Hola
Yo el problema mas que por la viabilidad, lo veo por el flujo de efectivo. Tu patrimonio seria:
- Los 45k se esfuman en gastos (vaya negociazo la vivienda, empiezas 15% por debajo)
- Activos: 80k + 130k + 280k
- Pasivos (deudas): 43k + 280k
- Total patrimonio: +167k
Imagino que cualquier banco te daria la hipoteca avalando con tus otras dos viviendas, ya que cubres de sobra la deuda. Incluso asumiendo que valoren tus activos en un 70% para el aval, tendrias patrimonio para pagar la deuda. Los intereses estan alineados ya que tu haras lo posible por no dejar de pagar.
La clave? Para mi el cash. Hipoteca de 280k (recuerda que necesitas 100% ya que los 45k se esfuman) al 2% a 30 anhos sobre los 1050 euros al mes. Mucho para tu sueldo. Por tanto elemental que alquiles las otras 2 viviendas. Suponiendo un rendimiento neto del 4%:
- 2200 + (130+80) * 4%/12 = 2900.
La hipoteca seria sobre un 35% de tu sueldo. Posible.
Auuuunque tambien tendrias que pagar los 43k que debes. Auuuunque esto supone que en los 2200 no metes ya un alquiler. Mas dificil, pero posible, teniendo en cuenta que si dejas de pagar el banco cubre su deuda si o si (asumiendo valoraciones realistas!).
Asi que a recorrerte bancos ya que esta no es una operacion standard que la pidas por internet. Aqui entran directores y directores de zona en juego.
Lo que yo haria? Ni loco tener todo mi patrimonio en un activo tan iliquido como la vivienda. Ya ves que invertir 280k te va a costar 43k, casi nada. Invertir esa cantidad en acciones te costaria 150 euros. Anhadir a esto 3 IBIs, 3 seguros, 3 posibles reparaciones y derramas, gestionar inquilinos, posible impago de alquiler (que es vital para tener suficiente cash para vivir a diario...)
A mi me parece un suicidio financiero partiendo de una posicion saneada. Si todo va bien... vives unos anhos apretado de dinero (si es que eso compensa...) para tener 3 montones de ladrillos. A poco que vaya mal y un inquilino te deje de pagar, vas a estar una temporada sin pegar ojo.
Suerte
