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Cobas AM: Nueva Gestora de Francisco García Paramés

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Cobas AM: Nueva Gestora de Francisco García Paramés
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Cobas AM: Nueva Gestora de Francisco García Paramés
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#146649

Re: Cobas AM: Nueva Gestora de Francisco García Paramés

Top 10
Zackary
Por lo general, aún teniendo el dinero en mano, no interesa descapitalizarse. Cuando estaban los tipos bajos hice los cálculos y cuanto más % de hipoteca te diesen mejor.
Aquí algunos no saben matemáticas, son pensionistas por la mínima y mienten como ellos sólos.
Es de sobra sabido que los pisos más caros sale más rentable alquilarlos que comprarlos y, aún así, te intentan convencer que es mejor comprarlos en mano vs tener el dinero rentando y pagar el alquiler.
Por otro lado, los que no saben matemáticas no entienden que cuanto más rentabilidad le sacas al dinero menos interesa pedir hipoteca (porque hay que adelantar un 20% más gastos). De hecho, cuanta más rentabilidad le sacas al dinero el orden de prelación es alquilar, comprar con la máxima hipoteca posible pero nunca comprar al contado.
Sólo hay una cosa en que comprar casa vs alquilar puede resultar interesante: a nivel de impuesto de patrimonio la vivienda habitual no computa hasta 400K (creo que es hasta 400K). 
#146650

Re: Cobas AM: Nueva Gestora de Francisco García Paramés

Top 100
Enverto
 
Le pegas fuerte a la inversión inmobiliaria, eres un todo terreno, pero tienes razón, el dinero hay que tenerlo siempre a mano, que compras algo, le lavas la cara y a vender, nada de alquilar, esperar pacientemente esa oportunidad que siempre aparece y comprar a mitad de pecio como mucho que los gastos también cuentan, al día siguiente en venta, baratito 

Un día haremos un curso de estas cosas, como no quieres hacer el de bolsa... 
#146651

Re: Cobas AM: Nueva Gestora de Francisco García Paramés
simplemente con volver a los Nov highs 21 y volver a tener los 155k me valdría, pero lo veo difícil la verdad.
Solo una sugerencia. Yo tampoco es que sea un lobo de wallstreet como para dar consejos XD

Pero igual una estrategia a considerar sería el ir recogiendo beneficios según vaya subiendo el uranio. Ahora con antelación y con la cabeza fría fijas los precios y porcentajes en los que para ti tenga sentido ir desinvirtiendo. Así no eres víctima de tus emociones cuando vaya subiendo.

Creo que algo así tiene más sentido que decir "cuando vuelva a +155k desinvierto todo", porque imagina que en el próximo rebote llega justo hasta +154.999 eur, tú no vendes nada porque aún no ha llegado a 155k eur y se vuelve a desplomar.
#146652

Re: Cobas AM: Nueva Gestora de Francisco García Paramés
Apalancarse no es útil sólo cuando no tienes todo el capital para pagar en efectivo.

a) Está el caso que comentas: puede ser que prefieras pedir hipoteca porque eres capaz de sacar más rentabilidad en una inversión alternativa.

b) Pero también hay otro caso que aún teniendo dinero para pagarlo en efectivo prefieras pedir hipoteca. Con el mismo dinero que compras un piso en efectivo podrías compras 3 con hipotecas. Al apalancarte la rentabilidad que te va a salir es superior a la de comprar el piso en efectivo. También estás asumiendo más riesgos. 

La opción b) está bien si lo que te interesa es componer capital. Pero el inconveniente, depende del caso, es que aunque la rentabilidad sea superior el cash-flow que te llega a tu cuenta bancaria es menor, donde la gran parte de rentabilidad se va en amortizaciones.
#146653

Re: Cobas AM: Nueva Gestora de Francisco García Paramés

Top 100
ErickSpace369
En que compañías invertiste en Uranio?, yo tuve algo en Cameco y Energy Fuels...

El Conocimiento es Poder...

#146654

Re: Cobas AM: Nueva Gestora de Francisco García Paramés
Cuando estaban los tipos bajos hice los cálculos y cuanto más % de hipoteca te diesen mejor.
y a cuantos más años aún mejor.

Por otro lado, los que no saben matemáticas no entienden que cuanto más rentabilidad le sacas al dinero menos interesa pedir hipoteca (porque hay que adelantar un 20% más gastos).
Aún a alguno que sepa mucho de matemáticas le puede interesar comprar una casa porque:
a) Quiere ser el propietario de su casa sin tener que lidiar con caseros.
b) Diversificación. Aunque la inversión alternativa sea su cartera personal de acciones a la que le saca un estratosférico +20%. Aún teniendo una rentabilidad tan buena probablemente llegará un momento en el que quiera diversificar y empezar a meterse en inmobiliaria.
c) Quiere tener un cashflow más o menos predecible todos los meses sin depender de la volatilidad de la bolsa.
#146655

Re: Cobas AM: Nueva Gestora de Francisco García Paramés

Top 100
ErickSpace369
Ahora llevo algo en SMR...la de pequeños reactores nucleares...

El Conocimiento es Poder...

#146656

Re: Cobas AM: Nueva Gestora de Francisco García Paramés
Fudiciario
Bien , te lo demuestro. 

Caso hipoteca


  • Partimos de 2000 unidades, 1000 unidades hipotecadas 1000 unidades a toca teja.
  • Tipo de interes fijo del 3% sobre 1000 unidades, hipoteca a 30 años,
  • IPC del 3% sobre alquiler de esa casa de 2000 unidades, rentabilidad limpia del alquiler 3%,
  • Resto del dinero 1000 unidades sin hipotecar a un bono de 30 años del 3% como el de la hipoteca.  

Simuladorr hipotecario TAE 3% a 30 años,  https://app.bde.es/asb_www/es/cuota.html#/principalCuota , 

Me arroja un pago de 4.22€ al mes por 30 años. 

  • Pago total de la hipoteca a 30 años, 1.519,2 unidades (360 meses)
  • Rentabilidad de bono de 1000 unidades a 30 años al 3% durante 360 meses = 1900 unidades con bono amortizado.
  • Rentabilidad del alquiler a 30 años, 3% al año, 60 unidades/año + IPC del 3% anual =  2.940,16 Calculadora de interes compuesto de la rentabilidad del alquiler: https://www.fondosindexados.net/calculadora-interes-compuesto/ en rentabilidad he puesto el IPC, en capital inicial 0€ y en aportacion anual, la rentabilidad del alquiler de 60 unidades, el plazo 30 años. 

1900 unidades + 2.940,16 unidades = 4840,16 le restamos la hipoteca = 3320,96 unidades + el piso de 2000 unidades que despues de 30 años al 3% vale 4854.52 unidades..

Patrimonio neto final con intereses fijos, e ipc compuesto = 8.175,48 unidades. 
 

Caso sin hipoteca


  •  Partimos de 2000 unidades
  • A toca teja las 2000 unidades a la casa. 
  • igualdad de condicciones, ipc del 3% anual, y rentabilidad del alguiler tambien del 3% al año libre de gastos. 

  • Rentabilidad de la casa igual que la otra:  
    • Rentabilidad del alquiler a 30 años, 3% al año, 60 unidades/año + IPC del 3% anual =  2.940,16 Calculadora de interes compuesto de la rentabilidad del alquiler: https://www.fondosindexados.net/calculadora-interes-compuesto/ en rentabilidad he puesto el IPC, en capital inicial 0€ y en aportacion anual, la rentabilidad del alquiler de 60 unidades, el plazo 30 años. 

  • Rentabilidad del piso igual que en el otro  el piso de 2000 unidades que despues de 30 años al 3% vale 4854.52 unidades.. 

Patrimonio neto con ipc compuesto sin hipoteca que restar = 2.940,16 + 4854,52 = 7.794,68 unidades. 

Hipoteca :  8.175,48 
Sin hipoteca:  7.794,68   


Y sin trucos raros, la liquidez a bono a 30 años fijo, sin locuras varias, y usando calculadoras para los intereses tanto hipotecarios como rentabilidad compuesta del alquiler, 

Por cierto, cuanto mas te hipoteques, mas bestia la diferencia.... por ejemplo, hipotecando 1500 unidades y pagando en cash 500 unidades, y quedandome con 1500 unidades, todo el asunto seria -2.275,3 hipoteca + 2.940,16 + 2850 + 4854.52  = 8.369,38.

Y que conste que ademas con un handicap, la hipoteca pago intereses mensuales, que me penaliza frente el bono a 30 años que paga intereses anuales, si en vez de comprar un bono, compro otra casa... te fundo. porque acabaria con literalmente 12.550.64 uniaddes.
 

El mismo dinero de inicio: 


Hipoteca :  8.175,48
Sin hipoteca:  7.794,68  

Con doble hipoteca (dos pisos) : 12.550.64 


Es interes compuestos contra intereses fijos, y de ahi a que es contraintutivo.

 


Se habla de...