Vivienda no registrada incluida como 2ª vivienda en IRPF

Hola, todos los años el borrador de la renta incluye dos viviendas a mi nombre, una la vivienda habitual y otra como 2ª vivienda a disposición del titular y que implica pago del impuesto correspondiente que descuenta el borrador. La primera donde vivo la adquirí normalmente, con hipoteca y todos los trámites reglamentarios, pero la 2ª es una vivienda en un pueblo en la que viven mis padres que, hace muchos años, en una regularización del catastro, a mi padre se le ocurrió ponerla a mi nombre. La casa no está registrada, es en la que vivían mis abuelos. Debido a que está a mi nombre, hacienda la considera como 2ª vivienda ¿Es posible volver a ponerla a nombre de mis padres para que conste en hacienda como su vivienda habitual? Además cuando llegue el día de heredarla interesaría incluirla como bien heredado y al estar ya a mi nombre no se si sería posible.

Hola,

Te intento clarificar la situación.

El Catastro es un registro administrativo, dependiente del Ministerio de Hacienda, dónde es obligatorio inscribir el inmueble, sus características físicas, y si titularidad con una mera finalidad fiscal (IBI, compraventas, etc.). Por tanto, aunque existe la obligación de comunicar todos los cambios de la propiedad, en absoluto este dato puede admitirse como prueba única e irrefutable de que el titular catastral es el verdadero propietario del inmueble, pudiendo existir errores. Sin embargo, a efectos fiscales y hasta que se corrija el dato que figure erróneo, el titular catastral deberá cumplir con las obligaciones fiscales que se derivan de la "tenencia" de ese inmueble. En tu caso, incluirle como "2ª vivienda" con el consiguiente coste fiscal (obligatorio por exigirlo así la Ley del Impuesto).

Bien, en tu caso, según dices, existe un error, es decir, la propiedad no corresponde con quien figura en el catastro. Entonces, hay que ir al origen de ese error. Según comentas, tu padre "la puso a tu nombre". Pero ese acto, en principio, es imposible con la Ley en la mano.

Cuando se produce un cambio de dueño del inmueble (herencia, compraventa, etc.), bajo sanción administrativa, es obligatorio que comunique al Catastro la nueva titularidad, aportando para ello el documento que acredita que se ha realizado el acto por el que se ha transmitido la vivienda (escritura de venta, de herencia, de donación, etc.). Por tanto, no es válido una mera solicitud en la que se refleje la voluntad de cambiar de titularidad, si no que siempre se exigirá el documento que acredite el negocio jurídico (en este organismo, es válido los contratos privados entre partes, a diferencia del Registro de la Propiedad dónde es obligatorio las escrituras notariales).

Así, con los pocos datos que proporcionas, teóricamente es imposible que ese cambio se llevara a cabo. Ahora bien, si en realidad ha sucedido eso, debido a una mala práctica del empleado que la tramitara (no debería haberlo realizado sin documentación acreditativa), tendría que interponerse una solicitud de revisión, para que se rectificara la titularidad en base a inexistencia de título alguno en el que se transmita la propiedad, ya que nunca lo hubo -si es así como sucedió, con una mera declaración de tu padre en la Oficina Catastral correspondiente-.

Ahora bien, si esa titularidad deriva de un acto lícito (tu padre te la donó, por ejemplo), entonces se necesita otro título de transmisión (se la vendes a tu padre, tu padre revoca la donación si según la Ley Civil aplicable contempla esta posibilidad, vuelves a donar el vivienda a tu padre, etc.). Sin ello, en ningún caso, "se pueden cambiar titularidades catastrales alegremente con una mera declaración de voluntad".

Y con respecto a una futura herencia, si ese inmueble es propiedad de tu padre y el cambio catastral se tramito de forma "irregular" (según te he expuesto antes), si civilmente los herederos están de acuerdo que esa propiedad era de tu padre -esto puede suceder debido a que dicha vivienda no está inscrita en el Registro de la Propiedad, según indicas-, no habrá mayor problema. En el caso de desacuerdo, habrá que recurrir judicialmente para que sea el juez competente el que decida si dicho bien forma parte o no del caudal hereditario, pero con una escritura en la que dicha vivienda pasará a tu padre por herencia de tu abuelo, es más que suficiente para desvirtuar totalmente la inscripción catastral, porque esta no acredita ni certifica ni delimita la propiedad, sólo agrupa datos en virtud de unas obligaciones de información para someter a la propiedad al sistema tributario, los cuales pueden ser erróneos y en ningún caso el juez tiene obligación de considerarlos como verdaderos en un litigio si se aportan otras pruebas.

Espero que te haya quedado claro,
No dudes en plantear dudas adicionales si te siguen quedando cuestiones.

Un saludo,

Gracias Maqiz, me has aclarado bastantes cosas, pero realmente no se que hacer para evitar complicaciones a futuro.

Cuando hablo con mi padre y le pregunto por el tema no es capaz de darme una respuesta más allá de que vino una persona al pueblo (eso fue por los años 80) para inscribir las propiedades, lo que aprovechó para ya repartirlas entre sus hijos. Hay otras casas a nombre de mis hermanos en la misma situación, también lo hizo con las fincas rústicas. En la documentación que tiene solo aparece un escrito privado de donación hecho en 1984 de las parcelas rústicas, uno por cada hermano, donde al principio se repiten las propiedades de mis padres y después en cada escrito las que se otorgan a cada hermano, al final están firmados por mis padres y por sus hijos. Nada está registrado y ya se que eso no significa nada si cualquiera reclama. Para regularizar la situación de las parcelas rústicas, personalmente he acudido al notario a hacer una escritura de aportación a gananciales de esas parcelas que ya estaban en el catastro a mi nombre. Eso todavía no implica que se puedan registrar, pero a partir de un año en la siguiente transmisión o donación ya quedarían registradas.

Sospecho, aunque no tengo pruebas, que con las casas debió de hacer lo mismo, pero es raro que no conserve la documentación, que suele guardarlo todo. En cualquier caso, la casa está a mi nombre y por lo que comentas descarto volverla a poner a nombre de mi padre, lo que no quita para incluirla en la herencia en un futuro, pero está el problema de como justificar que él es el propietario, no hay escrituras ni nada y no estoy completamente seguro, pero en las hijuelas de reparto de los bienes de sus padres tampoco está, tendría que revisarlo.

 En el peor de los casos, que no se mencione en ningún sitio puede ser un problema si se inicia algún tipo de retroactividad de la herencia de mis abuelos y entran todos sus herederos en liza, tíos vivos y primos. Con esto quizá lo mejor sea hacer lo mismo que con los bienes rústicos y hacer otra escritura de aportación a gananciales. Es más gravoso al tener que pagar los gastos según el valor de referencia y, si no estoy equivocado, de cara a una futura transmisión, no podría resetear el valor de la casa al día en que la heredara con lo que tendría que pagar impuestos como si todo fuese ganancia patrimonial al no poder justificar valor de compra.

Un saludo

Hola,

Si he entendido bien -si no, no dudes en corregirme- tu padre era propietario, por herencia de su padre -tu abuelo paterno-, de cierto número de "casas" y "fincas rústicas". Ninguna de ellas está inscrita -por el momento, iniciando tú un proceso de inmatriculación de una finca rústica- y la propiedad de todas ellas se repartió entre tú y tus hermanos mediante donaciones en documento privado.

Si es así, lo primero de todo, la propiedad os "pertenece" a vosotros -luego el porqué de las comillas-. Tanto las fincas rústicas como las casas han sido donadas por el legítimo propietario -vuestro padre- hacia vosotros. Los datos catastrales son correctos, no hay nada que modificar, puesto que sois los dueños de cada uno de los bienes. En una futura herencia, excepto dispensa de colación expresa, lo que se debe hacer es incluir en el haber los bienes donados, realizar el cálculo de la parte que os corresponde a cada uno, y de ese valor restar lo que habéis recibido en vida, quedando así determinada la parte que os corresponde de los bienes propiedad del difunto que sí ha dejado a su fallecimiento. Civilmente, y más si hay acuerdo en las valoraciones, que es el punto de fricción por excelencia, no habría mayor problema, ni siquiera para repartir la herencia en escritura pública incluyendo dichos bienes inmuebles no registrados.

Ahora bien, el "problema" radica en que las donaciones de inmuebles en documento privado son nulas de pleno derecho (al menos en el Código Civil común), es decir, ese documento no tiene validez alguna y por tanto, a pesar de esa "ficción", la propiedad de fincas y casas seguiría siendo de vuestro padre. 

Y viendo la situación, si catastralmente ese documento de donación fue válido para cambiar las titularidades, tenéis bastantes posibilidades de proceder: no iniciar procedimiento alguno y seguir con las titularidades (la voluntad de tu padre fue donar esos inmuebles, aunque formalmente no se realizó correctamente, pues las donaciones de inmuebles sí exigen escritura) o alegar dicha infracción para rectificar la titularidad (las donaciones en documento privado son nulas). Y con respecto a la futura herencia, la solución vuelve a ser la misma: la propiedad es de vuestro padre si os interesa -alegáis nulidad- o ya es vuestra -si hay acuerdo y no hay ninguna propiedad inscrita en el Registro, el Notario no tiene que pedir documentación alguna, su labor es dar fe de los negocio jurídicos que suscriben las partes tras la negociación y el acuerdo oportuno previamente alcanzado entre ellos-.

Espero que ahora tengas más claro cómo podéis proceder,
Un saludo.

Muchas gracias, queda clarísimo. Me has demostrado como las cosas aparentemente complicadas se transforman en simples cuando se entiende el marco jurídico involucrado.