Ex vivienda habitual a alquilar a futuro (febrero 2026)

Nuestra actual vivienda habitual va a pasar a alquiler, nos mudamos a otra vivienda, entonces tenemos que pintar, hacer unas pocas reparaciones de albañilería (cambiar algunos azulejos), revisar la cubierta por si hubiera alguna teja rota o movida y por mala suerte hay que cambiar el quemador de calefacción que se averió a los 2 o 3 días de haber salido de la casa, no es algo imprevisto porque este quemador de gasóleo ya habría agotado su vida útil y andaba "de propina".
 
 Entonces, como es una casa de hace unos años a efectos de amortización tomaremos (el programa de renta cogerá) el importe del vuelo catastral, por ser superior al valor de compra en su momento (1988).
 
Primera cuestión: Todas estas reparaciones incluida la pintura, entiendo que son gastos deducibles del año, porque no se hace ninguna mejora a la casa, simplemente se sustituyen elementos ya existentes, baldosas, tejas, quemador de la caldera de gasóleo y la pintura que es lo mas caro en este caso, porque es todo el interior de la casa, incluidas ventanas de madera ????

Segunda cuestión: Todo esto tiene que hacerse ante de que exista el contrato de alquiler, sin estas reparaciones y tal pintura sería difícil de alquilar, con lo cual tendremos gastos antes que ingresos ¿Serán deducibles como gastos necesarios para la obtención de ingresos en el mismo ejercicio fiscal? 
 

Tercer asunto: Aunque el valor de la mano de obra sea mas del 60% del total factura e incluso en una vivienda particular, entiendo que el IVA a aplicar es el 21% y no el 10, porque tales trabajos se han con destino al futuro alquiler ¿Correcto? 

 
Es que de lo contrario si la pintura se considera inversión, lo cual al menos en términos de empresa no sería lógico, porque la primera vez que se pinta es inversión, pero las siguientes es sustitución de lo existente y por tanto gasto. En dicho supuesto de inversión al elegir amortización al 3% del valor catastral del vuelo, estas partidas quedarían fuera y no se podrían deducir. 

Primera cuestión.
Entiendo que los gastos que mencionas si los puedes considerar como gastos

Segunda cuestión
Copio y pego parte de  parte de la CONSULTA VINCULANTE V4347-16. FECHA-SALIDA 10/10/2016 
 

En lo que se refiere a los gastos de conservación y reparación, la deducibilidad de los gastos anteriores al arrendamiento está condicionada a la obtención de unos ingresos, es decir, de unos rendimientos íntegros del capital inmobiliario, los procedentes del arrendamiento del inmueble o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute que recaigan sobre el inmueble. Ello hace necesario, en un supuesto en el que cuando se producen los gastos no se generan rendimientos, que exista una correlación entre esos gastos de conservación y reparación y los ingresos derivados del posterior arrendamiento del inmueble o, en su caso, de la posterior constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute del mismo. Lo anterior comporta que las reparaciones y actuaciones de conservación efectuadas vayan dirigidas exclusivamente a la futura obtención de rendimientos del capital inmobiliario, a través del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos de uso y disfrute, y no al disfrute, siquiera temporal, del inmueble por el titular. 

Si no hubiera obtenido rendimiento alguno en el año en que se realizan las obras, o el obtenido fuera inferior al importe de estos gastos de reparación y conservación, el importe de los mismos se podrá deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada inmueble y a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos por su arrendamiento. 

Salvo superior criterio

Me queda claro es lógico... si no alquilo en los próximos meses, me los como .... pero la verdad, no alquilar sería muy raro.

Y por cierto, iva al 21 ???? Que supondrá "mayor coste" porque el alquiler no devenga este impuesto