Problemática negociando la hipoteca con el banco

Buenas tardes,

Estamos a las puertas de firmar una hipoteca con el banco pero me están diciendo cosas en las condiciones que no acabo de entender y todo es muy abstracto. NEcesitaria un poco de apoyo por vuestra parte si fuera posible. Os expongo la situación:

- El piso es de un bloque de un promotor que tiene una hipoteca con el BBVA (precio del inmueble 135.000 €)

- Las condiciones de la hipoteca (iniciales que me dijeron hace un tiempo) eran:

1. Posibilidad de Subrogación con una hipoteca con las condiciones de tipo de interés EURIBOR + 0,75%
2. Plazo a 20 años aproximadamente (los años que le quedaban a la hipoteca por pagarse)
3. Financiación del 100% de la hipoteca (faltaba confirmación)

- Ayer finalmente me confirmaron que me financiaban el 100% pero que cambiaban algunas condiciones:

1. La subrogación al mismo tipo de interés (EURIBOR +0.75%) se vería condicionada solo si me financiaba del importe real que quedaba; 114.000 €. Al tener que financiarme los 135.000 € no se puede subrogar como tal y entonces ya entra en juego la modificación de la subrogación, es decir, se aplica una Novación a la subrogación.
2. Al aplicarse esto, el importe que me proponen es de EURIBOR +2.4% que si les traigo la vida y el alma (seguro de vida, de vivienda, nominas y plan de pensiones) me bajarian 1 punto, quedando definitivamente EURIBOR +1.4%.
3. Al haber novación se me aplica una comision por novación del 0,5% del importe
4. A esta vivienda se le hizo una tasación hará aproximadamente unos 4 meses dado que no se habia formalizado la propiedad horizontal y la necesitaban para ello. Ahora que ya está la propiedad y para la hipoteca me piden otra tasación. Según tengo entendido, las tasaciones son validas para 6 meses. No puede ateñirse el banco a laa tasación hecha anteriormente para evitar tener que hacer otra (y tener que pagarla?)
5. En cuanto al IVA me dicen que he de pagar el 10%. Mi chica tiene 30 años y yo 34 por lo que creia que ella solo tenia que pagar el 5%. ME dicen que eso no se puede hacer dado que solo se aplica a las nuevas hipotecas y esta, al ser una subrogación con novación, tenemos que pagar los dos el 10%. Es eso cierto?

Hay más histórias pero estas son las principales.

¿Como lo veis? ¿Me estan vendiendo la moto? ¿Es normal estas condiciones?

Agradeceria ayuda dado que soy un poco novato en esto.

Gracias,

Un saludo,

Hola!

A ver, desde mi punto de vista te voy a dar mi opinión según los puntos que has comentado;

1.La subrogación al mismo tipo de interés (EURIBOR +0.75%) se vería condicionada solo si me financiaba del importe real que quedaba; 114.000 €. Al tener que financiarme los 135.000 € no se puede subrogar como tal y entonces ya entra en juego la modificación de la subrogación, es decir, se aplica una Novación a la subrogación. 

2. Al aplicarse esto, el importe que me proponen es de EURIBOR +2.4% que si les traigo la vida y el alma (seguro de vida, de vivienda, nominas y plan de pensiones) me bajarian 1 punto, quedando definitivamente EURIBOR +1.4%.

Estos puntos me parecen un poco de jugarreta la verdad. Si solo te ofrecen 114.000 € e 135.000 € te están ofreciendo sobre un 84-85% del valor, muy poco por encima del 80% que ofrecen los demás bancos. Por consiguiente que te ofrezcan solo EURIBOR  1.4% (con todo lo que conlleva) me parece simplemente un atraco a mano armada. Solo con este punto, ya deberías automáticamente mirar la financiación con otro banco si te interesa este piso. 

Piensa que por la diferencia del 80% a ese 85% estamos hablando de unos 5.000 € que deberías poder ofrecer sin problemas para afrontar la compra del piso. Incluso en uno de los peores casos, con prestamos personales sin avales te los ofrecen. Estaríamos hablando entonces de obtener una financiación del 80% con lo que cualquier banco como poco te ofrecerán ya EURIBOR + 0,99% y sin tantas vinculaciones.

4.A esta vivienda se le hizo una tasación hará aproximadamente unos 4 meses dado que no se habia formalizado la propiedad horizontal y la necesitaban para ello. Ahora que ya está la propiedad y para la hipoteca me piden otra tasación. Según tengo entendido, las tasaciones son validas para 6 meses. No puede ateñirse el banco a laa tasación hecha anteriormente para evitar tener que hacer otra (y tener que pagarla?)

Efectivamente, tiene una validez de 6 meses, pasado este tiempo si que necesitarás de otra. Otra prueba más de lo que te están liando igual que con el 0,5% novación.

5.En cuanto al IVA me dicen que he de pagar el 10%. Mi chica tiene 30 años y yo 34 por lo que creia que ella solo tenia que pagar el 5%. ME dicen que eso no se puede hacer dado que solo se aplica a las nuevas hipotecas y esta, al ser una subrogación con novación, tenemos que pagar los dos el 10%. Es eso cierto?

Por desgracia es así, en compraventa de segunda mano, si que es cierto que de impuestos tendrías un descuento, pero cuando hablamos de un inmueble nuevo, tengamos la edad que tengamos, por desgracia si que tenemos que pagar el 10% en concepto de IVA.

En resumen, si te interesa este piso, búscate otro banco que te lo financie porque las condiciones a mi parecer son más que abusivas.

Buenos días,

Muchas gracias Jg1990 por la ayuda, pero hay un par de puntos que no me han quedado claros o quizá me expliqué mal. En cuanto a lo que comentas de:

Si solo te ofrecen 114.000 € e 135.000 € te están ofreciendo sobre un 84-85% del valor, muy poco por encima del 80% que ofrecen los demás bancos. Piensa que por la diferencia del 80% a ese 85% estamos hablando de unos 5.000 € que deberías poder ofrecer sin problemas para afrontar la compra del piso

El piso me lo venden por 135.000 € el cual en el propio banco (ya que es un activo del banco el piso con le promotor por histórias raras/varias) me financian el 100%.

No es que me ofrezcan 114.000€, es que a esa hipoteca le queda por subrogarse ese importe (los 114.000€) y para atenerme a ese EURIBOR + 0.75% debería subrogarme por ese importe y pagar la diferencia yo (hasta los 135.000 €).

Si me financiaran el 85% seria ese 114.000€, lo cual tendría que pagar de mi bolsillo 21.000 € de entrada (135.000 - 114.000), no 5.000€. Además, a todo esto tendría que sumar el IVA, los gastos de gestión, etc, etc... lo cual suma otros 20.000 €.

En total serian 40.000 € los cuales no dispongo....

No se si me he explicado y seguramente no te haya entendido bien, pero no me ha quedado claro que querías decir, disculpa. ¿Me lo podrías reformular?

Muchas gracias de antemano.

Hola Press, 

Voy a intentar aclarar lo que he querido decir.

Si solo te ofrecen 114.000 € e 135.000 € te están ofreciendo sobre un 84-85% del valor, muy poco por encima del 80% que ofrecen los demás bancos. Piensa que por la diferencia del 80% a ese 85% estamos hablando de unos 5.000 € que deberías poder ofrecer sin problemas para afrontar la compra del piso.

El piso, por mucho que sea propiedad de banco, tiene X valor, en este caso según entiendo 135.000 €. El banco te está ofreciendo la posibilidad de financiarte el 100% de este, porque es suyo y le interesa sacárselo de encima. Aún así te está apretando con unas condiciones bastante bestias (en plan mal). 

Lo que yo te quería explicar, es que este piso, si vale 135.000 € en cualquier otro banco te van a dar el 80% para comprarlo, es decir te darán 108.000 €. En este punto si que tienes razón en cuanto a que serían 27.000 € + gastos. Pero si tienes algo ahorrado, por las condiciones que te ofrecen te aseguro que encontrarás mucho mejores.

Si por otro lado, lo único que te interesa es pagar esos 114.000 €, aprovechando la hipoteca que hay y en el banco que hay, no te quedará otra que aceptarla.

Pero mi consejo es que mires por ejemplo ING que te da hasta el 80% de la tasación pudiendo llegar al 100%  de compraventa.

Buenas Jj1990,

Ahora me ha quedado más claro, muchas gracias por la explicación. :)

Esta mañana mismo he hablado con el banco y al final me dejan el tipo de interés de la siguiente manera:

- 1er año: Interés FIJO (12 meses) del 1,25%

- Resto de años: Interés variable EURIBOR + 0.99%

- El resto de condiciones se mantienen

¿Cómo lo ves? 

Gracias una vez más,

Un saludo,

Hola!

Te refieres a las condiciones : seguro de vida, de vivienda, nominas y plan de pensiones ? 

En referencia a 

- 1er año: Interés FIJO (12 meses) del 1,25%

- Resto de años: Interés variable EURIBOR + 0.99%

Es lo más "estandard" que se está llevando en cuanto a hipotecas variables. No es mala opción comparando con lo que te ofrecían primero. Aún así como te digo, asegúrate antes de firmar nada de ver los precios de los seguros, de cuanto te piden de nómina al mes (que hay algunos bancos que te llegan a pedir hasta 3000 € entre los titulares) y cuanto has de aportar al plan de pensiones de forma anual. Si no cumples esos requisitos que ellos te piden, te subirán el diferencial y estarás en las mismas.

Gracias Jg1990 por la pronta respuesta:

En cuanto a lo que comentas:

Aún así como te digo, asegúrate antes de firmar nada de ver los precios de los seguros, de cuanto te piden de nómina al mes (que hay algunos bancos que te llegan a pedir hasta 3000 € entre los titulares) y cuanto has de aportar al plan de pensiones de forma anual. Si no cumples esos requisitos que ellos te piden, te subirán el diferencial y estarás en las mismas.

- Precio seguro de vida: unos 220€ anuales por persona. Me lo tienen que confirmar al 100%

- Aportación de 600€ anuales al plan de pensión (50€ mensuales)

- Nómina: Lo tengo que preguntar pero según me dijo no hacia falta que fuéramos los dos... Veremos en qué queda.

- Precio del seguro de la vivienda: (3 opciones)

Gracias,

El seguro de vida es caro como en todos los bancos (suelen ser un 40% más caros que si lo miraras por tu cuenta en compañías aseguradoras).

El plan de pensiones es un "handicap" que a mi parecer no deberían de obligarte.

El tema de la nómina, asegúrate bien porque es un punto importante.

En tema de seguro de hogar, es un poco como el de vida, siempre saldrá más caro en banco, pero viendo la poca diferencia que hay entre el básico y el más caro, escoge el más caro. Estamos hablando de muchos años (que siempre se puede cambiar etc etc), y es mejor estar bien protegido. Pero cuenta que no tienes protección de robo ni de línea blanca (lavadoras, frigoríficos, lavavajillas, vitrocerámica, campana extractora y horno).

buenas de nuevo,

Ok, me aseguraré bien de todos los puntos. Un par de preguntas mas:

1- Entonces no me saldría más a cuenta contratar el barato que entra el Robo que es lo que más me preocupa. El tema del servicio express y los daños eléctricos no entrarian pero, compensaria?

2 - El tema de los seguros tanto de vida como de hogar. ¿Sabes si son obligatorios para toda la duración de la hipoteca? O solo es necesario un tiempo con ellos o como funciona esto...

Un saludo,

Hombre el tema eléctrico, depende cual sea el problema, puede ser algo caro la verdad. Yo hablaría con ellos a ver que puedes negociar en cuanto a lo que te cubren y no te cubren.

El tema de los seguros, cuenta que es algo obligatorio tener durante todo el pago de la hipoteca (el de vida) y el de hogar es obligatorio siempre. Hay que valorar el ver a cuanto te subirían si cogieras seguro por otro lado. Porque estamos hablando que esos pagos son anuales y fijos.

Pero según tengo entendido, en el de vida lo que haces es asegurar el importe de la hipoteca pendiente, no?

Entonces, si ahora tienes X capital pendiente, pero dentro de 10 años serán mucho menos y estaría pagando de más en caso de contratar un seguro de vida para toda la duración de la hipoteca, no? O se actualiza anualmente al valor restante de la hipoteca para ajustar el valor del seguro pagado anualmente?

Un saludo,

Efectivamente Press, pero por eso te digo que tienes que valorar bien la opción. 

Tu mismo podrías hacer una estimación del seguro de vida. Si pides una tabla de amortización al propio banco, irás viendo lo que te queda de capital y podrás saber como irá evolucionando año tras año.

Ok gracias,

Una pregunta, estoy valorando pedir un préstamo de esos 21.000 € para poder subrogarme a solo los 114.000 €. En caso de que saliera bien; el banco deberia mantenerme la subrogación (ya no existiria novación) de la hipoteca promotor por el EURIBOR + 0.75%, no? Y entonces ya no tendria que tener tantas vinculaciones teoricamente con ellos ya que no se aplicaría lo del punto de diferencial restado por numero de vinculaciones, es así?

O por otra parte, el banco podria mantener ese EU+0.75 pero podria seguir pidiendome vinculaciones porque sí?

Todas esas respuestas el único que te las puede responder es el banco. Me refiero, los que dictan las vinculaciones, el % de diferencial etc, son ellos.

A mi parecer, pedir préstamo de 21.000 € y luego pagar cuota de hipoteca, ojo con eso, porque al menos durante 8 años tendrás una parte fija de unos 270 € mensuales (préstamo) y a parte la hipoteca que por lo que veo es variable.

Lo mejor que puedes hacer, es coger todas las dudas y opciones e ir al banco y que te lo aclaren, porque aquí, se te puede dar opinión pero no soy ni mucho menos entidad bancaria, lo que te diga, puede que no te sirva para nada a la larga.

Genial Jg1990, muchas gracias por tus opiniones y ayuda :)

Un saludo,