Inversión vivienda

Veo que tu imaginación vuela tan rápida como la mía, jajaja.

Yo me hice una hoja excel estupenda para ir moviendo todas las variables, y a nada que cambiase un poco la suerte se te iba de 0% al 10%, sólo con las subidas del IBI ya se te puede ir algún punto...

Al final llegué a la conclusión de que para que fuese una buena inversión tenías que conseguir:

- Apalancamiento con un tipo muy favorable (quizás se podría avalar al principio con un fondo/depósito que no tengas intención de tocar)
- Un piso que necesitase reforma, pero que te la pudieras hacer tu en su mayoría. (Aquí sacabas el VA)
- Un lugar que se pudiese gentrificar en el futuro, para que el precio de tu piso subiese más que la vivienda en general.

Yo creo que todo eso se puede conseguir, pero es fundamental que tengas tiempo (para ir a ver un montón de viviendas, hacer las reparaciones, ir a bancos, buscar inquilinos, etc) y sobretodo que sea algo que te guste y sea casi como un hobby.

Por otro lado lo de tener un piso es un peñazo de horror.

PS: Ah, y una gran gaita es lo del 10% de comisiones compra/venta, que te baja la rentabilidad otro 10%

Gracias, lo tengo en cuenta.

Más datos, la ubicación:
Se encuentra en Madrid en zona del Barrio del Aeropuerto. No se si alguno lo conoce.Es barrio humilde pero como dije ni mucho menos es el Bronx. El bloque no es uno de los más afectados por la problemática que tiene ese barrio (lo que comenté de que está edificado el barrio sobre un riachuelo).
Más info:
http://www.madridiario.es/430947/barrio-aeropuerto-rehabilitacion

Tengo claro que antes o después remodelaran el barrio. No cuento con ello en un periodo corto de plazo. La situación es que está al lado del aeropuerto con la de trabajo que ofrece, un hotel y más empresas que hay muy cerca de esa zona.
Como ya dije no es todo tan bonito como:
60.000€ y alquiler de 500-600€

Con lo conservador que soy no se si tirarme a la piscina.
Veo los contras:
.-Posibles derramas
.-ITE desfavorable
.-Reformas en el piso más habituales
.-Todos los problemas derivados de un mal inquilino.

Ya no veo tal rentabilidad que merezca la pena tanto riesgo.

Las rentabilidades por alquileres son las que son. Es cierto que hay un rango amplio, ya que si te esmeras mucho, buscas, tienes paciencia y logras algo bueno (de precio, reforma, ubicación...), tu rentabilidad se te va a la parte alta de la horquilla. Yo diría que ésta está entre un 2.5 y un 6 por ciento anual, siendo razonable la parte central de entre un 3.5 y un 4.5; Obviamente se puede dar el caso extraño que que alguien logre una burrada de rentabilidad porque se den mil y una circunstancias, pero eso no nos vale para plantear el debate. Hay accidentes de avión que milagrosamente se salvan algunas personas, pero la realidad es la que es. 

Este tema esta muuuuuuuy machacado en rankia, siempre es el mismo patrón. Principiante entusiasta que echa las cuentas de la lechera, o que un amigo de un amigo le cuenta lo maravillos que se el tema de los alquileres y cree que puede trincar un 10% anual de forma fácil. Cuando lo llamas a que baje a la tierra suele defenderse como gato panza arriba, y discutirte..., nada nuevo.

Buen fin de semana

En este caso concreto no creo que esté echando cuentas de la lechera ni nada por el estilo.
Soy neófito en materia de vivienda y procuro para todo realizar un análisis sopesando pros/contras. En este caso al desconocer el tema seguro que se me pasan cosas.

Pues yo solo te puedo decir que si tienes una inversion de 60.000 y te está rentando 600 al mes, que sigas con ella, o bien, hagas lo posible para que esa operativa sea tuya. Me da igual que el edificio dentro de 5 años no pase la inspección, o tenga dentro de 3 una derrama. La rentabilidad abrumadora de ese alquiler, para mi, justifica cualquier futuro problema. Recuerda que con esas cuentas te paga el inquilino la vivienda en cosa de 8/9 años. 

De forma que tú mismo.

Buenas tardes, tienes que tener en cuenta:

- Si la ITE es desfavorable, que por lo que comentas es seguro ya que hay problemas estructurales, la reparación no será barata ni rápida, hasta que no se haga un estudio de la estructura no se sabrá, y esto conlleva gastos del estudio estructural ( Informe del Arquitecto que haga el estudio, empresa especializada en estos tipos de trabajo), proyecto de rehabilitación, empresa constructora que haga dicha reparación, tasas y licencia, y sobre todo tiempo, estas obras no duran dos días, y van por fases primero el estudio en las cuales se realizan los trabajos necesarios para evaluar el estado del edifico, muchas veces las calas/catas que se hacen no se reparan ya que "si después se va a rehabilitar para que reparar y gastarme ese dinero" (Pensar de mucha gente, malo para el que quiera alquilar).
Una vez terminado estos trabajos te puedes pasar tres, cuatro o cinco meses con la casa patas pa arriba hasta que el arquitecto haga el proyecto, busca constructora y empieza a reparar. Durante todo ese periodo puede que lo tengas alquilado o no, más fácil que no porque los trabajos son molestos y cada dos por tres tienes personas en casa. Se puede reparar sin estudio previo, pero eso es "lo reparo todo y me quedo tranquilo", lo cual significa más dinero.

- Si se hace la urbanización tienes el mismo problema del tiempo.

Eso sí después de todo los trabajos la casa habrá quedado estupenda y la podrás vender/alquilar por más dinero o no.

Saludos.

Muchas gracias lcr69, no había tenido en cuenta que seguramente en los meses que dure la reparación no se encuentre alquilado. Ahora tengo todo bastante más claro todo. Intentaré hacerme un escenario desfavorable y ver si sigue mereciendo la pena o desistir.
De nuevo gracias por el aporte