Arrendador con usufructo vitalicio

Soy usufructuario vitalicio de un local que arriendo del cual doné a mis hijos la nuda propiedad. Sobre qué cantidad debo aplicar el 3% para hallar el importe de la amortización a deducir de los ingresos de esa renta ? El local lo adquirí por compraventa de importe 300000 € + 25000 € de gastos e impuestos 

entiendo que cuando donaste la nuda propiedad asignastéis al inmueble un valor y se liquidaría el impuesto de Donaciones por tus hijos, y el IRPF por tu parte para la nuda propiedad en base a ese valor. 
Ese valor declarado en la Donación es el que tienes que tomar para calcular cuánto valía el usufructo e ir amortizando.
Si por ejemplo se asignó al local un precio de 100.000 euros, tú tenías 59 años, entonces el usufructo se valora como un porcentaje  según la fórmula (89-edad) = 30% x100.000 = 30.000.