la casa y se vendió la casa por $380,000. Eso es un beneficio de $130,000 por pagar en exceso por una casa y luego venderla por menos de lo que se pago por ella. Para añadir salsa a este trato, también se disfruto de flujo de caja de alquiler mensual durante un año.
Esta es una gran técnica para aquellos inversores que se especializan en deudas. Es una estrategia magnifica para aquellos que compraron deudas hipotecarias al por mayor, o con fuerte descuento. Como dije al inicio, en los Bienes Raíces comerciales en EEUU y sobre todo en NYC, esto es extremadamente común.
Si un propietario está dispuesto a aceptar este tipo de operaciones, a menudo no es una tarea difícil, podrían intercambiar la deuda hipotecaria no solo por Bienes Raíces, pero también por cualquier otra propiedad personal, tales como coches, barcos, aviones o incluso piscinas.
Para evitar un evento imponible (taxes) tanto para todas las partes involucradas, se creo una hipoteca que estaba asegurada contra la deuda que había comprado. Incluso había una cláusula de sustitución de colaterales en el contrato.
La hipoteca se compró con un HELOC sobre un edificio al 4,7% anual.. Básicamente se hizo $130,000+. sin dinero propio.
En esta operacion todo el mundo gano dinero. Win-Win-Win para todas las partes.
