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Compensación por riesgo de tipo de interés

10 respuestas
    #1
    Maerc

    Compensación por riesgo de tipo de interés

    Despues de hablar con varias bancos sobre esta comision y buscar informacion en internet he llegado a la conclusión que nadie tiene ni idea de que va la compensación por riesgo de tipo de interés. Esta es una comisión que se aplica en todos los prestamos hipotecarios de tipo fijo que he visto, por lo que vale la pena saber de que va y como se calcula.

    Pego lo que dice la ley Ley 41/2007:

    "
    Artículo 9. Compensación por riesgo de tipo de interés.
    1. En las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias, totales o parciales, de créditos o préstamos hipotecarios que se produzcan dentro de un periodo de revisión de tipos de interés cuya duración pactada sea igual o inferior a doce meses no habrá derecho a percibir por la entidad acreedora cantidad alguna en concepto de compensación por riesgo de tipo de interés.

    2. En las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias, totales o parciales, de los restantes créditos o préstamos hipotecarios, la compensación por riesgo de tipo de interés será la pactada y dependerá de si la cancelación genera una ganancia o una pérdida de capital a la entidad. Se entenderá por ganancia de capital por exposición al riesgo de tipo de interés la diferencia positiva entre el capital pendiente en el momento de la cancelación anticipada y el valor de mercado del préstamo o crédito. Cuando dicha diferencia arroje un resultado negativo, se entenderá que existe pérdida de capital para la entidad acreedora.

    El valor de mercado del préstamo o crédito se calculará como la suma del valor actual de las cuotas pendientes de pago hasta la siguiente revisión del tipo de interés y del valor actual del capital pendiente que quedaría en el momento de la revisión de no producirse la cancelación anticipada. El tipo de interés de actualización será el de mercado aplicable al plazo restante hasta la siguiente revisión. El contrato de préstamo especificará el índice o tipo de interés de referencia que se empleará para calcular el valor de mercado de entre los que determine el Ministro de Economía y Hacienda.

    En caso de cancelación parcial se le aplicará al resultado de la fórmula anterior el porcentaje del capital pendiente que se amortiza.

    3. La entidad acreedora no podrá percibir compensación por riesgo de tipo de interés en el caso de que la cancelación del crédito o préstamo genere una ganancia de capital a su favor.

    4. El contrato deberá especificar cuál de las dos modalidades siguientes para el cálculo de la compensación por riesgo de tipo de interés será aplicable:

    Un porcentaje fijo establecido en el contrato, que deberá aplicarse sobre el capital pendiente en el momento de la cancelación.

    La pérdida, total o parcial, que la cancelación genere a la entidad, calculada de acuerdo al apartado 2. En este caso, el contrato deberá prever que la entidad compense al prestatario de forma simétrica en caso de que la cancelación genere una ganancia de capital para la entidad."

    Si, estoy de acuerdo con vosotros, es un tocho infumable.

    Yo después de darle vueltas he llegado a la conclusión que:
    1.- Para los prestamos hipotecarios a tipo fijo aplica el punto 2.
    2.- Se calcula la perdida como capital pendiente antes de la amortizacion (A) - valor de mercado del prestamo (B). Si da negativo pagas
    3.- Se calcula B como " la suma de valor actual de las cuotas pendientes de pago hasta la siguiente revisión del tipo de interés y del valor actual del capital pendiente que quedaría en el momento de la revisión de no producirse la cancelación anticipada". Por ser a tipo fijo, la siguiente revision es el infinito, por lo que B = la suma de valor actual de las cuotas pendientes de pago. El valor actual siempre sera inferior a la suma de las cuotas mientras los intereses sean positivos (vease VAN - https://es.wikipedia.org/wiki/Valor_actual_neto). Pero sera superior o inferior a A? Pues si recuerdo bien mis clases de economia sera superior a A si el interes del prestamo es superior al tipo de interes del mercado (euribor).

    Resumiendo, si el euribor esta por encima del tipo de interes, toca pagar. ¿Me quivoco?

  1. #2
    Lorena Romero
    en respuesta a Maerc

    Re: Compensación por riesgo de tipo de interés

    Ver mensaje de Maerc

    Desde las entidades bancarias únicamente ofrecen la siguiente información acerca de la compensación por riesgo del tipo de interés:

    Se aplicará una compensación de riesgo de tipo de interés del 2,50% sobre el capital pendiente en el momento de la amortización, siempre y cuando ésta genere una pérdida de capital para el Banco, y se efectúe durante la vigencia del tramo fijo del tipo de interés. A estos efectos, se entenderá por pérdida de capital la diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento de la cancelación anticipada y el valor de mercado del préstamo. En caso de cancelación parcial se le aplicará al resultado de la fórmula anterior el porcentaje del capital pendiente que se amortiza.

    Este ejemplo es para una hipoteca a tipo fijo y 20 años, pero las hipotecas a 15 y 10 años de Bankinter incluyen la misma información. Se explica bastante claro la naturaleza de esta comisión, pero desconozco lo que dice la ley al respecto.

  2. #3
    finanzaszaragoza
    en respuesta a Lorena Romero

    Re: Compensación por riesgo de tipo de interés

    Ver mensaje de Lorena Romero

    La verdad es que es una clausula bastante compleja y discutible que tienen todas las entidades. Va vinculada al swap que contrata la entidad correspondiente con bancos de inversión y entidades de reaseguro como cobertura de tipo de interes. Como el banco no puede hacer firmar al cliente dicho swap por ser un producto muy complejo que no se puede ofrecer a practicamente nadie (perderían todas las demandas), incorporan esa comisión por si al amortizar la hipoteca incurren en perdidas con dicho swap.

    Ni te molestes en preguntarle nada al del banco, ya que no sabra ni lo que es un swap. Lo mejor es intentar que te la quiten, y si no puedes cuando vayas a amortizar ves con pies de plomo. Esa es una de las razones por la que no soy partidario de las hipotecas a tipo fijo (aparte porque en mi humilde opinión tenemos para varios años de tipos bajos)

  3. #4
    Lorena Romero
    en respuesta a finanzaszaragoza

    Re: Compensación por riesgo de tipo de interés

    Ver mensaje de finanzaszaragoza

    Con el Euribor nunca se sabe, no me atrevería a pronosticar "varios años" de tipos bajos. Lo que sí veo es una oportunidad para conseguir hipotecas al 2,50%-3% que me parece una buena oferta. También es verdad que se podría esperar a ver la evolución del Euribor estos próximos años y posteriormente realizar una novación o subrogación pero quién sabe dónde estarán las hipotecas a tipo fijo para entonces. Dudo, por otra parte, que puedan retirarte la comisión, aunque considero que es un riesgo que deberían asumir los propios bancos, ya que de la misma forma que dicen que pueden perder, también pueden ganar (eso no te lo dicen). En banco Sabadell lo explica muy bien en esta entrada: https://www.bancsabadell.com/cs/Satellite/SabAtl/Swap-de-tipos-de-Interes/1191332197704/es/

    Saludos.

  4. #5
    Maerc
    en respuesta a finanzaszaragoza

    Re: Compensación por riesgo de tipo de interés

    Ver mensaje de finanzaszaragoza

    Acabas de abrirme los ojos.
    Crees que seria posible y rentable contratar una hipoteca fija a 30 años mas un swap a 10 años? De esta manera conseguiríamos una hipoteca a tipo variable para el inicio mas una fija para el futuro.

  5. #6
    finanzaszaragoza
    en respuesta a Maerc

    Re: Compensación por riesgo de tipo de interés

    Ver mensaje de Maerc

    Buenas Maerc

    La verdad es que ahora mismo no se si te permitirían contratar un swap para una hipoteca de un particular. Aunque era una práctica muy habitual en el pasado (muy vinculada a las famosas hipotecas multidivisas) muchas entidades han tenido problemas jurídicos y han perdido todas las demandas en aquellas hipotecas en las que se ha producido un fuerte perjuicio económico para el cliente. Ten en cuenta que el swap es un producto financiero de nivel riesgo 6 y protegido por MIFID. De hecho, como veras en el enlace de la compañera, el Sabadell en principio lo limita para empresas.

    No obstante puedes preguntar a tu banco (mi consejo es que hables con algun gestor de empresas o gestores de banca personal, los únicos que pueden tramitar dichos productos) y si existe la posibilidad, que revises el contrato con lupa ( y si te lo puede revisar alguien más mejor, siempre se dice que cuatro ojos ven mejor que dos)

    Espero haber sido de ayuda

    Saludos

  6. #7
    Maerc
    en respuesta a finanzaszaragoza

    Re: Compensación por riesgo de tipo de interés

    Ver mensaje de finanzaszaragoza

    Si, ya he visto las historias que se hicieron con los seguros del tipo de interés (swaps mal vendidos) en el pasado. En mi caso seria al contrario, pasar de interés fijo a variable.
    Preguntare a ver si hay suerte y a ver si las condiciones compensan (que me parece que va a ser que no)

  7. #8
    Jaume Pons
    en respuesta a Lorena Romero

    Re: Compensación por riesgo de tipo de interés

    Ver mensaje de Lorena Romero

    Interesante hilo.
    Desde mi perspectiva es que ahora mismo poniendo el pasado como repetida historia en el futuro podría salir rentable el tipo fijo y se blindan de perdidas por amortizar en modalidad tipo fijo con ese 2,5% partir del cual cuentan perdidas. Por qué 2,5%? Es la media total histórica del Euribor. Ahora mismo, contratar un tipo fijo por debajo de eso si el euribor no subiera de ese valor seria rentable para el hipotecado. Será un valor en la comisión que oscilará con las subidas de tipos.
    Me juego el pescuezo

  8. #9
    kirarm
    en respuesta a Jaume Pons

    Re: Compensación por riesgo de tipo de interés

    Ver mensaje de Jaume Pons

    Lo que no entiendo es cómo los bancos siempre encuentran la manera de cubrirse del riesgo. Es decir, es una operación que realizan ellos internamente y no es nuestra culpa que no les salgan bien los cálculos. Yo antes de meterme en este hilo, no sabía que significaba esa comisión, podría ser este un nuevo caso de cláusula suelo por no informar?

  9. #10
    Valentin Alcalde
    en respuesta a Maerc

    Re: Compensación por riesgo de tipo de interés

    Ver mensaje de Maerc

    Hola, despues de mirar y mirar en internet sigo sin entender cuando no pago esta compensacion. Tengo una hipoteca a plazo fijo a 20 años al 2.85% y me cobran un 2.5% mas un 0.5% si cancelo algo por adelantado.

    Tengo dos preguntas, la primera es, como se cuando no voy a pagar esta compensacion? siempre que miro en la pagina de bankinter dice que tengo que pagarla, pero la chica del banco me dice que mire todas las semanas ya que puede cambiar...

    La otra pregunta es, merece cancelar anticipadamente algo, es decir, hay algun ahorro, o es mejor dejar los meses pasar e ir pagando las mensualidades, ya que el interes de la hipoteca es el 2.85 y no el 3 que pago si canceko anticipadamente 

    Gracias y un saludo

  10. #11
    Maerc
    en respuesta a Valentin Alcalde

    Re: Compensación por riesgo de tipo de interés

    Ver mensaje de Valentin Alcalde

    PAra contestarte necesito saber que concepto son el 2.5% i el 0.5%. Supongo que una sera comisión por cancelacion anticipada y la otra riesgo por tipo de interes. La primera se pagaria si o si, pero miralo bien porque a veces se paga solo durante los primeros 5 años, o cosas similares. La segunda se pagaria (según tengo entendido) si los tipos de interes son menores a los que habia cuando contrataste la hipoteca.

    Respecto la otra pregunta. Te vale la pena cancelar anticipadamente porque el 3% de comision lo pagas una vez, mientras que el 2.85% de interes lo pagas cada año. 

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