Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

El otro dia con una amiga, salio el tema de los pisos, y dijo... ¿pero esto no lo hemos visto ya? Y se cambio de tema.

Y si, cuando se empezó a hablar de burbuja (los primeros en el 2006) tambien habia risas y chascarrillos, 2008 se seguia negando, y en 2010 a silbar y mirar para otro lado. Cierto es que el valle fue en 2013.

No vale que suban los tipos, vale que la gente no pueda pagar la hipoteca, y para eso se tienen que revisar, se tienen que fundir los ahorros, y ahi es cuando empieza la fiesta. Y todavia hay hipotecas que no se han revisado con el salto fuerte. Como decía uno en otro foro, alguien se quejaba de que no le llegaba para vivir y tiraba de ahorros, pero solo le quedaba para un año.

La venta de carne y pescado ha caido entre un 10 y un 15 por ciento. Si cae eso la comida... que han dejado de consumir antes?

Asi que @josemiba, tenga usted paciencia, que el inmobiliario no esta hecho para los impacientes.

Subidas de dos digitos sostenidas=burbuja.

Explotará o no... pero burbuja es.

Hoy he visto dos pisos... :

Una mierda sobrevalorada de 400.000 euros (que no venden en la vida, ni por eso ni por 100.000 menos, porque si hay alguien que trague con eso igual me planteo comprar inmobiliario en Suecia)... y otro de 241.000, un verdadero chollo excepto porque el aparcamiento que le corresponde es el peor de toda la urbanizacion (directamente ahi no puedo aparcar mi coche), y las plazas de parking no son segregadas, con lo que no hay esperanza de poder comprar otra. Si la hubiera me plantearia comprarlo igual. Por ese piso, viendo lo que pide el palillero medio, andaria por 80 o 90 mil euros mas (total, que está alrededor de un 25% mas bajo que lo que hay en el mercado). Ahí es cuando se empiezan a poner las cosas interesantes... empiezan a verse cositas (que en los dos ultimos años no se veían). Pero no os preocupeis... que los pisos no bajan.

Por supuesto que siguen los de "si no lo vendo a este precio lo quemo"... y los de "si mi vecino pide 350000 yo 400000 (y el siguiente pide 450000)... pero ya no son todos.

Buenos días.

Os llevo leyendo hace mucho tiempo.
Estoy interesado en comprar y espero encontrar oportunidad y si bajan, pues mejor.
Hago seguimiento y también he visto que está habiendo correcciones a la baja en idealista.
El porque...porque están muy inflados, que ya es bajar, el tipo de interés, la situación económica, el ciclo habitual del precio de la vivienda , todas juntas o alguna de ellas.
Como va a evolucionar, visto lo visto, nadie lo sabe.

Lo que si tengo claro, después de haber intermediado en 4 viviendas en el último año, que el precio de publicación no es el real, en absoluto. He vendido un chalet que salió a la venta en un millón y se vendió en 770.000 euros.
2 viviendas adosadas que salieron a la venta en 2020 en 270.000 y se vendieron el 230.000 y una vivienda en Chueca en Madrid, que se puso a la venta en 350.000 y de vendió en 300.000.
Todas publicadas en idealista, Fotocasa,y en algún portal Alemán, así que visibilidad tenían.

Para todas ellas hubo muchas visitas, e interesados. Los clientes tuvieron que ir bajando el precio ante la realidad, y es muy mala época para que vean esa realidad.

Eso puede estar cambiando e incidir en el "desinfle"

He visto mucha bronca. Esto es solo mi experiencia.  Con este post no quiero forzar la realidad y amoldarla a mis intereses , porque eso es imposible.

Cada vez se ve mas por ciertos barrios, que gente que vivía fuera de grandes ciudades, según van cumpliendo años prefieren ir vendiendo sus chalets o casas "grandes" lejos de la ciudad para comprar pisos mas pequeños en ciudad pero bien comunicados, relativamente tranquilos y cerca de todo tipo de servicios de los que se carece en otras zonas y que en en los próximos años (la España vaciada) ira a mas, con lo que se puede pensar que en unos años por muchas crisis que haya, este tipo de pisos seguirán siendo mas "codiciados" por los mayores que suelen tener mas poder adquisitivo, por lo que no habrá mucha bajada a corto medio plazo.

https://www.publico.es/sociedad/caida-natalidad-convertira-espana-pais-mayores-80-anos-mundo.html

Si podría haber un "desinfle" gordo cuando pase la generación del baby boom, pues la generación que sigue en gran medida en parte la de los hijos de la fuerte inmigración, esta claro que no estará dispuesta ni podra pagar esos precios en un país sin industria y de camareros, y por otra parte, el resto de los nacionales ocuparía los pisos de los yayos..:). 

Los unifamiliares están bien para un momento concreto de la vida, situado entre la madurez y la vejez. Antes, no se suele tener dinero suficiente para acceder a ese tipo de vivienda. Y después, en la vejez, se multiplican las desventajas intrínsecas de los unifamiliares: coste enorme de climatización y de limpieza, lejanía a comercios y centros de salud que te hacen ser dependiente sí o sí de un coche, y generalmente presencia de escaleras y dificultades de accesibilidad.
Tengo unos familiares mayores que han hecho recientemente esa operación: vender el unifamiliar y comprar un buen piso en el centro, a mano de todo.

Ese patron es cierto. Nosotros no vendemos nuestro piso en Madrid porque a pesar de querer mudarnos a las afueras y a una casa si lo vemos útil para los hijos el día de mañana y para nosotros el día después de mañana, y esta claro que la casa en ese momento se venderá. Por eso miramos de cerca el precio. En la última crisis compramos mal (este mismo piso de Madrid que he mencionado) y sabiendo que la casa en algún momento (15 años?) se venderá, no nos podemos permitir mal comprarla a precios de hoy tener que mal venderla a futuro.

Eso si, ojo con los pisos en Madrid centro. Una cosa son los barrios "bien" (Salamanca, Chamberi, Retiro, Las Tablas, Valdebebas etc) y otra cosa son las otras muchas (la mayoria) de zonas donde hay cientos de miles de pisos que técnicament no pasarían la inspección técnica de edificios y son realmente infravivienda. Llevan muchos años haciendo la vista gorda en las inspecciones, pero la agenda 2030 va obligar a renovar esas viviendas...yo ahí preveo otros ajuste de precio a la baja por las reformas que necesitaran.

A nada que uno observe por ciertos barrios de construcción de los años 60/70 (hablo de Ma drid), se ven numerosas viviendas reformadas que antes eran antiguos locales (muchos de ellos eran de pequeño comercio que ha terminado cerrando) que son los bajos de edificios. Hace 20 o 30 años a nadie de clase media, mas bien tirando a baja, se le pasaba por la cabeza que pudiera vivir alguien ahí, pues bien, a día de hoy han proliferado como setas este tipo de vivienda, y lo peor es que  pasan Inspecciones técnicas,  licencias y todo tipo de beneplácitos municipales que quieras, y aún peor, ¡hay gente que las compra! . El que la adquiere generalmente de fuera de estos barrios, desconoce la "historia" de estos bajos y no esta condicionado por esto mismo, pero no deja de ser algo degradante  para el que conoce la zona porque sabe que esos bajos no se construyeron para vivir en ellos y estamos hablando de los años 60/70.

Por eso no soy tan optimista de que bajen a corto plazo, pues ha habido claramente una involución al respecto, pero es lo que veo. Eso si, es gracioso ver como emplean toda clase de "ingeniería lumínica" para dar algo de luz al antro, escalera de cristal, espejos, etc etc.

En mi barrio se ve mucho de este tipo de reconversión. Yo creo que habrá más debido a la digitalizacion de tanto negocio. El negocio local ya no hace falta.

En mi opinión esto solo hace bajar el precio de la vivienda dado que se aumenta la oferta. Pero bueno, es cierto que el tema de alquiler en Madrid es complicado y los precios de alquiler (y normativa, y políticas etc etc) tambien.

Pero yo me refiero más a toda corrala madrileña y edificios de los 60/70 como dices tu (que no estaba aquí pro ese entonces y desconozco su historia), pero que visualmente se ven que son pisos viejos y que están mal.

Yo hay algo que tengo claro, la situacion es insostenible. La gente que no puede pagar alquiler, no puede. Y no hay puentes para todos. Así que o se mudan a zonas mas economicas o comparten piso. Y al final, el precio maximo suele ser lo que los mas pudientes quieran y puedan pagar. Y si no, lo logico es que no se alquile y los precios bajen. Eso lo estoy viendo en la zona donde vivo, y eso que hay pisos vacacionales a patadas.

Y eso sin contar con que cuando se acaben los ahorros pueda empezar a caer el consumo y eso trajera como consecuencia una subida del paro. Entonces ya se veria. Claro que probablemente eso se lo comería todo el PP... y llegaría el "que malos son", "que son los que recortan" y tal y pascual. Por justicia tendría que ganar cum fraudez y comerse el marron que ha generado, aunque miedo da, porque si se diera el caso, igual de esa no levanta a España ni Dios.

Pero fueron bajando el precio en los anuncios o en negociacion privada? Porque lo que me dijo a mi una dueña de una inmobiliaria de mi zona es que lo que se firma en los notarios tiene poco que ver con los precios que aparecen en idealista, (precios de anuncios finales, incluyendo bajadas). De hecho, hablando con ella me comentaba que hay mucho dinero viejo que es lo que mantiene ahora del mercado (lo que se mantiene, de hecho solia tener entre 20 y 30 propiedades a la venta y ahora mismo tiene 3, y con pocas esperanzas). De hecho me decia que menos mal, que ella no tiene problema porque vive de los alquileres vacacionales. Pero otras inmobiliarias... pufff

Como digo, el vaticinio de poner una fecha para una crisis inmobiliaria es sencillamente imposible. Yo cada vez que he publicado suelo hablar de los datos que hacen que esto que está viviendo el tema de la vivienda NO es sostenible. Y las cosas sostenibles tarde o temprano acaban explotando, ¿no ha sido en 2022? Bueno, ¿será en 2023? Quién sabe. Como han dicho en 2008 todavía había muchos hablando de la fortaleza del inmobiliario, incluso hasta 2012, ¿la realidad? 

Que pasaron años después de 2008 hasta que luego ves gente recogiendo comida de la basura, deshaucios entre gente que conoces, gente ahogada por las deudas, no hablemos del tema del trabajo, que hoy por hoy todavía está en una posición mucho mejor que en 2015, donde todavía había muchísima gente por miedo a ser despedidos, a no encontrar trabajo o lo que es peor, ni siquiera poder iniciarse en el mundo laboral con 23-24 años. 

Y la burbuja todavía tiene fuelle, sólo se están cociendo ingredientes, pero... todavía la gente puede estar dispuesta a compartir piso con 20 personas, e incluso compartir no sólo casa, sino habitación. Y si se consolida ese tipo de tendencia, pues empieza como opción barata y cuando todos necesitan tirar de ella, pues va subiendo de precio el compartir habitación, dando más ganancias a los caseros. Recordemos que antes lo de compartir casa no era nada popular en España, pero la gente ha ido tragando y tragando hasta que a día de hoy es algo bastante común. 

Pero sigo diciendo, subida de tipos y otro tantooooos datos que van apareciendo hacen que sea evidente que en algún punto esto tenga que explotar. Y me dirán muchos que mire la bolsa, que qué se pensaba en 2020 y ahora marcando máximos y bla bla bla. 

Comprar una acción de Apple no es necesario, vivir bajo techo sí.

Fueron bajando los precios en idealista. De hecho el chalet lo visitó el actual propietario cuando estaba a 990.000 y al año lo compro a 770.000.

En ese año y medio se fue bajando de precio porque había visitas y no se vendía.

Una muy buena zona y el chalet en muy buen estado .La sensación general es de burbuja de precios en las cabezas de los propietarios vendedores. Creo que eso es indudable. Cuanto de eso lo va a corregir la realidad y cuando, es lo que no sabe nadie.

El año pasado, en plena borrachera, habia un piso que empezó en 362000. Bajo hasta 335000 (que fue cuando yo lo vi). Me lo ofrecieron por 315000 (despues de verlo no me gustó) y al final lo vendieron por 305000.

Pero claro, era un piso que a precio de mercado de tres meses antes hubiera valido alrededor de 270000 (reconocido por el dueño cuando me lo ofrecio por 315000... "pero es que me he gastado mucho en reformarlo", lo cual luego desmintio porque lo reformo el con su suegro), con lo que la jugada le salió bien. 

Y ahora tengo un unifamiliar fichado que pide 490000, pero incluso con tasacion de idealista vale 380.000.

Le he dicho al dueño que si ve que no lo vende (lo que doy por casi seguro a no ser que pille a un pardillo)  que me llame si en algun momento le interesa bajar a precio de 370.000.

Es un fenomeno que ocurre mucho por aqui ultimamente, suben en el precio de salida la tasacion de idealista un 20% o mas y se quedan tan anchos. Bueno, supongo que mas camino a recorrer para la bajada en caso de que pinten bastos.

Ahora puede aparecer algún pardillo,pero en junio '22 hubieran  5 bajo la certeza que es su precio por la tendencia mantenida en el tiempo.