Venta de vivienda habitual y reinversión en pago de una vivienda heredada.

Primero dar las gracias por vuestras aportaciones.
Paso a describir la situación:
Poseemos una vivienda habitual hipotecada que vamos a vender. Tenemos régimen de gananciales.
Durante 2011 he heredado un tercio de una vivienda y le he comprado su parte al resto de mis hermanos, también herederos. Por tanto esta vivienda es de mi propiedad 100% (la herencia es un bien privativo) sin embargo, la hipoteca de la misma la hemos firmado mi mujer y yo.

Si utilizo el dinero correspondiente de la venta de la vivienda habitual en el pago de la hipoteca de la vivienda que he heredado e hipotecado en 2011,
¿Queda exento del pago de plusvalía de la vivienda habitual en IRPF?
¿Cómo gravaría el impuesto a la cantidad que no utilice para el pago de la hipoteca de la comprada en 2011?

Gracias y un saludo.

En la nueva vivienda 1/3 es privativa del conyuge que hereda y los otros 2/3 son gananciales de ambos conyuges , por tanto 2/3 son tuyos y 1/3 es de tu conyuge.

En la venta de la vivienda actual de gananciales , para que la plusvalia generada desde su compra , pueda quedar exenta en su totalidad , se debe reinvertir en la nueva vivienda ( 2/3 adquiridos a los hermanos), el NETO que se obtenga en la venta de la anterior vivienda.

El NETO es el valor que resulta de la venta menos el valor de la cancelacion de la hipoteca pendiente de esta vivienda.

Si este NETO no se reinvierte en su totalidad , la plusvalia generada en la venta (Valor de Venta , menos valor de adquisicion , ambos con sus gastos incluidos) , quedara exenta en la misma proporcion que el NETO sobre la reinversion.

Ejemplo: La antigua vivienda se adquirio ( Con todos los gastos incluidos) por valor de 120.000 , la hipoteca pendiente en el momento de la venta se ha cancelado por valor de 40.000 y el valor de venta es de 200.000.

La plusvalia generada es 200.000 - 120.000 = 80.000
El NETO obtenido es 200.000 - 40.000 = 160.000

a.-) El valor pagado por los 2/3 de la nueva vivienda es de 200.000 , en este caso aplicando el NETO en su totalidad 160.000 ,quedaria exenta toda la plusvalia y tendria una hipoteca nueva de 40.000. Esta vivienda son 1/3 privativo y 2/3 gananciales.

b.-)El valor pagado por los 2/3 es de 120.000 , en este caso se ha aplicado el 75% del NETO obtenido y por tanto la plusvalia de 80.000 , queda exenta en su 75% ( 60.000 euros) y se deberia tributar por el resto de plusvalia no exenta ( 20.000 euros de plusvalia). No quedaria hipoteca alguna pendiente de la nueva vivienda ya que el NETO ha superado el valor reinvetido.

Saludos

Buenos dias forero Lunatico;

Me he estado mirando tu ejemplo con atencion,pero quedria plantearte algo.
El compañero que plantea la duda comentaba que el piso que tienen intencion de vender es ganancial; por lo tanto la posible ganancia patrimonial obtenida,asi como el importe que denominas NETO deberia ser imputado al 50% a cada uno de los contribuyentes.

Es decir con los datos que tu has utilizado a modo de ejemplo:

plusvalia generada= 80000 euros ( 40000 a imputar al declarante y 40000
a imputar a la esposa)

NETO=16000(80000 euros tiene la obligacion de reinvertir el declarante para que su ganancia patrimonial 40000 euros este exenta; 80000 euros tiene la obligacion de reinvertir la esposa para que su ganancia patrimonial de 40000 este exenta).

Lo que quiero dar a entender es que cada uno individualmente considerado tiene la obligacion de reinvertir la mitad del neto obtenido en la venta de la anterior vivienda habitual para que su correspondiente parte de ganancia patrimonial se pueda considerar totalmente exenta.

Y puestos a liarla, y pensando en afán recaudatorio de la AEAT, introduzco otro elemento de distorsión.

¿Que sucede si la plena adquisición de la propiedad (los 2/3 de los hermanos) proceden de una "división de cosa común" en lugar de una "compra-venta" ordinaria?

Buenas!!!

A ti no te gusta liarla...jajajaja

pues casi que tendriamos que buscar alguna consultilla de la AEAT; mejor dicho de la direccion general de tributos,para ver cual es su forma de actuar al respecto.

Mas que nada porque direccion general de tributos para mi que varia las respuestas que da a los contribuyentes en funcion de la necesidad de pasta que tenga el Estado.

Muchas gracias por la respuesta. Me has aclarado muchas dudas.
Pero me quedan tres:
1.- ¿Existe alguna diferencia si la nueva vivienda proviene de división de cosa común como indica Cachilipox?.
2.- ¿Cuánto tiempo puede pasar desde la adquisición de la nueva vivienda para que pueda quedar exenta parte de la plusvalia?
3.- ¿Puedo incluir en el coste de la nueva vivienda alguna reforma?

Sé que es mucho preguntar, pero ahora mismo soy un mar de dudas.
Gracias otra vez y saludos.

Como gastos fiscalmente deducibles asimilados a adquisición de vivienda solo se contemplan los de ampliación (ej. cierre de terrazas) o los de rehabilitación (ej. aluminosis).

Los gastos de reforma, mejora o similares, en todo caso podrían tenerse en cuenta de cara a una futura venta como mayor coste de adquisición, según cuales fuesen y se acreditasen.
Lo que sí hay es la posibilidad de deducir ciertas intervenciones de rehabilitación "sostenible" (hasta el 20 %). Consulta los siguientes documentos:
http://www.agenciatributaria.es/AEAT/Contenidos_Comunes/La_Agencia_Tributaria/Le_Interesa/OBRAS_EN_VIVIENDAS__IRPF-IVA_04.pdf
http://www.aeat.es/AEAT/Contenidos_Comunes/La_Agencia_Tributaria/Le_Interesa/Real_%20Decreto_29_abril_2011.pdf

El periodo de venta de la antigua vivienda habitual, para poder dejar exenta la ganancia es hasta 2 años posterior a la fecha de adquisición de la nueva. Ojo con las herencias, que aunque se escriture cuando se escriture, los hechos se retrotraen al momento causante. O sea, 2 años desde el deceso, si habeis optado por división de cosa común y fue hecha en unidad de acto con la aceptación, o 2 años desde la compra-venta, si la fórmula fue esta.

Sobre la división de cosa común o compra-venta, ahora mismo ni idea, salvo lo apuntado de fechas. En división de cosa común, se supone que solo intervienen los co-propietarios (estrictamente los herederos), pero al estar en gananciales, se supone que si parte del precio se satisface con caudales gananciales, el conyuge adquiere automáticamente la parte proporcional de la propiedad.