Compraventa de proindiviso de herencia

En la CAM te han dicho eso correctamente, pero es cierto también que podrían girar donaciones por las cantidades perdonadas. Eso no te lo han dicho, pero pueden hacerlo, y fácilmente si el valor declarado ahora es inferior al declarado en la sucesión unos pocos meses antes, porque salta a la vista. Ni siquiera tienen que entrar a valorar los bienes, solo tienen que coger vuestros valores declarados en la sucesión y compararlos con los pagos.

La AEAT no entrará en la posible donación, solamente comparará los valores de venta con los de adquisición, verá que ahora son inferiores y que declaráis pérdidas. Y entonces puede que no las acepte al no considerar el precio de venta como de mercado (es claramente inferior). Tendrá que valorarlos y os puede girar una complementaria de IRPF si calcula beneficios en vez de pérdidas.

Muchísimas gracias por las respuestas, son de gran ayuda.

- La AEAT. Otra consecuencia de comprar por menos es que en la futura venta del piso, cuando mi madre fallezca, sobre los dos proindivisos que se compren ahora a 60 habiendo estado escrituradas en 100, tomarán como nuevo valor desde el que aplicar el irpf sobre beneficios el último de 60 ¿verdad? Con lo cual ahí también perdemos dinero en el futuro, irpf entre 19-23%.

- La CAM. Si interpretan la diferencia como donación los impuestos derivados de ésta imagino que los paga el donatario, que al ser además entre hermanos está muy gravada.

¿No existe una fórmula menos costosa fiscalmente para comprar sus proindivisos por menos valor del mercado?

Gracias de nuevo.

Si, el incremento patrimonial en la siguiente transmisión será mucho mayor al partir de un valor de adquisición más bajo. Eso suponiendo que tragaran en la presente, si comprobaran el valor de esta operación, ese valor comprobado sería el de adquisición.

Y si, las donaciones entre hermanos no salen baratas sino todo lo contrario.

Otra fórmula legal pero menos costosa no veo.

Entendido. Agradecer de nuevo la valiosa ayuda ofrecida. Me conmueve la desinteresada participación de los enormes profesionales que colaboran  en este foro. Foro que tendría que estar subvencionado por el Estado. Saludos.

Racatan, se me ocurre mirar la extinción del condominio de sus hermanos por las ventajas fiscales que conlleva en lugar de andar con sucesiones arriba y abajo.

Gracias por ayudar Centurix. Pensé en la disolución total de condominio como primera opción tras informarme en el foro. Sólo 0'75% de impuestos de AJD y todos mis hermanos estarían conformes. Peeero lo descarté porque entonces debería compensar a todos mis hermanos por el mismo valor declarado en la adquisición, no puede haber variación; y en nuestro caso los dos hermanos que necesitan el dinero les compensaríamos siempre por menos valor. Si cada una de sus nudas propiedades valen 100 les daríamos 60, y hay una variación de -40.

A no ser que... digamos que tramitamos la disolución total de condominio poniendo la titularidad a nombre de uno solo y declaramos un valor igual en todos los proindivisos salvo en los de estos dos hermanos que sería menor. ¿La CAM anula automáticamente la operación? En caso afirmativo me olvido.

Pero, si su proceder es que no la anula y sigue siendo válida la disolución de condominio pero simplemente te obliga a pagar esa diferencia de 40 (80 en realidad porque son dos hermanos) en concepto de compraventa (6% de ITP de 80) o donación entre hermanos (ya calculado por las tablas y reciente bonificación del 15% sale aproximadamente por el 12%) y respeta el 0,75% de AJD sobre todo lo demás del conjunto que sí cumple con la norma, entonces sí que me sale más barato que la opción  de compraventa del primer post. Pues la mitad de impuestos aproximadamente.

Hechos los cálculos reales (lo aquí expuesto es un ejemplo sencillo) ya sí que sería viable económicamente por la familia, con el dinero que podemos reunir ahora, quedarnos con las nudas propiedades de estos dos hermanos, darles un dinero para que solventen sus problemas económicos y pagar los impuestos. Y sin el inversor privado en el condominio. Todos contentos.

Sería perfecto. Nos dejaríamos de zarandajas de donaciones hacia arriba y abajo. A ver si me pueden resolver la duda expuesta. Muchas gracias.

Corrijo en parte. Sería viable sólo si la diferencia tributase como compraventa al 6% del ITP. Como donación ya no llegamos de dinero. E imagino que lo tributarían como donación, me temo.

Así que vuelve a coger fuerza la opción de la doble donación. De todos modos a ver qué dicen los expertos. Gracias.

Pues yo entiendo que la extinción parcial del condominio es factible (Artículo 400 CC: Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad) y solo pagáIs AJD. No sé si la vivienda se adjudicó en un precio en el momento de la aceptación de la herencia, y si ese precio corresponde al pleno derecho o solo a la nuda propiedad ya que el usufructo vitalicio es de tu madre. Como hablamos de la extinción del condominio sobre un derecho (la nuda propiedad) el precio de compensación puede ser el que ambas partes acuerden pues tu madre puede vivir muchos años y, aunque venda por debajo del precio de mercado del pleno derecho, hacer un gran negocio HOY.

Yo no tengo ni idea de estos temas, pero por lo leído en este foro, lo que me dicen en la notaría y lo que me dijeron en la propia CAM, para aplicar el AJD debe ser disolución de condominio total.

Yo no tengo ni idea de estos temas, pero por lo leído en este foro, lo que me dicen en la notaría y lo que me dijeron en la propia CAM, para aplicar el AJD debe ser disolución de condominio total.

Eso pasa muchas veces pero nos lleva al absurdo. Sois 5 hermanos, dos venden y pagan ITP; quedan tres. Otro vende y paga ITP; quedan dos. Disuelven finalmente el condominio y pagan AJD.

Como comentas que estás en Madrid, puedes intentarlo pues el Tribunal Superior de Justicia de Madrid entiende que la extinción parcial del condominio sobre un bien inmueble no tributa por la modalidad transmisiones patrimoniales onerosas del ITP y AJD, siendo de aplicación el art. 1062 CC.

No obstante el TS debe resolver en breve un recurso de casación que aclarará los casos similares al tuyo: o AJD o TPO.

Liquidáis por AJD y si el supremo falla en contra ya hacéis la complementaria.

Gracias Centurix. Sí, en la Adjudicación y Aceptación de herencia pusimos un valor lligeramente superior al real de mercado.

Me planteas que una disolución de condominio parcial debería tributar también sólo por AJD como la total. Y que quizá hubiese que pelearla judicialmente en el TS. Vale. Pero en mi caso puedo hacer una disolución total ya que los otros dos hermanos de la legítima accederián, y los otros dos que quieren vender también. Así que en mi caso el problema no es si parcial o total porque por consenso de todos los comuneros haríamos la total.

Mi problema en una disolución (total o parcial) es que al comprar a dos hermanos su nuda propiedad por menos del valor escriturado, no sé si anularían el proceso de disolución, o si sigue cómo tribuataría la diferencia: al 6% de ITP o un 12% aprox de donación entre hermanos según interpreten.

Y si supiera que es el 6% de ITP pues lo haría, pero si no lo sé con seguridad no puedo arriesgarme.

Sí, en la Adjudicación y Aceptación de herencia pusimos un valor lligeramente superior al real de mercado.

Pues a eso me refiero, un valor algo superior al de mercado para el pleno dominio. A eso debes descontarle el usufructo, por lo que nunca compensarás a valor de mercado. Yo no compro hoy la nuda propiedad de un piso habitado por una mujer de 65 años a precio de mercado pues tardaré unos 20 años en obtener el pleno dominio. De hecho, pienso que les haces un favor a tus hermanos, ellos no lo verán así, pero lo es.