Inversión inmobiliaria en Barceloba

Buenas,

Llevo unos meses leyendo bastante sobre inversión inmobiliaria. Tengo bastante liquidez, gran parte de mi capital en renta variable y estoy pensando en comprar un inmueble para alquilarlo, y si va bien 2-4 propiedades mas. Para reducir la volatilidad de mis inversiones.

Vivo en Barcelona ciudad. He estato leyendo libros como de book of real estate investing, acertar al comprar la vivienda, tengo un excel bastante compeleto donde calculo cash flow, CoC return, 2%, y muchas metricas mas, teniendo en cuenta gastos (ibi,reparaciones, CapEx, tasa basuras, 5% de no ocupacion, coste itp, amortizzacion etc) me permite calcular con distintos parametros la rentabilidad.

Estoy viendo que las zonas de barcelona con mas rentabilidad son: hospitalet, santa coloma, badalona. Pisos de 90k-140k que se alquilan por 750-900. Estoy tratando de visitar los distintos barrios para entender la tasa de immigracion y que tipo de gente vive. Alguna sugerencia? Alguien invierte por esta zona y le interesaria intercambiar telegram/whatsapp?

Buenas, que tal la vuelta de UK? Al final como hiciste lo de la donación en vida? Y los 150k que tenías hace 2 años que has hecho con ellos mientras, imagino que son los que ahora quieres invertir en pisos, no?

Hace poco he empezado un hilo de "precio pisos después del Covid-19", hay otro usuario que está estudiando el mercado de Barcelona, pero el creo que no vive aquí como tú, creo que podría ser interesante que contactaras con el y te invito a leer lo que hemos estado publicando estos ultimos días y aportes más opiniones.

Mi única experiencia es la de invertir hace 12 años en bcn ciudad y aunque me han ofrecido invertir en las afueras, no me encuentro cómodo, ya que creo que hay más moroso y menos estabilidad. No soy experto, pero tengo buenos amigos que si conocen el mercado, hice mi business plan con papel y boli y hablo y opinio por el feeling que tengo de las cosas intentando tener el máximo número de inputs antes de tomar una decisión. 

Yo ahora mismo estoy mirando el mercado  de bcn pero para comprar primera vivienda, pero hay otros foreros como Juan que miran para invertir. Te invito a pegarle un ojo si no lo has hecho ya y juntar ahí toda la info posible, no solo para que os paseisla información por whatsapp, si no que la compatas con los demás... si no que gracias tienen los foros. Preguntar y aportar... si solo vienes aquí con preguntas, no estás cerrando el circulo y creo que en esta vida si aportas y ayudas a los demás, todo sale mejor, just my 2 cents. Un saludo!

Voy a echar un ojo a ese hilo, gracias por contestar.

Puse la mayor parte de ese dinero en fondos indexados y crowdlending. Tengo un sueldo bastante algo y ahorro 70%-80%. Tengo liquido para hacer market timing, si cae la bolsa o baja la vivienda.

Digo las afueras porque la rentabilidad es muy alta, en las zonas más buenas, no me salen los numeros de momento. Hay varias maneras de protegerte del impago: Pedir nominas con contrato indefinido que el alquiler sea -30% de lo que ganan, hay seguros de impago, puedes poner clausulas que los pones en la lista de morosos si ni pagan y nunca les daran una hipoteca.

Pisos de 90K - 140K que vas a alquilar en Santa Coloma por 900..  :-D Antes del covid, a algún pobre diablo que no tenía otra opción al igual se lo colocabas. 
Ahora? Suerte. Crees realmente que, además de contar con pedir menos del 30% de esfuerzo (lógico ese punto), te van a llover los que cobran más de 3000 euros  que quieran ir a vivir a esos barrios, a esos precios? En serio?

Gracias por responder.

El caso de Santa Coloma es bastante interesante, no soy un expertos, así que corregidme si algo no tiene sentido:

Busqueda rapida en Idealista:

364 Viviendas en venta en Santa Coloma https://tinyurl.com/ybvfsuve
21 Viviendas en alquiler en Santa Coloma https://tinyurl.com/yagh6x96

    De las cuales hay 0 que valgan 700 o menos, y solo 3 que valgan 750 o menos. Esas 3 son 4 planta sin ascensor, antiguo, etc.. Eso me dice que el precio de alquiler de 700-900 es razonable.

Mi opinión es que con la 'crisis', menos gente podrá ahorrar para la entrada de un piso, la demanda de alquiler subirá. Por otro lado, lo veo como una crisis temporal, mi horizonte temporal de inversión son +30 años, lo que pueda pasar en 1-2 años es irrelevante para mi si puedo encontrar la propiedad adecuada.

Yo sólo digo que nunca aconsejaría a nadie que pagara 900 euros por un piso en esas zonas, y cómo será el piso si ha costado entre 90K y 140K. Que estén anunciados a esos precios no me dice nada. Tengo algunos conocidos que viven por la zona, algunos alquileres recientes, y no manejan esos precios precisamente.. Al igual por eso están disponibles los que comentas. Por otra parte, acota la zona de búsqueda. Fondo y Santa Rosa, es un gueto por el que ya te digo, ni gratis viviría. Y el que quiere vivir ahí, es porque no puede en otros lados (generalizando). No son los que cobran +3000

700, para mí, ya sería alto. 900, con perdón y sin ánimo de ofender, es una estafa en toda regla. Como muchos pisos de alquiler. Que también me parece una estafa el que pide 1300 por un piso normalito en BCN.

Desde el punto de vista del comprador, yo no lo haría. El alquiler no puede subir indefinidamente. Y mucho menos en crisis/recesión, por lo que me parece una errónea apreciación pensar que como la gente no podrá ahorrar, porque han perdido el trabajo, no podrán comprar pero sí pagar un alquiler más elevado. Y el día de mañana te encuentras con el alquiler regulado, y trapicheando para sacar en negro la parte que al menos te cubra la inversión inicial. No lo veo. Yo en lugar de 4 pisos en zonas "chungas", compraba 2 en mejores zonas. Opinión puramente personal.

Saludos