Brokers: Comercial vs Residencial.
Este post va dirigido a quien le pueda interesar.
Dos de las variantes mas comunes en el mundo del corretaje inmobiliario en USA son los sectores comerciales y residenciales. En mi opinion es bueno que un broker se enfoque en unas de las dos y no en las dos a la vez, porque son dos mercados diferentes.
En ambos casos la comision inicia con un 6% en la compra/venta y va bajando a medida de que el precio del inmueble sea mayor. En el caso de alquileres en ambos casos el broker cobra el 15% del costo anual del alquiler.
Sin embargo hasta ahi llegan las similitudes.
Las dos mayores diferencias es que el mercado residencial es tecnicamente facil, pero emocionalmente complejo, ya que la mayoria de los que compran una propiedad residencial no lo ven como una inversion, lo ven como un sacrificio en donde estan puestas todas las esperanzas de vida de toda una familia a largo plazo. En el sector comercial es todo lo contrario, es tecnicamente complejo, pero emocionalmente simple. Las empresas que compran o arriendan un local comercial entienden que existe el riesgo de que el negocio vaya mal Y por enden ven la compra/alquiler de un local como un costo nada mas.
El precio tipico en el estado de la Florida como en la mayoria de EEUU de una propiedad Residencial es de $150K a $350K en average Y una propiedad de 500K en adelante es tan comun y mas en el mercado actual. Sin embargo en el sector comercial el precio tipico de un local comercial ronda entre los $20 y $70 dolares el pie cuadrado. Mientras que en el sector residencial los precios no se dictan por pie cuadrados, los precios en el sector residencial se dictan de un promedio sacado de la casa mas cara que se vendio en el residencial vs la casa mas barata que se vendio en ese residencial Y de ahi se saca un promedio de cuando cuesta la casa (eso se llama BPO).
Por ejemplo, un Local en el area del Doral en Miami (es un area donde hay muchos almacenes de exportacion e importacion debido a su cercania al aeropuerto internacional) esta cotizando mas o menos en un ave de $30-$40 dolares el pie cuadrado. Por lo que si un almacen mediano de 20,000 pies cuadrado puede costar un promedio de entre $600,000 a $800,000 por lo que el Broker se lleva de comision unos $36,000 a $48,000 en este ejemplo que puse. Usualmente ese tipo de transacciones de 20,000 pies cuadrado es comun y se cierra en par de semanas, mientras que una transaccion que involucre una propiedad o terrenos comercial de 5 millones a 10 millones de dolares puede durar meses en cerrarse y la comisiones del broker probablemente ronden el 2%.
Mientras que en el sector residencial el precio se calcula de si X casas de al lado se vendio hace 3 meses por 250 mil Y hace 8 meses se vendio otra en ese residencial por 200,000 entonces el BPO saca un promedio de ambos precios y le añade el valor agregado que pueda tener la casa de los interesados (como si tiene piscina y la de 200K no tiene piscina etc etc).
En el sector comercial donde esta el dinero es en el Alquiler. Ya que mientras mas chico es el loca, mas caro se calcula el pie cuadrado (en NY por ejemplo un local de 800 pies cuadrado puede costar en Manhattan entre $100 y $200 el pie!!!). En Florida es mucho mas barato obviamente debido a que es un mercado mas pequeno, pero aun asi da buenas comisiones al broker.
El problema de ser un broker comercial es que no estas lidiando con familias, estas lidiando con profesionales y el proceso tenico debe ser mucho mas especializado y refinado (Un poco de contabilidad ayuda mucho) Y si el negocio es grande (de 10 millones en adelante, puede tardar meses en cobrar la comision)..
Otra ventaja del sector comercial es que al ser menos emocional, las probabilidades de que el negocio se caiga en el cierre es minusculo en comparacion al sector residencial. Yo he visto muchos brokers trabajar duro por un cliente que compra una casa Y ver como se le cae el negocio justo en el cierre ya sea porque el banco se hecho hacia atras en el prestamo o la mujer del tipo no esta convencida o porque derrepente alguien hizo un Bid mayor y tumbo el negocio o porque el Title company cometio un error o cualquier otra cosa inverosimil!.. ese tipo de situaciones en el sector comercial es muy raro que sucedan. usualmente el inversionista o negocio lo unico que quieren es un buen precio y listo!.
Otra ventaja del sector comercial es que es mucho mas variado. En el sector comercial tenemos areas como Urbanizadores, Sector de hospitales y centros de salud, centros comerciales, plazas, centros de oficinas, almacenes, hoteleria, gastronomico, retail etc etc etc. En el sector residencial las unicas variantes son Distressed, sector de alto standing y sector de clase B y C (clase media y clase media baja).
Tanto en ambos sectores (comercial y residencial) hay muchas oportunidades, sin embargo pienso que si la personalidad y preparacion del broker es adecuado, el sector comercial ofrece muchas mas oportunidades, satisfacciones y potencialmente mucho mas $$$.. Aparte de que estas lidiando con empresarios, emprendedores, hombres de negocios internacionales y eso te da acceso a conocer a personas que te pueden dar oportunidad de negocios en otras areas dentro y fuera del corretaje inmobiliario.
En Ambos casos el Broker debe tener mucho drive interno (osea, ser muy emprendedor y trabajar duro, en especial al inicio de la carrera) Mucha diciplina, organizacion, tener mucha imaginacion y tener una actitud agresiva y positiva. Desafortundamente el 80% de las personas no cuentan con ese tipo de personalidad Y por eso es que no todos lo logran en el corretaje inmobiliario.
PD: Tanto para el sector comercial, como residencial como distressed, como subastas, como el de terrenos solo se necesita una unica licencia de $400 dolares y x cantidad de horas de estudios (usualmente de 63 a 75 horas dependiendo del estado) Y no se requiere titulos universitarios. Osea, el entry level es sencillo y barato y por eso creo que hay tanta gente sacando licencias de bienes raices y tanta gente fracasando.