Invertir en REITs comerciales en tiempos de Covid-19, ¿cuál será su futuro?

Los centros comerciales se han visto enormemente afectados por el confinamiento y el distanciamiento social. Prácticamente todas la grandes inmobiliarias especializadas en retail han sufrido caídas considerables. Las acciones del mayor gigante europeo del sector y con fuerte presencia en España, Unibail-Rodamco-Westfield, se ha dejado casi un 60% de su valor desde enero y la francesa Klépierre cede más de un 45% en el año. La mayor del sector, la estadounidense Simon Property, de igual forma se deja más de un 45%. Los motivos son varios, aunque predecibles: caída del flujo de personas e impago de alquileres. 

La crisis del Covid-19 ha acelerado un cambio del cual ya éramos conscientes, sustitución del canal online por el offline. Ahora más que nunca se hace necesario desarrollar nuevas estrategias que permitan el funcionamiento de los centros comerciales en tiempos extraordinarios como el actual, ¿pero cómo?¿Cuál podría ser el futuro de los centros comerciales con los frecuentes rebotes y disminución de flujo de personas? Quizás los que se encuentren mejor posicionados geográficamente podrían convertirse en centros de almacenamiento y distribución.

Desde hace poco, se rumorea que Amazon está negociando con Simon Property Group, para arrendarle los espacios que antes pertenecían a J.C.Penney y Sears, (dos marcas declaradas en bancarrota) en los centros comerciales mejor ubicados de Estados Unidos, según adelantó el medio The Wall Street Journal. La posible operación simboliza la transformación que se vive en el comercio minorista, acelerada con el coronavirus, en la que crecen las ventas a través de internet en detrimento de las visitas a los centros comerciales. A día de hoy, los fondos con mayor exposición a esta inmobiliaria son:

Para Simon Properties, la alianza con Amazon puede representar una oportunidad de ocupar espacios que están dejando vacíos muchos grandes almacenes y otras tiendas, mientras que para Amazon sería una forma de seguir mejorando su capacidad logística. ¿Podría ser este el futuro de los centros comerciales? ¿qué opináis al respecto?¿entraríais a alguna SOCIMI o REITs especializada en el retail actualmente?

Sin ser un experto en el tema creo que haciendo una buena selección de REITS dandole importancia al nivel de endeudamiento durante esta crisis se podran encontrar buenas oportunidades, ya que la logica te dice  que van a sufrir mucho con la pandemia pero a largo plazo no tienen por que hacerlo. Puede ser una buena inversion contrarian si se pilla a buen precio.

Comparto y traduzco un artículo interesante que he leído en Seeking Alpha de Jussi Askola sobre los REITs "Why REITs Should Pummel Tech".

Resumen:

Últimamente, el mercado se ha polarizado cada vez más.

Por un lado, tiene acciones tecnológicas como Amazon (AMZN), Apple (AAPL) y Netflix (NFLX) que siguen alcanzando nuevos máximos y cotizan a valoraciones similares a burbujas que recuerdan a muchos del período 1999-2000:

Y, por otro lado, tiene sectores impulsados por los ingresos como los REIT (VNQ) que se negocian a valoraciones bajas de casi 10 años incluso cuando las tasas de interés han alcanzado el 0%.

El término medio casi ha desaparecido. El mercado es muy optimista o demasiado pesimista. En otras palabras, es codicioso o temeroso, pero nunca perfectamente racional.

Creemos que esto abre oportunidades altamente lucrativas para inversores contrarios orientados a largo plazo que pueden elegir el sector adecuado en el momento adecuado. Y puede parecerle contrario a la intuición en medio de una pandemia, pero creemos que los REIT superarán fácilmente los rendimientos de las acciones tecnológicas (QQQ) en la próxima década.

Aquí hay cinco razones del por qué:

Los inversores tienen muy poca memoria. Las acciones tecnológicas han obtenido rendimientos significativos en el pasado reciente, incluso cuando el resto del mercado cayó en un mercado bajista.

Por lo tanto, puede parecer que "nada supera a la tecnología".

La realidad, por supuesto, es diferente. Cualquier sector puede tener un rendimiento superior o inferior en un corto período de tiempo, pero durante varias décadas, la tecnología ha tenido un desempeño bastante pobre.

Por ejemplo, si hubiera invertido en tecnología hace 20 años, habría tenido un rendimiento significativamente inferior al del resto del mercado.

Muchos inversores en tecnología cuestionarán estos resultados diciendo “basta con mirar a Amazon. Ha creado más millonarios que cualquier otra acción ".

Claro, eso es cierto, pero Amazon es lo que llamamos un valor atípico. A menos que pudieras elegir Amazon y conservarlo durante 20 años, esto es irrelevante para ti.

En el espacio tecnológico, las discrepancias en el desempeño son enormes de una empresa a otra. Por cada ganador, hay muchos perdedores y, por esta razón, el rendimiento promedio ha sido bastante decepcionante.

Otra razón por la que a la tecnología le fue tan mal es su valoración a menudo excesiva.

Esto nos lleva a nuestro próximo tema ...

Actualmente, la tecnología tiene un precio de ~ 50 veces las ganancias en promedio y los múltiplos de valoración se han expandido enormemente en el pasado reciente.

Como ejemplo, Amazon actualmente cotiza hoy a 109 veces las ganancias futuras, pero comenzó el año a 80 veces. La ganancia del 36% en el múltiplo P/E es la mitad de la ganancia en el precio de sus acciones.

En comparación, los REIT se valoran en múltiplos de valoraciones históricamente bajos. El promedio es solo 12x FFO, y muchos REIT más pequeños y menos conocidos operan a tan solo 5x FFO:

Como resultado, la tecnología ahora tiene un precio de valoración enorme en relación con los REIT y la mayoría de los otros sectores. La desconexión en los múltiplos de valoración rara vez ha sido tan grande y recuerda a muchos la burbuja tecnológica de 1999-2000.

Seguro que no habla favorablemente de futuros retornos. Muchos inversores tecnológicos deciden ignorar la valoración, pero como dijo Warren Buffett:

A pesar del rápido crecimiento, es difícil justificar el pago de estos múltiplos de valoración extremos en 2020. Esto es particularmente cierto si se considera que es poco probable que el crecimiento futuro coincida con el de los últimos 20 años.

El tamaño es el mayor enemigo del crecimiento. Cuanto más grande eres, más difícil se vuelve crecer. Con eso en mente, debe considerar que hoy:

Casi la mitad de los hogares estadounidenses tienen una cuenta de Amazon Prime y casi todos los hogares ya usan Amazon.

Del mismo modo, todo el mundo ya usa Google (GOOG) (NASDAQ: GOOGL). Casi todo el mundo está familiarizado con Netflix. Todo el mundo tiene una cuenta de Facebook (FB), etc.

Esto no significa que tengan un crecimiento máximo. No tengo ninguna duda de que estas empresas de tecnología seguirán creciendo a un ritmo acelerado.

Sin embargo, será mucho más difícil crecer en los próximos 20 años que en los últimos 20 años. Ya no partimos de un punto tan bajo, ya que todo el mundo ya está utilizando tecnología en la mayoría de las actividades diarias.

Últimamente, las empresas de tecnología se han beneficiado de la pandemia, ya que obligó a los consumidores y las empresas a cambiar sus hábitos y utilizar más tecnología para las compras, el entretenimiento y la comunicación.

Sin embargo, a medida que se disponga de una vacuna, el mundo volverá gradualmente a la normalidad. De repente, el mundo virtual se enfrentará a una competencia cada vez mayor del mundo real a medida que las cosas vuelvan gradualmente a la normalidad.

La vacuna beneficiará a todos los REIT, pero perjudicará a muchas empresas de tecnología.

Por ejemplo, es probable que muchas personas no mantengan su cuenta de Netflix una vez que puedan salir sin tener que preocuparse por su salud. Del mismo modo, muchas compras de Amazon volverán a los centros comerciales una vez que las personas se sientan cómodas saliendo nuevamente. De hecho, Macerich (MAC) señaló recientemente que varios de sus centros comerciales volvieron a tener un tráfico casi normal a las pocas semanas de reabrir:

Como tal, esperamos cierta reversión a la media cuando finalmente salga la vacuna. Las acciones tecnológicas se beneficiaron de los bloqueos, pero también sufrirán un regreso a la normalidad. Es un viento de cola importante para los REIT, pero un viento en contra para la tecnología en el futuro.

Una consecuencia indirecta de la pandemia es que las tasas de interés ahora han caído al 0%.

Hasta ahora, los inversores de REIT han ignorado esta importante información porque todavía tienen miedo. Pero a medida que llegamos al otro lado de esta crisis, las tasas de interés del 0% servirán como un catalizador importante para los REIT.

En un mundo sin rendimiento, la siguiente mejor alternativa a los bonos son los bienes raíces y, por extensión, los REIT. Los inversores simplemente no tienen otras opciones para obtener los ingresos que tanto necesitan.

Piense en todos los fondos de pensiones, jubilados, compañías de seguros, etc., que tendrán que cargarse en bienes raíces (y REIT) después de esta crisis. Brookfield (BAM) espera que las asignaciones a inversiones inmobiliarias aumenten del 25% al ​​60% durante la próxima década:

En dólares, esto se traduce en un aumento de $ 45 billones:

Se necesita ser un genio para comprender que esto conducirá a una subasta de precios y una mayor compresión del rendimiento.

En este momento, los REIT se ofrecen con el margen de rendimiento más alto sobre el Tesoro a 10 años en toda su historia, con la única excepción del período 2008-2009:

Históricamente, los REIT se han negociado a un margen de ~ 200 puntos básicos entre los bonos del Tesoro a 10 años. En este momento, este diferencial es 2 veces mayor a ~ 400 puntos básicos. Habla muy bien de los futuros retornos de los REIT.

NAREIT encuentra que los diferenciales de rendimiento son muy buenos predictores de resultados futuros. A medida que los diferenciales de rendimiento vuelvan a la normalidad, los REIT superarán al resto del mercado:

Las acciones tecnológicas también se benefician de tasas de interés más bajas, pero como no son vehículos de ingresos, no disfrutarán del mismo viento de cola.

No cometa el error de invertir a ciegas en tecnología solo porque los precios de las acciones han estado subiendo últimamente.

La realidad no es tan optimista.

La mayoría de los inversores individuales cometen el error de pensar que el mejor momento para invertir en un sector es cuando todo es sol y arcoíris. Sufren un sesgo de lo reciente y piensan que los resultados recientes continuarán en el futuro.

En realidad, ocurre lo contrario. El mejor momento para invertir en un sector es cuando es odiado, las valoraciones son bajas y las oportunidades abundan. Este es el caso de los REIT en la actualidad.

Creemos que es el mejor momento en 10 años para recargar los REIT, ya que se negocian a valoraciones históricamente bajas, incluso cuando las tasas de interés han alcanzado el 0%.

La compra de bienes raíces con un gran descuento sobre el valor razonable siempre ha recompensado enormemente a los inversores a largo plazo. En High Yield Landlord, somos muy selectivos y solo invertimos en las oportunidades REIT con mayor descuento del mercado. Esperamos que nuestra cartera principal supere fácilmente a las acciones tecnológicas en los próximos 10 años.

Fuente: https://seekingalpha.com/article/4365352-why-reits-should-pummel-tech

Partiendo de mi gran ignorancia, pregunto al respecto y a nivel mundial:
- Los REITS invierten también en edificios de oficinas de esos puestos de trabajo que se han pasado al teletrabajo para siempre? 
- Los centros comerciales y malls post covid...volveran a ser lo mismo que antes o nos habremos acostumbrado a las ventas on line y a los supers de barrio.
Saludos.

No sé si ponerlo aquí o crear un hilo específico (no sé cómo se hace). Alguien conoce REITs con estas características:

- Sin deuda, con posición de caja neta
- Con dueño familiar
- Bien gestionado
- Con tamaño grande (billones de euros en activos)
- Creación de valor a largo plazo demostrada

??

Además de edificios de oficinas y centros comerciales -que habrá que ver con perspectiva si el COVID-19 provoca cambios en los hábitos de la población de manera permanente o sólo es algo transitorio-, podemos encontrar compañías que se dedican a la gestión de otro tipo de inmuebles, como residencias de mayores, hospitales, centros de logística y almacenamiento, centros de datos o edificios residenciales.

Existen fondos de inversión del sector inmobiliario como el Robeco Sustainable Property Eqs [LU0187079180] que trata de identificar las principales tendencias del sector inmobiliario a nivel mundial, y seleccionar aquéllas con mejores perspectivas. 

O el Janus Henderson Hrzn Glblptyeq [LU0264738294], que se muestra más cauto en el sector minorista (centros comerciales y tiendas) y el sector turístico (hoteles) por los efectos de la pandemia, y sin embargo, detecta más oportunidades en centros de logística y almacenamiento por el crecimiento de las ventas online, así como en centros de datos por el incremento de las inversiones en infraestructuras tecnológicas.

Lo que quiero trasladar es que una gestión activa puede tener mucho sentido en el sector inmobiliario al que, personalmente, también veo mucho potencial por las actuales valoraciones.

Gracias Moclano por tus comentarios
Me aconsejas entrar en los dos fondos que comentas con una pequeña cantidad
Con que gestora los trabajas ?
Saludos

Uy, yo no soy nadie para recomendar nada, sólo hago valoraciones y doy mi opinión a título personal. Cada inversor deberá valorar si es lo que necesita para su cartera.

Yo ahora trabajo con Renta 4 como comercializador. Antes lo tenía todo en BNP. Me he tenido que adaptar, tienen cosas buenas y no tan buenas, pero en líneas generales estoy contento.

Gracias por compartirlo, Salva.

Con todo, no comparto la razón 3. Y la 4 sí en lo que concierne a los REITs (beneficio), pero tanto en la parte de las tecnológicas, donde veo todavía mucho margen de crecimiento y creo no considera suficientemente la inercia de los hábitos.

Me quedo con un comentario sobre el nercado que tengo oara mí vigente desde hace ya bastantes años "El término medio casi ha desaparecido. El mercado es muy optimista o demasiado pesimista. En otras palabras, es codicioso o temeroso, pero nunca perfectamente racional."

Salu2

Acabo de darme cuenta de una errata. Debiera ser:

Y la 4 sí en lo que concierne a los REITs (beneficio), pero NO tanto en la parte de las tecnológicas, ...

Salu2

 

Apoyo la creación de un hilo sobre REITs, llevo toda una vida buscando el REIT perfecto como posición permanente, tengo varios REITs pero todos tienen defectos que me obligan a tradearlos.