Separacion e hipoteca

Un pariente cercano ha iniciado un proceso de separación,, el tema mas conflictivo al que se enfrenta es la hipoteca de la vivienda. En principio ambas partes están de acuerdo en poner en venta el piso , pero mi pariente es consciente de que esto en estas fechas y tiempos de crisis va a resultar difícil, y tambien sospechamos que esa pretendida voluntad por su parte es solo para agilizar los tramites y ella apoderarse del uso de la misma.

Su máxima preocupación es desvincularse de su esposa lo máximo posible económicamente, ya que los temas económicos y la inconsciencia de su esposa han llevado a la ruina el matrimonio ,,

Teniendo en cuenta que la hipoteca ya esta amortizada en mas de la mitad de su valor , ¿seria posible en estos casos buscar una solución para que el banco aceptará la dación en pago ,teniendo en cuenta que el valor de la vivienda es bastante superior al importe de lo que queda de hipoteca?

¿Que otras posibles soluciones se podrían encontrar? Teniendo en cuenta que la intención es venderla,,, y que no cabe la posibilidad de que se la quede solo uno de los dos ya que por lo que tenemos entendido , una cosa es la vivienda y su propiedad y otra la hipoteca, y que por parte de mi pariente solo se pretende poder deshacerse de ese vinculo hipotecario y no intentar recuperar nada del dinero invertido.

1 – Subrogación (caso de que uno de los cónyuges quisiera quedarse con la vivienda) El primer problema que va a tener es la aceptación de la subrogación por parte del banco, obviamente va a depender de los ingresos que pueda justificar el titular que se queda con la finca e hipoteca, por norma general los bancos son poco amigos de desprenderse de garantías y, en todo caso, para aceptar la subrogación de “la parte saliente” van a exigir negociación de precios, que mas o menos “traducido” es “olvídese usted de euribor mas cero coma algo, o euribor mas uno coma algo, y solo aceptaremos si es euribor mas unos 3 puntos, esto como poco” ................

Recordemos que en España, a diferencia de 11 de los 51 estados de EE. UU. Una hipoteca son dos operaciones en un mismo documentos notarial, la primera parte es una préstamo personal, con garantía de todos los bienes e ingresos presentes y futuros de los deudores , y la segunda parte que es, ante el elevado plazo de devolución de estas operaciones, se registra una hipoteca como mayor garantía del préstamo, sobre un bien determinado, que puede ser la misma casa que se compra, otra distinta, o varias fincas al mismo tiempo.

Bien, lo que el banco no puede evitar es que vendas la finca y el nuevo comprador (una partición supone en realidad que el que se queda con la casa, está adquiriendo la parte indivisa que sobre la misma ostenta “el que sale”) se subrogue en la garantía, recuerda la segunda operación...., y por tanto a efectos solo de garantía, la hipoteca como descansa sobre la casa o parte de ella vendida, pues el nuevo adquiriente queda con su finca trabada, lo cual ya es correcto, el problema es que sin la aceptación del banco, la garantía personal va a persistir a nombre de los dos iniciales, y los recibos seguirán a nombre de los dos.

¿En caso de ejecución de la deuda? Pues aún cuando en el contrato hay renuncia expresa a los beneficios de orden, división y excusión, y en teoría en banco podría ir antes contra los ingresos de los prestatarios, la realidad, la costumbre .... (lo cual no quiere decir que cambie dicha costumbre) es primer subastar la finca, y luego ir contra los deudores por el faltante, es ahí por tanto donde está el problema.

¿Se puede conseguir que el banco acepte la subrogación? Supongo que siendo difícil es posible, se me ocurre aportar a un avalista como “sustituto”, ahora bien incluir a un nuevo garante, creo que paga el 1 ó 1,20% de impuesto de actos jurídicos (ITP), y esto del euribor mas cero coma algo, pues a tragar con un + 3 ó + 3,5 puntos y suelo hipotecario.

2 - Dación en pago: Dudo que la acepten, sea cual sea el valor de la finca, y correr el riesgo de impagar para provocar la ejecución hipotecaria, y luego ofrecer como única solución la dación en pago, lo veo muy arriesgado, si dices que la mitad de la hipoteca está pagada, es probable que con tiempo se consiga vender la finca a valor de hipoteca, no obstante me temo que esto llevan tiempo intentándolo. En esto caso tendría que hacerse todo el proceso con la concurrencia de un abogado que controle el asunto, yo, sinceramente, le veo mucho riesgo.

La otra solución que se me ocurre, y por cierto es bastante mala, es impagar algunos recibos, ir pagando alguno, para forzar a la entidad a refinanciar el plazo de devolución, que sea mas largo, si como dices la mitad de la hipoteca está pagada, se podría conseguir menor cuota, pero mas años a mayor interés, por tanto el ahorro no sé si sería suficiente, y en realidad no hay ahorro, mas años y mas interés supone menos cuota, sin embargo globalmente mas dinero de intereses, ahora bien, es posible que explorar esta posibilidad suponga una tranquilidad mensual, al tener que destinar menos dinero a su pago, y tener mas tiempo para intentar venderla un precio algo superior al valor de la hipoteca, y de esta forma recuperar los gastos que tal refinanciación hubiera ocasionado, en todo caso si uno está al corriente de pago es complicado que el banco entienda la necesidad, porque si cobra no tiene problema, su preocupación empieza con los impago, pero ojo a esto porque de ser meros impagos a que inicien la ejecución va una línea muy delgada.

Gracias por aclararme las posibilidades, conociendo un poco ya como funcionan los bancos , mucho me temo que aciertas en comentarme lo de que si se va pagando y los titulares son solventes poco van a solucionar nuestros queridos bancarios.

La cuestión es que lo que yo creo que mas convendría seria venderla , liquidar la hipoteca y asunto cerrado, ,, ahora mismo va a ser difícil pero con paciencia se podría vender por un importe incluso superior a lo que resta de pago.

El problema es como formalizar esa obligación de venta, cuando la propiedad es de dos personas que además están enfrentadas abiertamente . No se si será posible acordarlo en los pactos del divorcio.

Lo que si parece claro es que este tema al parecer ya se esta solventando un poco y a día de hoy la jurisprudencia establece que ese pago de la hipoteca es al 50% , independientemente de quien gane mas o quien gane menos , pero en el tema del uso esta el problema.... Un hombre que lo único que ha hecho es trabajar, ser responsable , criar a sus hijos de un día para otro se tiene que ver en la calle porque su loca mujer se ha cansado de el , tiene que seguir pagando la hipoteca porque si no el banco lo cruje y su mujer riéndose en casa ....

http://elpais.com/diario/2011/04/25/sociedad/1303682405_850215.html

"El Supremo fija que la hipoteca se pague al 50% en los divorcios"

Se me ocurre otra idea, pero antes preciso conocer 2 cuestiones ¿quien la ocupa ahora, el trabajador o la otra? ¿Quien tiene la custodia de los hijos, y no vale que compartida, porque esto es mera teoría, quien los tiene mas tiempo? supongo que imaginas por dónde voy.

En la actualidad , mi pariente , que es un hombre cabal , responsable y de un carácter que ya querría yo para mi , permanece en su casa y aguanta estoicamente las embestidas dialécticas que le lanza su esposa , al estilo Ghandi...

No esta dispuesto a abandonar el hogar que tanto le ha costado crear y tampoco va a dejar de ver a sus hijos diariamente porque a la señora le haya dado por ahí...

Trabajan los dos , ella media jornada, la custodia todavía no se ha decidido para ninguna de las partes , pero dada la corta edad de los niños , entendemos muy a nuestro pesar que será para ella ...., pero la va a tener que pelear,, de hecho otra buena noticia que hemos leído recientemente dice que ....

http://www.elmundo.es/elmundo/2012/06/13/espana/1339586609.html

"El ministro de Justicia, Alberto Ruiz-Gallardón, ha anunciado en el Pleno del Congreso que su departamento va a impulsar un cambio en el Código Civil para "acabar con el rígido sistema monoparental" en separaciones y divorcios.
En este momento y en caso de ruptura familiar, los menores se quedan siempre, salvo excepciones, al cuidado de la madre. Con este cambio legal, se primará la custodia compartida de los niños, para que "puedan disfrutar por igual de ambos progenitores". Y será el juez quien decidirá en cada caso qué conviene más al niño y qué régimen de convivencia con los dos padres se establece (semanal, quincenal o mensual)."

Pasan ambos mas o menos el mismo tiempo con los niños ...

Te explico la idea, porque me faltan datos ... si en la casa vive ella con los niños, no tengo ninguna idea que aportar, al margen de lo de antes, ahora bien si en la casa reside tu pariente sin los hijos, o no reside ninguno de los dos, si que tengo una idea y tal vez podría resultar. Se trataría de pedir la extinción del indiviso, nadie, absolutamente nadie nos puede obligar a mantener una propiedad indivisa si uno de los comuneros no quiere, incluso si se compra algo por este sistema, y con pacto de no extinción, éste solo puede acordarse por un tiempo limitado, que no sé si son máximo 5 años o 10, pero no de forma indefinida, es un pacto inválido si supera el plazo máximo previsto en alguna de las leyes (no me preguntes cuál, ni idea) .... entonces cuando una parte pide la extinción de la comunidad de bienes, una parte puede comprar la de la otra, y si no hay acuerdo, va a ser un juez que instará la subasta, dando el dinero obtenido a cada parte en relación a su proporción en en indiviso, si es al 50% pues eso, y si el porcentaje no es igual, un 65-35% por ejemplo, que no es habitual, pero tampoco tan extraño pues atendiendo a esta proporción.

Sería una forma de provocar la división o que una parte se quede con la del otro, pero claro esto puede no interesar a ninguno de los dos, y de alguna forma se acaba forzando la situación para uno compre la parte del otro (en esto el banco ni entra ni sale, es lo de antes, con independencia de quien compre a quien, la garantía personal en relación al préstamo persistirá (*)) entonces, no se si familiarmente tenéis la posibilidad de comprar la parte de la señora en la subasta, forzando que se produzca esta situación, esto ya es de hablarlo con la família.

Posibilidades de su final:

Que la señora compre la parte de tu pariente, pues cojonudo, pero el problema es que seguirá con la garantía personal frente al préstamo, pero yo ya contaría con que antes de "atacar" la personal, antes se quedan con la caso o la subastan con desahucio.

Que la compre vuestra familia, la señora seguirá garantizando personalmente, cosa que os trae al pairo.

Que la compre un tercero, que cancelará la hipoteca, pues maravilloso.

¿Y esto como se hace? pues de la mano de un subastero, que si hablás con Tristán en su blog de Subastas, seguro que te indica, ahora este negocio ya no es comprar casas y luego venderlas, si no hay compradores que coño van a comprar, si es que ni van a las subastas, o solo va a algunas muy concretas, pero pedir que asesoren, intervengan, que acepten el planteamiento a cambio de una comisión o unos honorarios por sus servicios, seguro que candidatos los habrá a montones, al final son empresarios, si el negocio es claro, rentable y de algo que conocen ¿que problema hay? creo que ninguno, mera cuestión de pacto de precio del servicio.

Ahora bien, tenéis que considerar que pasa con los críos, de ahí la pregunta de antes, porque si esto significa que los echan de casa , sin alternativa, y no me refiero a "que vivan con los abuelos", sino tenerlo atado legalmente con el asunto de la custodia, mejor no meterse en este berenjenal.

(*) Si la compra va para tercero, habría que asegurarse o poner condiciones que el precio mínimo es el de hipoteca, cosa que desconozco el cómo.

Pues teniendo en cuanta las ideas que me has ido dando , me he puesto a investigar la situación, y estas son las conclusiones que puedo sacar

-Descarto cualquier acuerdo con el banco , ya conozco a estos pájaros y poco o nada van ha hacer que no resulte en su beneficio.

-Descarto también la posibilidad de dejar de pagar la hipoteca voluntariamente ( por lo mismo de antes y porque si uno se mira la ley hipotecaria , no se da la mas mínima salida a estos supuestos , ni se contemplan situaciones como las que vive mi pariente. Si no paga le perseguirán por el resto de sus días y bastante tiene con que una psicótica- enfermiza lo haga, como para que un banco le acose y embargue las nominas.

Pero no todo es negativo, porque recientemente se ha asentado jurisprudencia sobre el pago de la hipoteca en casos de divorcio y esta establece que se ha de pagar en un 50% por ambos titulares, ya que de lo contrario una de las partes ( la que pague menos, se estaría enriqueciendo ilícitamente) Si esto es así , la beneficiaria del uso de la casa no podría liberarse de ese pago y esto la obligaría a estar dispuesta a a venta del inmueble.

Luego otro factor positivo es que al realizar el calculo de la pensión alimenticia de los hijos , se tendría en cuenta la carga hipotecaria y ademas los gastos añadidos al cónyuge que es separado del hogar y tiene que buscar un alquiler o adquirir otra vivienda y restando estas cantidades , calcular la pensión de alimentos.

Esto es lo justo y al parecer se empiezan a tener en cuenta estos factores , que de no tenerlos en cuenta llevarían al padre a una situación de miseria humana , mientras su ex-señora goza de todas las ventajas de un divorcio,

He valorado también la posibilidad de la subasta, pero teniendo en cuenta lo anteriormente dicho , de momento le recomendaré que lo descarte, porque como había comentado antes con el valor actual se puede cubrir holgadamente la deuda hipotecaria. ( si se encuentra a un comprador claro) pero tampoco seria urgente porque si se libera de esa carga hipotecaria también aumentaría la pensión alimenticia.

Veremos que pasa, de momento le he comentado que invierta todo lo necesario en la defensa de su patrimonio,,,