Flipping.

9 respuestas
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#1

Flipping.

Hola a todos. Unos de los metodos mas populares para invertir (O especular) en Bienes Raices en EEUU es la metodologia de Flip. Como he escrito en otros posts, hacer flip no es mas que comprar una propiedad ya sea en las subastas de foreclosures, short-sales o REO Y luego rehabilitarla y luego revenderla en el menor tiempo posible. El potencial de profit es inmenso, pero tambien tiene muchos riesgos. Entre los mayores riesgos estan: 1- EL NO HABER HECHO UN PRESUPUESTO CORRECTO DE LOS COSTOS DE REHABILITACION. Esto es muy comun cuando el inversionista contrata a un sub-contratista inepto. Los Flippers profesionales tienen ya sus equipos fijos de sub-contratistas que trabajan solo para el y que son de mucha confianza para el Flipper. 2-NO HABER COMPRADO POR EL PRECIO CORRECTO LA PROPIEDAD EN DISTRESSED: Este es un punto donde el 90% de los nuevos en el negocio fracasan. Y les pondre un ejemplo Real para que comprendan mejor. Usualmente si compramos una propiedad distressed a un precio en descuento, es logico que nos emocionemos pensando que tenemos una ganga en nuestras manos. Pero los costos, papeleos y el tiempo pueden hacer que la propiedad deje perdidas. Un ejemplo: Supongamos que en el Doral Place las ultimas dos casas se han vendido entre 160 mil y 170 mil dolares Y tu encuentras una casa en 140 mil, obviamente que pensaras que es una ganga ya que estas comprando a un descuento de unos 20-30 mil dolares. Pero supongamos que la casa necesite una reparaciones de unos 15,000 dolares (en la vida real puede que el rango este entre 20,000 y 30,000) pero pongamos 15,000 para ser ultra conservadores en el ejemplo. Ya esa casa que compraste por 140 agregale 15 mil Y ya vas por 155,000. Agregale unos 10,000 dolares del closing cost a la hora de venderla y llevas $165,000. Y a eso agregale el 6% de comision al broker (unos $9,900) Y ya estas con $174,900 dolares.. cASI $5000 dolares por encima de mercado Y por lo tanto es perdida. A eso agregale Que no le vendas en menos de un Mes. Ahi vienen property taxes, seguros etc Y en lo que pestanas habras invertido mas de 200 mil dolares en un mercado donde lo maximo que se ha vendido es 170,000. Y si la rentas para amortiguar el golpe, tambien tienes que entender a que precio se esta rentando en ese mercado, porque podrias perder incluso mas dinero todos los meses. Por lo que les dare un truco muy sencillo para saber elegir bien el precio de una propiedad. Supongamos que en X area el precio de mercado de X propiedad este en los $170,000 Y la Casa que nos interesa esta en 140,000 porque esta distressed (Foreclosure-short sales o REO). Tienen que calcular lo mas accurated posible el costo de reparacion. Supongamos que sean 15,000. Lo que hacemos es lo siguiente. 140,000-70% = $98,000-15,000= a $83,000 dolares que es el precio que el Flipper debe ofertar por esa casa para tener la certeza de que ganara dinero en el Deal. Pero de donde saco el "70%" en la ecuacion?? Bueno en Realidad la mayoria de los bancos o duenos de propiedades distressed aceptan vender esas propiedades a un 70% de lo que ellos la estan ofertando. Por lo que ese es el precio real de ellos, solo que tiran mas alto para ver si alguien "pica". Si Logramos comprar la casa por $83,000 Y ponemos por ejemplos los gastos del primer caso, pues tendremos. $83,000 + 15,000 de reparacines= $98,000 + 10,000 de closing cost= $108,000 + 6% del broker (basado en 150,000)= $117,000 dolares habran sidos tus costes. Esto te da espacio suficiente para revenderla por debajo del precio del mercado (para que se venda rapido antes de un mes) de unos $150,000 y tener unas ganancias de $32,000 dolares en ese flip por par de semanas de trabajo.. En caso de que no se logre vender en menos de un mes, aun con el precio-costo total, el fliper tiene espacio suficiente para pagar costos mensuales del proximo mes y aun asi tener un profit margin (aunque obviamente menor) Y es probable que si deciden rentar la propiedad, pues que la renta de la propiedad amortigue los costos mensuales. Por eso es CRUCIAL contar un buen Real Estate broker que se especialize en lidiar con inversionistas y flippers. A continuacion les pongo un reporte que salio ahora en mayo donde muestran las mejores ciudades para hacer Flipping en USA. Y en el top 10 la mayoria estan en la Florida. De hecho, el profit margin de los flippers en Orlando,FL es mas del 60% en promedio!!! In addition to five in the top 10, an additional city made it into the nation’s top 25 for flipping. Overall, Florida cities competed largely with California cities in the RealtyTrac rankings. RealtyTrac based its cities list on total gross profit earned from a home flip in 2012.

Florida rank of top U.S. cities for home flipping

1. Orlando – 1,912 flips – 63% gross profit 4. Tampa – 3,033 flips – 43% gross profit 6. Miami – 4,299 flips – 37% gross profit 7. Lakeland – 660 flips – 37% gross profit 9. Sarasota – 999 flips – 34% gross profit 20. Cape Coral – 1,547 flips – 15% gross profit A continuacion un spreadsheet de como se debe hacer correctamente el estimado de costos para hacer flip en una propiedad. (Les sugiero que hagan copy-paste a la foto para que lo vean en su tamano natural)..

#2

Re: Flipping.

Gracias por tu valiosa contribución Geoff.

Sin ánimo de menospreciar el escrito, intento hacer un resumen: La clave está en regatear el precio con la entidad financiera sabiendo que aceptará un gran descuento en el precio de la transacción.

Como en toda inversión, el activo no es malo ni bueno, se trata solo del precio que pagaste por él.

Saludos.

#3

Re: Flipping.

Es correcto amigo, pero recuerda amigo que muchas de las propiedades en distressed no estan en poder de las entendidades financieras. Yo trato de no lidiar con bancos.

Hice el detalle del post porque ni te imaginas la cantidad de novatos que cometen ese error de "brincarle" a la primera oportunidad que aparece (Yo mismo cometi ese error).

#4

Re: Flipping.

Que buen post, con mi padre nos dedicamos a invertir en inmuebles (hemos tenido la suerte, porque no se puede llamar de otra manera, de no comprar en la burbuja), pero siempre he tenido curiosidad por el flipping. Sigo con ansia todos los posts de Tristán, pero creo que hasta dentro de un tiempo no me embarcaré en algo que parece tan difícil. Y aún así, cuando me suba el carro pasará mucho tiempo antes de que ponga un solo euro.

Lo dicho, muchas gracias por el post.

#5

Re: Flipping.

Hola amigo.

Me alegro mucho de tu suerte y de tu exito! Debes darle gracias a Dios porque esta crisis realmente fue agresiva. Pero si toreaste la tempestad significa que tu y tu familia tienen sentido comun para los negocios.

Sobre el Flipping.

-Mira, ningun negocio del mundo que deje probables rentabilidades del 30%-60% es facil.. Sin embargo, como todo en la vida, a medidas que vas adquiriendo experiencias y logres armar a un equipo de trabajo serio (contratistas) Y como negociar la compra y donde especificamente comprar, pues el negocio del flipping se vuelve rutinario.

-Tambien debes recordar que en economias solidas y pujante el negocio del Flip se pone mas caro. Osea, esas oportunidades de conseguir casas REO por 40,000 o 60,000 como sucedio en el 2009-2012 no van a estar ahi cuando la economia realmente salga hacia adelante. Por ejemplo: Hoy dia en el 2013 es mas comun que los REO y Short-sales tengas que comprarlo por mas de $150,000 cuando en el 2010 esas mismas propiedades en esas mismas zonas aparecian por 45,000. Por lo tanto tu profit margin no seran de 30-60%, mas bien seran de un 14%-18%.

-Cuando el mercado del Flipping esta muy muy muy caliente en una economia pujante generalmente significa que hay que dejar de hacer flipping porque el ciclo va a contraerse.

-El Negocio del Flipping es sumamente adictivo y fascinante porque cada propiedad es un mundo diferente tanto en negociaciones como rehabilitaciones como venta.

-Recuerda que en Bienes Raices (en especial en el Flipping) el dinero tu lo haces cuando compras, no cuando vendes.

Un abrazo!

#6

Re: Flipping.

Resumo: la clave es comprar barato para especular y vender caro.

Esto es mas viejo que toser.

Saludos

El sentido común...el menos común de los sentidos.

#7

Re: Flipping.

Me temo que no entendiste el objetivo del post.

Esas propiedades que estan en distressed de por si estan a un precio mucho menor que el precio de mercado y por eso la inmensa mayoria de los nuevos flippers se tiran detras de esas ofertas sin calcular realmente los riesgos.. Por lo tanto no es el "comprar barato y vender mas caro" como insinuas. El objetivo es como encontrar el fair value de la inversion. Y eso esta mas que comprobado que no todo el mundo lo toma en consideracion.

El punto real del post es enseñar a las personas como calcular correctamente el valor de esas propiedades que ya estan de por si desvaluadisimas.

Te garantizo que la inmensa mayoria de los nuevos flippers pierden dinero en sus primeras operaciones aun comprando propiedades que estan desvaluada en un 60% en relacion al precio de mercado de sus zonas.

PD: Lamento mucho que no valores (o razones) la informacion que puse en este post porque por lo general eso nadie lo enseña.

#8

Re: Flipping.

El problema de este tipo de negocios es que "parece" tan fácil que cualquiera vale para forrarse "sin riesgo".

Especulación pura y dura en la que los, como les dices, flippers no suman apenas (o sin apenas) valor añadido al producto con el que se comercia y quieren ganar sin poner.

Aprecio que estamos en una economía de libre mercado dentro de un sistema capitalista pero este tipo de negocios es en parte (por nuestra idiosincrasia patria) culpable de nuestra situación. Puede que no domine los términos en inglés que usas pero he leído al Buscón Don Pablos y El Lazarillo de Tormes y sé un poco de lo que hablo.

Saludos

El sentido común...el menos común de los sentidos.

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