#1
Negociación con Fondo (Blackstone) e Hipoteca
Buenas tardes,
Es mi primer tema tras varios años leyendo en la sombra... pero necesito un poco de orientación sobre la que puede ser la negociación de mi primera vivienda:
Se trata de un Duplex en un edificio de 10 años, pero que no ha sido habitado todavía... la constructora que lo llevaba quebró mientras los pisos estaban en venta, se los quedó el Popular, luego el Santander y ahora por lo que me han dicho pertenecen a Blackstone.
En la comunidad hay 41 viviendas, algunas se vendieron y este tiempo han estado habitadas, la mayoría no.
Esto hizo que hace como 3-4 años hubiera un par de pisos con okupas de los cuales aún queda uno en un bloque diferente al que estoy mirando.
La vivienda me gusta sobre todo por su localización en la Plaza del Ayuntamiento en una capital de provincia y por que se adapta a las cosas que buscaba: Ultimo piso o duplex para tener menos ruidos de vecinos, a ser posible en esquina; 2 habitaciones + 2 baños; tiene plaza de garaje y trastero y la cocina está "amueblada".
Precio: lleva a la venta en idealista a un precio por encima de 210.000€ al menos un año que es cuando yo empecé a ver pisos, hace como un mes más o menos lo bajaron a 180.000€ y la inmobiliaria me dijo en la visita que se podría negociar y probablemente bajar un 5% mas, es decir, a unos 170.000€.
Sin embargo hay algunas cosas que me tienen mosca:
- El piso que está okupado, si, en otro bloque pero nunca se sabe... la inmobiliaria dice que está acordado para que se vayan pronto.
- En el bloque que me interesa que son 24 viviendas, más o menos el 75% están sin habitar, en la planta que estoy mirando de hecho ninguno... todos con puerta antiokupa, y esto da un poco de inseguridad.
- Gastos de comunidad, son algo más de 100€ (78 vivienda, 25 garaje y unos 12 el trastero) que me parece excesivo para unicamente limpieza, seguro del edificio y luz de zonas comunes.
- La casa tiene 78m2 útiles y le corresponden 140m2 en la división horizontal (no se como se hizo) lo que hace que tenga un coeficiente de participación muy elevado (5% en bloque, 2% en comunidad) y eso supone un problema ante derramas, voy a ir mañana a consultar al administrador a ver que me dice.
- La vivienda se vende con electrodomésticos, evidentemente los que pusieron hace 10 años... eficiencia 0 y a ponerlos nuevos.
- No tiene suministros contratados, no se puede comprobar que funcionen los electrodomésticos ni tan siquiera la instalación eléctrica.
- Certificación Energética de la promoción E-F depende del piso y el comercial no tiene el certificado... es decir, gasto en calefacción "alto" (bomba de calor) o entrar en una reforma y poner Aerotermia (unos 6.000€ estoy considerando).
Con todo esto, creeis posible llegar a una rebaja mayor del precio del piso?
Los 170.000€ que me dicen en la agencia es un precio que considero en la parte alta de hasta donde podría llegar, quizá con alguna garantía más, pero "aceptable" y con el que me quedaría una hipoteca de unos 450€ a 30 años que podría pagar sin problemas, lo que me tira para atras son los gastos que voy a tener de manera segura y que no sé si podría usar a mi favor en la negociación.
La vivienda según BBVA valora tiene un precio de venta de 165.000€ y de 156.000€ en compra (sin incluir garaje y trastero que por la zona podrían ser otros 12.000€).
Había pensado plantear al comercial de la Inmobiliaria una primera oferta de unos 155-160.000€, no se si os parece que pudiera ser viable, o si directamente me va a decir que no la va a plantear?
Se que si el piso fuera de segunda mano y estuviera el edificio en "funcionamiento normal" el piso valdría mucho más... pero no lo está y nadie garantiza que lo vaya a estar en un futuro cercano y más con la crisis que se viene.
HIPOTECA: Una vez visto esto, mi situación.
Estoy a la espera de mi nombramiento como funcionario de carrera, actualmente cobrando del Ministerio como funcionario en prácticas... la nómina es la mitad de lo que sería posteriormente (1.100€).
En Ibercaja me están mirando la viabilidad de la operación pero no se si me sería más conveniente tratar de retrasar todo hasta que se produzca el nombramiento retrasado por el COVID si en ese caso pudiera tener mejores condiciones ya con todo en firme.
Por lo que me han comentado en Ibercaja, me van a ofrecer un tipo fijo a 30 años en el entorno del 1.2% con vinculación de nómina >1.500€ y los seguros de vida y vivienda, estoy esperando.
¿Plantearíais la oferta? ¿Que haríais con la hipoteca?
Es mi primer tema tras varios años leyendo en la sombra... pero necesito un poco de orientación sobre la que puede ser la negociación de mi primera vivienda:
Se trata de un Duplex en un edificio de 10 años, pero que no ha sido habitado todavía... la constructora que lo llevaba quebró mientras los pisos estaban en venta, se los quedó el Popular, luego el Santander y ahora por lo que me han dicho pertenecen a Blackstone.
En la comunidad hay 41 viviendas, algunas se vendieron y este tiempo han estado habitadas, la mayoría no.
Esto hizo que hace como 3-4 años hubiera un par de pisos con okupas de los cuales aún queda uno en un bloque diferente al que estoy mirando.
La vivienda me gusta sobre todo por su localización en la Plaza del Ayuntamiento en una capital de provincia y por que se adapta a las cosas que buscaba: Ultimo piso o duplex para tener menos ruidos de vecinos, a ser posible en esquina; 2 habitaciones + 2 baños; tiene plaza de garaje y trastero y la cocina está "amueblada".
Precio: lleva a la venta en idealista a un precio por encima de 210.000€ al menos un año que es cuando yo empecé a ver pisos, hace como un mes más o menos lo bajaron a 180.000€ y la inmobiliaria me dijo en la visita que se podría negociar y probablemente bajar un 5% mas, es decir, a unos 170.000€.
Sin embargo hay algunas cosas que me tienen mosca:
- El piso que está okupado, si, en otro bloque pero nunca se sabe... la inmobiliaria dice que está acordado para que se vayan pronto.
- En el bloque que me interesa que son 24 viviendas, más o menos el 75% están sin habitar, en la planta que estoy mirando de hecho ninguno... todos con puerta antiokupa, y esto da un poco de inseguridad.
- Gastos de comunidad, son algo más de 100€ (78 vivienda, 25 garaje y unos 12 el trastero) que me parece excesivo para unicamente limpieza, seguro del edificio y luz de zonas comunes.
- La casa tiene 78m2 útiles y le corresponden 140m2 en la división horizontal (no se como se hizo) lo que hace que tenga un coeficiente de participación muy elevado (5% en bloque, 2% en comunidad) y eso supone un problema ante derramas, voy a ir mañana a consultar al administrador a ver que me dice.
- La vivienda se vende con electrodomésticos, evidentemente los que pusieron hace 10 años... eficiencia 0 y a ponerlos nuevos.
- No tiene suministros contratados, no se puede comprobar que funcionen los electrodomésticos ni tan siquiera la instalación eléctrica.
- Certificación Energética de la promoción E-F depende del piso y el comercial no tiene el certificado... es decir, gasto en calefacción "alto" (bomba de calor) o entrar en una reforma y poner Aerotermia (unos 6.000€ estoy considerando).
Con todo esto, creeis posible llegar a una rebaja mayor del precio del piso?
Los 170.000€ que me dicen en la agencia es un precio que considero en la parte alta de hasta donde podría llegar, quizá con alguna garantía más, pero "aceptable" y con el que me quedaría una hipoteca de unos 450€ a 30 años que podría pagar sin problemas, lo que me tira para atras son los gastos que voy a tener de manera segura y que no sé si podría usar a mi favor en la negociación.
La vivienda según BBVA valora tiene un precio de venta de 165.000€ y de 156.000€ en compra (sin incluir garaje y trastero que por la zona podrían ser otros 12.000€).
Había pensado plantear al comercial de la Inmobiliaria una primera oferta de unos 155-160.000€, no se si os parece que pudiera ser viable, o si directamente me va a decir que no la va a plantear?
Se que si el piso fuera de segunda mano y estuviera el edificio en "funcionamiento normal" el piso valdría mucho más... pero no lo está y nadie garantiza que lo vaya a estar en un futuro cercano y más con la crisis que se viene.
HIPOTECA: Una vez visto esto, mi situación.
Estoy a la espera de mi nombramiento como funcionario de carrera, actualmente cobrando del Ministerio como funcionario en prácticas... la nómina es la mitad de lo que sería posteriormente (1.100€).
En Ibercaja me están mirando la viabilidad de la operación pero no se si me sería más conveniente tratar de retrasar todo hasta que se produzca el nombramiento retrasado por el COVID si en ese caso pudiera tener mejores condiciones ya con todo en firme.
Por lo que me han comentado en Ibercaja, me van a ofrecer un tipo fijo a 30 años en el entorno del 1.2% con vinculación de nómina >1.500€ y los seguros de vida y vivienda, estoy esperando.
¿Plantearíais la oferta? ¿Que haríais con la hipoteca?