Venta de un piso alquilado

Hola,

Vamos a vender próximamente un piso que tenemos actualmente alquilado. Los compradores son unos amigos que lo quieren como inversión, por lo que les interesa mantener el contrato de alquiler. Lo que yo no tengo claro es qué pasos hemos de dar. ¿Ellos deberán rehacer el contrato de alquiler, para hacer que figure a su nombre? ¿o simplemente por el hecho de adquirir la vivienda con el inquilino, ya se da por supuesto que el alquiler pasa a ser a su cargo? Y en cuanto al aval, que tengo actualmente del inquilino, y que está a nuestro nombre ¿qué hay que hacer, deberá hacer el inquilino un nuevo aval en el que figure el nombre de los nuevos propietarios?

Como siempre, muchas gracias por vuestra ayuda.

El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aún cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria(El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.)

Saludos

Mira lo que dice san gugel:

http://www.porticolegal.com/foro/arrendamientos/358171/venta+de+piso+alquilado

De ahí lo he extraído yo; pones google en castellano, como tiene que ser.

Saludos Cajero

Gracias a los dos, de verdad.

Ya sé que el comprador se subroga automáticamente el contrato de alquiler, y así lo hará constar supongo el notario en el acto de la escritura. Pero lo que yo pregunto es ¿hará falta después que se haga un nuevo contrato a su nombre, o simplemente sirve con el anterior, que va al mío? ¿es necesario o conveniente hacer un nuevo contrato? Y lo mismo para el aval. Yo dispongo de un aval del inquilino, pero lógicamente a mi nombre. ¿Qué sucede en caso de impago, podrán los nuevos propietarios ir con el aval al banco, aunque no vaya a su nombre, o será necesario que el inquilino haga un nuevo aval a nombre de los nuevos propietarios?

¿Lo sabéis?

Buenas,

Antes de nada, ese aval del que hablas, entiendo que no está reflejado en el contrato de alquiler, y sin leer el texto, entiendo que es un aval a primer requerimiento que responde de las deudas y/o desperfectos producidos por el inquilino.

Pues bien, desde mí punto de vista, ese aval es una herramienta injusta, en tanto en cuanto puedes ejecutarla sin más justificación y "soplar" al inquilino los fondos que tenga seguramente pignorados en su banco.

Evidentemente, si tus amigos van con el aval al banco, no les harán ni caso. Lo lógico es que des la carta original de aval al inquilino, ya que vuestra relación se extingue y que los nuevos arrendatarios hagan uno nuevo. Siempre y cuando el inquilino desee hacerlo, ya que está en su potestad negarse.

Sería preferible contratar un seguro de impagos, a cargo del arrendador.

Dalton,

Sin entrar por favor a valorar la justicia o injusticia del aval, que como tú dices es a primer requerimiento, lo único que pregunto, si alguien que lo sepa puede contestarme es, en caso de que se produzca un impago por parte del inquilino, una vez que el piso esté vendido, si simplemente con el contrato de arrendamiento, donde figura que se ha entregado un aval por xxx euros, y el aval, los nuevos propietarios podrían ejercer ese derecho.

El arrendador puede poner, dentro de la ley, las condiciones que le parezca y el arrendatario aceptarlas o no, nadie obliga a nadie a facilitar un aval, pero si es condición para acceder al piso que te gusta pues lo tomas o lo dejas, punto. De acuerdo que existen seguros de impago, pero si del alquiler mensual tengo que restar 50 euros al mes en concepto de ese seguro, una de dos, o subo el alquiler o quizá tenga tan poca rentabilidad que no me interesa alquilar. La ley ha favorecido y favorece siempre al inquilino, así que no me parece mal que los propietarios también se protejan. En fin, pero no era éste el debate.

Gracias de todas formas.

"Gúguel" :-)