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Las claves de RESI ETI: preguntas y respuestas del webinar sobre inversión residencial cotizada
1. ¿Para qué tipo de inversor es este producto?
Está pensada tanto para el inversor retail como para el profesional, aunque no es una solución universal; el encaje depende del perfil del inversor, su conocimiento de mercados alternativos, su experiencia, su tolerancia al riesgo, sus objetivos y su horizonte temporal.
2. ¿Cuáles son las variables a analizar antes de valorar el encaje en cartera?
Isaac señala que hay que analizar, primero, el perfil y objetivos del cliente (conocimiento de mercados alternativos, experiencia, tolerancia al riesgo — el producto tiene un riesgo de 6 sobre 7 — y horizonte temporal); segundo, qué papel cumpliría esa exposición dentro del conjunto de su cartera; tercero, de dónde viene el retorno de la estrategia y qué puede afectar a su ejecución; y cuarto, la documentación que hay que revisar antes de tomar cualquier decisión.
3. ¿Cuál es la diferencia entre invertir directamente en un inmueble y obtener exposición a través de RESI ETI?
Cuando se compra directamente un inmueble, el capital queda concentrado en un único activo y hay que asumir la gestión directa (reformarlo, alquilarlo o venderlo), lo que además consume mucho tiempo. Con RESI ETI, el inversor no compra ni es propietario de ningún inmueble concreto — accede, a través de un instrumento cotizado, a una estrategia inmobiliaria diversificada gestionada por Kalima AM, sin tener que gestionar nada directamente.
4. ¿Cómo identifican las oportunidades en el mercado residencial y qué criterios usan antes de adquirir activos?
Buscan activos residenciales con un componente problemático que permite comprar con descuento, evalúan el activo, su liquidez y su entorno, y compran carteras completas (no inmuebles sueltos) que cumplan su exigencia de rentabilidad, con una TIR objetivo en torno al 20-25% y un MOIC de alrededor de 1,30.
5. ¿De dónde procede principalmente el potencial de retorno?
El retorno no depende únicamente de que suba o baje el mercado inmobiliario. Isaac explicó que buena parte del valor viene de la gestión activa — de recuperar la posesión de los inmuebles, resolver incidencias registrales o catastrales y adecuar cada activo (reformas, capex) para mejorar su comercialización — más que de la evolución general del mercado.
6. ¿Cuál es la TIR esperada de la inversión?
Descontando el fee de Kalima, para fijar el precio de oferta a los bancos vendedores, pregunta de Aitor — respondió que suelen manejar TIRes en torno al 20-25%, con un MOIC objetivo de alrededor de 1,30.
7. ¿Cuál es la diferencia entre el track record de Kalima AM y la rentabilidad de RESI ETI?
Isaac fue explícito en separar ambos datos. El track record de Kalima (18 proyectos, 166 activos, 21,85 millones de euros gestionados, rentabilidades desde el entorno del 20%) refleja su experiencia histórica ejecutando proyectos inmobiliarios. La rentabilidad acumulada del 19% de R7i en 2025 es el comportamiento del instrumento cotizado durante ese año concreto. Son datos distintos que no deben mezclarse, y ninguno de los dos garantiza resultados futuros.
8. ¿Cómo se puede acceder al instrumento?
El acceso se hace a través de Portfolio Stock Exchange, y que en la web de Kalima han publicado documentación, tutoriales y vídeos que explican paso a paso cómo registrarse en Portfolio y cómo suscribir R7i; también ofrecen la posibilidad de concertar una reunión directamente con ellos.
9. ¿Dónde encontrar documentación para el análisis?
En Kalima.es hay documentación sobre la gestora, la estrategia y R7i, además de un tutorial y un videotutorial sobre cómo registrarse en Portfolio Stock Exchange y suscribir el instrumento. Isaac añadió que están disponibles para resolver dudas a cualquier profesional sobre la metodología, el track record y el funcionamiento del instrumento, incluso concertando una reunión directa. (Esto solapa bastante con lo que ya tienes en tu pregunta 8, la diferencia es que aquí el foco está en la documentación para analizar, no solo en cómo darse de alta.)
10. ¿Se compra y se vende como una acción y cómo funciona el mecanismo?
Sí, se compra y se vende dentro del mercado secundario de Portfolio Stock Exchange, aunque en realidad lo que se adquiere son notas de deuda del ETI con un valor nominal de 1.000€ y valoración diaria; para vender hay que emitir una orden de venta, total o parcial, que necesita encontrar contrapartida para ejecutarse.
11. ¿Cómo se determina la valoración de RESI ETI y el papel del NAV?
El precio de R7i está sujeto a una valoración diaria mediante su NAV. Ese NAV se publica cada día en Portfolio Stock Exchange con un valor de compra (ask) y un valor mínimo de venta (bid), que es el precio al que se podría emitir una orden.
12. ¿Qué información puede consultar el inversor para hacer seguimiento si no tiene acceso al detalle de cada inmueble?
El seguimiento se hace sobre el propio instrumento, no sobre los inmuebles subyacentes; el inversor puede ver el valor diario (NAV) en Portfolio Stock Exchange y en la web de Kalima, y comparar el precio de compra con el valor actual para ver su rentabilidad.
13. ¿Cómo se trasladan al instrumento los resultados de los proyectos?
Esta no se plantea como pregunta explícita en el webinar, así que la respuesta se reconstruye a partir de lo más cercano que dice Isaac. Describe una arquitectura de tres niveles — los activos residenciales, la estrategia que gestiona Kalima AM, y el instrumento cotizado R7i que refleja esa estrategia — y explica que, cuando se venden los inmuebles de los proyectos, esa venta genera caja dentro del instrumento, y es esa caja la que después se traduce en las ventanas opcionales de salida para los inversores.
14. ¿Cuál es el horizonte de inversión?
El horizonte recomendado del instrumento, según la documentación regulatoria, es de 3 a 5 años, mientras que cada proyecto individual tiene un horizonte de unos 2 años (el instrumento agrupa varios proyectos); en la práctica, el horizonte real lo marca el propio inversor, que puede comprar y vender cuando quiera, siempre que encuentre contrapartida.
15. ¿Qué pasa si un inversor quiere salir antes de terminar ese horizonte y cómo funcionan las ventanas opcionales de salida?
Cuando el instrumento genera liquidez por la venta de inmuebles, Kalima decide entre reinvertirla o abrir una ventana de salida; esa ventana se comunica vía Portfolio con un importe disponible y un plazo de unos 10 días para ejercerla, y las peticiones se atienden dentro de ese importe; lo que no se ejerce se reinvierte en nuevos inmuebles.
16. ¿Cuál es el nivel de liquidez que debería esperar un inversor?
La liquidez depende de que exista contrapartida en el mercado secundario. Al ser un producto de valoración diaria, el inversor puede emitir órdenes de venta en cualquier momento, pero si ese día no se cruza con un comprador en Portfolio, la orden queda sin ejecutar y hay que volver a emitirla al día siguiente. Para dar más liquidez, Kalima comunica ventanas opcionales de salida, aproximadamente trimestrales, cuando genera caja por la venta de inmuebles. No hay liquidez diaria garantizada.
17. ¿Cuáles son los principales riesgos y cómo se gestionan?
Isaac repasó cinco riesgos. El de mercado, mitigado con diversificación geográfica y gestión activa. El jurídico y posesorio, que depende de plazos judiciales imprevisibles y se mitiga con due diligence legal previa y análisis individualizado de cada activo. El de valoración, mitigado con tasaciones de entidades homologadas por el Banco de España. El de ejecución, porque hasta recuperar la posesión no saben el estado real del inmueble, mitigado con contingencias presupuestadas y, cuando es posible, fotos o vídeos previos. Y el de liquidez del propio instrumento, que depende de encontrar contrapartida en el mercado secundario.
Lorena Sánchez
