¿Donación o compraventa de vivienda en Andalucía?

Hola.

Les comento el caso, a ver si alguien puede orientarme. 

Actualmente, mi padre y yo estamos viviendo en un piso que es propiedad de mi hermana, su segunda vivienda. Mi hermana nos ha planteado la opción de que cualquiera de los dos (mi padre o yo) podamos acceder a la propiedad de la vivienda, ya sea mediante compraventa o donación, siempre y cuando nos hagamos nosotros cargo de todos los gastos que eso conlleve (incluidos los que les corresponderían a ella).

Por lo que he visto, Andalucía es una de las Comunidades Autónomas en las que prácticamente se ha suprimido el Impuesto de Sucesiones y Donaciones para los parientes más cercanos. ¿Quizás sea más ventajoso una donación de la vivienda a mi padre, por el grupo de parentesco hija-padre? ¿Es más ventajoso que una compraventa o no hay mucha diferencia? El valor de mercado de la vivienda puede rondar actualmente los 130.000 €, aproximadamente.

Les estaría muy agradecido con cualquier información o aclaración al respecto que me pueda ser de utilidad. Un saludo.

Hola @beatlelarry,

Lo primero, indicarte que "no puedes elegir". Una compraventa cosiste en que alguien adquiera la propiedad de algo a cambio de una contraprestación (normalmente, en dinero). Una donación sin embargo, el dueño transmite la propiedad gratuitamente, sin recibir nada a cambio.

Por tanto, si tenéis pensado compensar económicamente a tu hermana por quedaros con la casa es una compraventa, y tributará como una compraventa. Sin embargo, si vuestra hermana os la dona (no le dáis nada a cambio) es una donación y tributará como tal.

Así, una vez decidido como se va a trasnmitir el inmueble (gratuitamente o pagando su precio correspondiente), tenéis que tributar de conformidad a la verdadera realidad del acto.

Entonces, si hacéis calculos y veis que sale mejor la donación, pero en realidad pagáis a vuestra hermana, simulando en la escritura que esta os transmite la propiedad a cambio de nada, en un futuro (quizás) sea detectado por Hacienda y esta os exiga lo que hayáis pagado de menos además de unas suculentas sanciones e intereses de demora. Además en ese caso, tendréis dos "verdugos" tanto la Hacienda estatal como la autonómica. 

Una vez expuesto esto, habría que hacer cálculos con detalle, puesto que depende de muchos factores. Para no alargar el post, indícame en que opción real queríais llevar a cabo y cuando tenga un hueco os haría una aproximación.

Con respecto a los gastos, recuerda: además del ITP o ISD (impuestos de la compraventa o donación, según el caso), tendríais que abonar las facturas de notario, registro, gestoría (si la contratais), además de IIVTNU (plusvalía municipal) e IRPF. En ambos casos, tendíais que hacer frente a todos (depende si compra o donación, algunos "legalmente" correspondería a comprador o vendedora (tu hermana), pero como os queréis hacer cargo, aunque ella tuviera que presentar las declaraciones, vosotros luego le pagaríais el coste, según nos indicas). El ITP o ISD sí serían de diferentes cuantías, y el IIVTNU también podría ser distinto, aunque depende de la normativa del municipio dónde este el inmueble. El IRPF, a priori, es el mismo.

A grosso modo, con la legislación actual, lo más ventajoso sería donación a tu padre. Pero te indico, la tributación debe realizarse conforme al acto real: si tu hermana quiere cobrar por la vivienda, hay que tributar como una compraventa. Lo contrario sería una infracción tributaria, sancionable con multa.

Por último, ten en cuenta lo que sucedería al adjudicar la herencia de tu padre. Si tu hermana le transmite (ya sea compraventa o donación) a tu padre el inmueble, cuando él fallezca, suponiendo testamento estándar (por partes iguales todos los hijos) tu hermana recuperaría la mitad de la propiedad.

Muy agradecido por sus aclaraciones, @Maqiz. 

Mi hermana no tiene interés lucrativo, es decir, no nos pide nada por el piso. Solo que todos los gastos que conlleve la operación para el cambio de titularidad corran por nuestra cuenta, incluidos los que les correspondería a ella. Entiendo entonces que nos ceñimos a la donación.

Una salvedad: el piso es propiedad de mi hermana y su marido, mi cuñado, en gananciales. Ambos están conformes en hacernos la donación de la vivienda. Lo comento por si afecta de algún modo, ya sea en términos legales o económicos a la hora de hacer la donación.

¿Por cuánto podría salirnos económicamente la operación al hacernos cargo de todo si fuera una donación a mi padre? ¿Si la donación fuera a mí es mucho más cuantiosa?

Muchas gracias por sus aclaraciones de antemano.

Hola de nuevo,

Perfecto. Donación entonces.

Respecto a la titularidad, sí es importante: tu padre es nivel II con respecto a tu hermana, pero con respecto a su yerno es grado III, por lo que estaría comprando la mitad a tu hermana y la mitad a su yerno. Esto implica dos donaciones y dos declaraciones, siendo la mitad que tu yerno dona a tu padre más cara (en términos del impuesto) que la que le dona a tu hermana.

Vamos con los cálculos.

Donación de tu hermana a tu padre:
- Base Imponible (La mitad del Valor del inmueble): 65.000€.
- Reducciones al valor: no se aplican (no te encuentras en ninguna situación de las recogidas en los arts. 32 a 36 de la Ley 5/2021 de Andalucía).
- Base Imponible:  65.000€.
- Cuota íntegra (tarifa art. 37) :  por los primeros 50.000€,  5.020€ y por los 15.000€ restantes, el 14% (art. 37). Total = 7.120€
- Cuota tributaria: el anterior valor se multiplica por 1,00 al ser padre e hija. Se queda igual.
- Bonificación: 99%, por se padre e hija.
- Total: 71,20€.

Donación de tu cuñado a tu padre:
- Hasta cuota íntegra es igual: 7.120€
- Cuota tributaria: al ser su yerno, el anterior resultado se multiplica por 1,5 = 10.680€.
- Bonificación: 0%.
- A ingresar:  10.680€.

Total: 71,20€ + 10.680€ = 10.751,20€ por ISD. Esto lo tendría que pagar tu padre.
-Hay que añadirle notario, registro, gestoría.
-Para plusvalía necesitaria saber valor de compra y fecha de adquisición y municipio dónde esta el inmueble. E igual que antes, "legalmente" sería tu padre quien soportaría los gastos.
-IRPF de la persona que lo dona (tu hermana y tu cuñado presentarían la declaración de IRPF y la diferencia entre el resultado sin incluir la donación e incluyéndola sería lo que vosotros le daríais a ella para que pagara la declaración, ya que e ella la obligada). Depende del valor de adquisición. Sería un 20-21% (aprox) de la diferencia entre valor de venta y valor de adquisición (si es negativo, es decir, se declara un valor inferior en el ISD que lo que les costó, no hay ganancia y no hay nada que tributar).

Con respecto a esto, tras la reforma realizada en la ley antifraude de 2021, en una donación, podéis declarar cualquier valor del inmueble (es decir, no tiene porqué ser el de mercado), siempre que el mismo no sea inferior al valor de referencia designado por el catastro. Podéis comprobar dicho valor aquí y delcarar ese valor (mínimo), así cuanto más bajo es el valor del inmueble menor impuesto. He supuesto que 130.000€ es el mínimo, quizás sea más bajo.

Si fuera la mitad a tu padre y la mitad a ti, tu serias nivel III respecto a tu hermana y nivel IV respecto a tu cuñado, haciendo el impuesto de tu mitad posiblmente bastante más gravoso, aunque la progresividad de la tarifa es otro factor que puede dar la vuelta al asunto. Vamos a comprobarlo.

Donación de un cuarto de tu hermana a tu padre.
- Base liquidable de 32.500€. Según tarifa, cuota íntegra: 2.920€. Bonificación del 99%, total: 29,20€.

Donación de un cuarto de tu cuñado a tu padre.
Cuota íntegra de 2.920€. Multiplicado por 1,5 y sin bonificación: 4.380€.

Donación de un cuarto de tu hermana a ti.
- Base liquidable de 32.500€. Segú tarifa (no cambia) 2.920€. Como es tu hermana, nivel III, es decir, multiplicado por 1,5 y son bonificación: 4.380€.

Donación de un cuarto de tu cuñado a ti.
Cuota íntegra de 2.920€. Cuñado, nivel IV, se multiplica por 1,9, sin bonificación. Total: 5.548€.

Total:  29,20€  + 4.380€ + 4.380€ + 5.548€ = 4.409,20€ (tu padre) + 9.829€ (tuyos) = 14.337,20€. Sale más caro.

De todas formas, ¿es importante realizar la donación? Es decir, si la vivienda es de tu hermana y se la quiere quitar de encima, pero gratis, sin obtener beneficio ninguno, ¿no se la puede quedar ella? Os ahorráis la tributación. Y si luego tu o tu padre queréis vivir allí y haceros cargos de los gastos, no es ilegal, ni tiene ninguna consecuencia tributaria, aunque seais vosotros los que pagueis los suminisitros y el IBI (conozco un caso muy cercano en el que ocurre esto, en el que una abuela deja a su nieto vivir en una casa de su propiedad, asumiendo los gastos, llevan así  años y ni una pega, como te digo es un figura jurídica que no supone ningún problema). Es un "precario": vivir en casa de alguien gratis, sin que ese alguien os reclame nada por ello (es verdad que en cualquier momento puede ir a un juez a pedir que os desalojen, es verdad que hoy os podéis llevar de maravilla pero en algún punto de la vida la cosa se tuerza... y no tenéis nada a lo que agarraros, el precario se consiente hasta que se deja de consentir).

Si necesitas mas información, no dudes en indicarmelo.

Muy agradecido por todas las aclaraciones, una información muy completa que me ha despejado muchas dudas.

Veo que, efectivamente, el hecho de que la propiedad del piso sea compartida por mi hermana y mi cuñado, hace que el tema salga más gravoso, aunque esté con carácter ganancial y no privativo.

Los cálculos, perfectamente aclarados para hacerme una idea de los gastos que podría conllevar todo. He mirado lo que usted comentaba sobre el valor catastral y es mucho menor que el de mercado: 64.297,96 €. El valor del suelo está en 36.951,55 €. Por tanto, sí que las cuentas saldrían más económicas utilizando este valor catastral.

¿Merece la pena? A día de hoy, en principio no, porque no hay ningún conflicto familiar y hay buena relación. Pero como usted bien dice, uno nunca sabe lo que puede deparar el futuro. Los gastos de la vivienda lo estamos pagando nosotros, suministros e IBI incluidos, como no puede ser de otro modo, ya que somos los que estamos disfrutando de la vivienda. 

Ya sería cuestión de valorar si nos merece la pena invertir la cantidad que salga en los nuevos cálculos, teniendo en cuenta el valor catastral, que se vería considerablemente reducida con respecto a la que ha salido con el valor de mercado.

Mil gracias.

De nada @beatlelarry,

Primero, no habría diferencia en la tributación aunque estuvieran casado en régimen de separación de bienes (privativo una mitad de cada uno). Si hubiera sido privativo pero el 100% de tu hermana la tributación hubiera sido ridícula.

Segundo, creo que te has confudido. Un inmueble tiene valor catastral y valor de referencia. A ojos de ISD el que se toma es el valor de referencia, nunca el catastral. Además el valor de referencia no se separa en suelo/construcción, es único y el mínimo por el que tributar. Tienes que mirarlo exactamente en el link que te he pasado en mi anterior respuesta, si el dato lo has obtenido de algún recibo de IBI/escritura muy porbablmente sea el catastral (puesto que para calcular el IBI sí se toma en cuenta el castral y no el de referencia) y te repito, ese no es el mínimo (el de referencia suele ser mayor porque supuestamente es el de mercado).

Tercero, creo que tengo la fórmula ideal: contrato de comodato (me he dado cuenta después de responderte). Es una figura legal que básicamente consiste en un alquiler gratuito. Y está absolutamente amparado y recogido en el Código Civil (no es una figura "nueva" que se pacta entre las partes, si no algo que está expresamente previsto en nuestro ordenamiento jurídico). Investígalo y si os convence, id a un abogado a que redacte un contrato entre vosotros (tú padre y tu) y tu hermano y cuñado (los dueños). Ese contrato, aunque sea "privado" (privado significa que no es una escritura ante notario) si surge algún problema ante un juez tiene toda la validez. Y ese contrato, especificando bien que sois vosotros los que debéis haceros cargo del mantenimiento y que da duración es de x años (creo recordar que se puede establecer hasta 99 años), creo que es suficiente para que las dos partes tengáis la suficiente seguridad (si no pagais el IBI, vuestra hermana os podría reclamar y aunque os llevéis mal, si el contrato establece x años de duración, ella no tiene nada que hacer).

Espero que esa figure encaje, es la más ventajosa. Pero recuerda, la propiedad de tu hermana y tu cuñado siempre será suya, por mucho tiempo que viváis allí.

Un saludo,

Efectivamente, tomé el valor catastral de un recibo del IBI, lo había entendido mal. Ya busqué el valor de referencia, que está en 107.985,47 €. Vuelve a pintar mal la cosa.

La solución que me plantea de contrato de comodato me parece perfecta, creo que es la que mejor se puede adaptar a nuestras necesidades. He visto que existe también el contrato de precario, muy parecido, pero en este último no se establece ningún periodo determinado y la propiedad puede exigirte en cualquier momento la devolución de la vivienda, mientras que en el de comodato incluyes un plazo fijado de tiempo en el que estás cubierto. Mi duda: ¿se pueden poner varios comodatarios (mi padre y yo) o solo puede aparecer uno?

De nuevo, muchas gracias por su información, de gran utilidad. 

Hola de nuevo,

Efectivamente, también existe el "contrato de precario". Sin embargo, esta figura jurídica está más basada en el hecho de que se consienta el uso de una cosa (una vivienda, p.ej), sin que medie ninguna formalidad. Y si se refleja en un documento, en efecto, pues constará el hecho de que los propietarios pueden exigir el desalojo en cualquier momento, unilaterlamente y sin causa, lo que no proporciona ninguna seguridad si se quiere hacer un contrato escrito, cuando la finalidad de ello es obtener precisamente dicha seguridad.

Por ello, me inclino más por el comodato, me parece más ventajoso para ambas partes. Con respecto al contrato, aunque es verdad que en internet hay modelos para rellenar nombre apellidos firma y listo, no son fan del todo de esta técnica, ya que los contratos, aunque pensemos que un papel firmado es papel mojado, en aboluto, se pueden hacer valer en un juzgado. Por ello opto por que se asesoren y se redacte uno que, además de las formalidades (que es lo que aparece en internet), se incluya un clausulado específico a la situación (que es lo que da "valor" al documento, lo que hace que en un futuro no haya dudas sobre como interpretar una cuestión, o si esta otra me da derecho a tal cosa).

En vuestro caso, yo incluría el hecho de que los comodatarios sean dos personas (no hay problema ninguno en ello), que el comodato perdure hasta el fallecimiento de la última de ellas, excepto que se exceda del límite máximo de 99? años (este dato estaría bien confirmarle con un profesional, según mi parecer creo que es ese el límite maximísimo que no se puede superar por imperativo del Código Civil, pero no puedo asegurárselo). Pónte en el caso de que en 99 años, tu, suponiéndote con la mayoría de edad recién cumplida, es más que tiempo suficiente. Además de esto, también indicaría quién debe hacerse cargos de los gastos, suministros, impuesto (IBI, tasa de basuras, etc.) y que en el caso de que haya cualquier desperfecto (humedades involuntarias o daños propios, p.ej) sean los comodatarios quien deban hacerse cargo para que la propiedad se conserve en idénticas circustancias. Así ambas partes están cubiertas respecto a lo que nos has comentado. Si hay cualquier otra situación que quiera dejarse clara y transparente, incluidla por favor (consejo personal), os ahorrará problemas, molestias y dolores de cabeza. Ese es el plus porque un experto te redacte el contrato adaptado a tus necesidades (si buscas uno, huye si te propone firmar un documento solo con comentarle la figura jurídica y no las cláusulas específicas que queréis incluir expresamente, porque entonces vas a abonar un servicio que podrías haber realizado tú mismo por internet con uno estándar).

Además, también vendría bien preveer que si tu hermana decida vender la vivienda, no os afecte, es decir, que el tercero que la adquiera tenga que "soportaros" hasta que el comodato se extinga. Con respecto a esto, no tengo del todo claro como incluirlo, puesto que albergo dudas sobre algunos aspectos. Por ello te recomiendo que te asesores, porque, si no se hubiera previsto esto en el contrato, ¿que hubiera ocurrido? ¿y si el código civil dijera que si no se ha dicho nada el nuevo propietario puede instar la recuperación de la cosa (de la vivienda, en este caso)? Por ello te vuelvo a recomendar asesoramiento profesional, reiterándote que no es aconsejable en absoluto aquel que te proponga el típico "modelo" de contrato de comodato que no este expresamente adaptado y adecuado a vuestras expectativas y necesaidades.

Según mi humilde opinión, busca un abogado ejerciente o una gestoría que cuente con un abogado (para adivinarlo, pregúntale que quieres poner una demanda, que muchos dicen que son "abogados" pero si no pueden ponerla mal vamos...) en lugar de una gestoría "a secas", que estas suelen operar más con "calzador" (no le saques de sota, caballo y rey). Aunque esto es un prejuicio en toda regla y puede suceder exactamente al revés (abogado autómata y gestoría totalmente diligente con vuestras necesidades).

Investiga, pregunta, compara y elige con cabeza. Es algo que merece la pena.

Un saludo,

Muy enriquecedoras sus aportaciones. Creo que hemos dado con la solución más adecuada con el contrato de comodato, teniendo en cuenta las diferentes cláusulas específicas que recomienda. Me parece esencial la que señala en el caso de un cambio de propiedad, ya que nunca se sabe lo que puede suceder en un futuro, y mejor que quede constancia que hay que respetar la situación de los comodatarios ante esta circunstancia.

Como bien dice, merece la pena dejarlo en manos de un profesional especializado en este tipo de contratos. Así lo haré.

Muchísimas gracias por todo, por su información, por sus cálculos, por sus recomendaciones. Ahora veo un poco de luz en este tema que no sabía cómo abordar. ¡Un cordial saludo!

Muchas gracias por tus amables agradecimientos.

Por último, acabo de caer también. En el caso de que tu cuñado le donara la mitad a su mujer, está se lo donará a tu padre y luego (si quisierais) tu padre te donará su mitad a ti, con ese esquema, las donaciones (todas) serían entre grado II, por lo que estarían todas bonificadas al 99%. Me atrevería a decirte que el ISD de esas tres operaciones, en su conjunto, difícilmente superarían los 1.000€ (es más, casi que ni llegarían a los 500€). Sin embargo, tendríais que abonar el precio de tres escrituras y tres inscripciones en el registro (las facturas notariales/registrales no suelen ser tan moco de ojo como pensamos). Además, como se harían una detrás de otra, no se hasta que punto Hacienda diría uy uy uy aquí hay gato encerrado y entendiera que deberíais haber tributado como en mi comentario anterior puesto que ellas donaciones se realizarían con el fin de minorar los impuestos, sin que se verdad exista una verdadera voluntad de “donar” (sobre todo de tu cuñado a tu mujer).

En verdad, lo que menos problemas acarrea (fiscales) y que aporta tanta seguridad casi como ser propietario (civilmente) es el comodato que hemos hablado. Pero claro, nunca tendréis derecho ni a un ladrillo de esa casa, solo a habitarla (ni siquiera a alquilarla).

Un saludo.

Muy interesante esa opción que contempla de la donación. En realidad, no sería necesario hacer 3 donaciones, sino 2: de mi cuñado a mi hermana y, posteriormente, de mi hermana a mi padre. No haría falta que mi padre me donara la mitad a mí.

Ahí habría que hacer los cálculos también de todo el proceso notarial y registral, gestoría, plusvalía, diferencia IRPF... y valorar el montante de todo el proceso. Evidentemente, supongo que saldría mucho más económico que lo contemplado anteriormente. Pero es lo que usted comenta: ¿le resultaría raro a Hacienda ese proceso de dos donaciones? En realidad sí existe una intencionalidad de donar por parte de mi hermana y mi cuñado, ya que mi padre no tiene ninguna propiedad y de esta forma podría tenerla, en un piso en el que vive hace años y en el que se hace cargo de todo el mantenimiento y suministro, pero ahí no sé qué criterios tiene Hacienda para valorar la "intencionalidad". Si mi hermana y mi cuñado están conformes con hacer la donación, ¿no es lógico que lo hagan de la forma más beneficiosa para todas las partes? Ellos no buscan lucrarse económicamente con una compraventa del piso. La verdad que es un tema muy complejo y habría que conocer los criterios por los que se mueve Hacienda (evidentemente económicos y con vistas a sacar la mayor tajada posible), y saber hasta qué punto se puede defender esta intencionalidad real de que se trata de un proceso de donación.

Gracias por este nuevo punto de vista que aporta, que entiendo como una opción muy a valorar. ¡Un saludo!

Hola @beatlelarry,

Lo primero de todo. Es verdad (a pesar de que se lo había indicado antes) no lo he dontado en mi comentario anterior. Tenga en cuenta que, considerando que las donaciones pasan el filtro de la hacienda autonómica (por el tema ISD, como ahora te diré) luego tienes la ganancia de IRPF en la declaración de tu cuñado. Si la casa la compró por, p.ej, 90.000€ y declaración la donación por el mínimo (108.000€), tendría que abonar aproximadamente 3.600€ euros. Tenedlo en cuenta a la hora de hacer cálculos. Y la plusvalía, que puede llegar a ser hasta un 13,5% del valor catastral del suelo (aquí sí serían los 40.000€ que nos dijiste, ahorrando un máximo de 5.400€).

Por tanto, teniendo en cuneta esos gastos (IRPF + plusvalía) aunque todo fuera ok con el ISD, esos otros gastos hacen muy poco provechosa la operación. Seguría optando por el comodato, pero claro, la propiedad nunca será de tu padre.

Y tema del esquema de donaciones que te expliqué. A ver: si tu realizas negocios reales y lícitos (es verdad, tu cuñado se lo dona a tu hermana y tu hermana a tu padre, no hay trampa ni cartón, ni son ilegales ni están prohibidos por la ley) pero la única finalidad de esa operación es ahorrarte impuestos, estas en una clara situación de conflicto en la aplicación de la norma tributaria, lo que acarrea que Hacienda te requiera la diferencia además de sanciones.

Es verdad que no hay ánimo lucrativo, que buscáis el bien para tu padre, podéis demostrar que lleva muchos años haciéndose cargo y manteniendo la casa, que no tiene ninguna propiedad y todo lo que tú quieras. Pero la finalidad es que una casa que es de tu hermana y su cuñado, pase a ser de tu padre. Y he ahí la clave: cualquier medio que utiliceis con el que os ahorréis impuestos respecto a la donación que calculamos ayer, puede ser regularizado por Hacienda  requeriéndoos tributar por lo que verdaderamente se ha producido (con sanciones que van, mínimo, del 50% al 150%, y lamentablemente cuando hay "intencion" de dar aparencia a algo que en realidad persigue otra finalidad es un agravante). Y va más alla de cumplir con trámites y con papeles: los actos y contratos se deben tributar conforme a la verdadera finalidad del acto.

Lo siento por mi apocalíptica respuesta, intento ser muy prudente porque hacer frente a una deuda elevada en 20 días de plazo (cuando te comprueban) no es algo de agrado.

Y por último, creo que sí cantaría, sobre todo porque el Notario (obligado por Ley) remitiría las escrituras a Hacienda y estos detectarían que tu cuñado dona a tu hermana para luego inmediatamente después donarselo a tu padre. Creo que la alarma saltaría, la verdad.

Un saludo,

Entiendo, y le agradezco que se ponga en esa postura "apocalíptica" porque es muy realista y así puedo ver las consecuencias de lo que podría pasar a pesar de que, como le digo, actuáramos sin la intención de realizar ningún tipo de fraude y de forma honesta. Como usted bien dice, Hacienda solo va a mirar la finalidad y no va a entrar en otra consideración. Mejor ni arriesgarse, porque las consecuencias pueden ser fatales. 

Evidentemente,  sigo entonces con la apuesta que ya comentamos del comodato, que es lo más seguro para nuestra situación y carente de riesgos si todo queda bien recogido en el contrato.

Le reitero mi agradecimiento por sus consejos. Un cordial saludo.

Yo creo que si esa casa va a ser vuestra vivienda y en principio, solo queréis habitarla, sin necesidad de venderla o alquilarla ya que tenéis cierta estabilidad económica a medio/largo plazo y no preveéis futuros problemas económicos, legalmente es lo más ventajoso, según mi parecer.

Además, también está la posibidilidad de que en el contrato de comodato podéis incluir una obligación general (es decir, que en determinadas circustancias una persona se obligue a algo). P.ej: si se vende la vivienda, que vuestra hermana os tenga que proporiconar, como compensación por todos estos años, un 10% del precio de venta. Sería hablarlo y pactarlo. O incluso que la obligación sea no transmitir la vivienda hasta la extinción del comodato, por haber matenido la vivienda (esto lo veo más complicado porque no se hasta que punto puede ser estipulado y tendría validez). Lo dicho, romperos la cabeza para preveer toda situación futura (p.ej: el comodato se mantiene aunque no viváis en la vivienda, o solo si esto ocurre por determinados motivos: p.ej: se tiene que desalojar por ciertos motivos como pudiera ser un ingreso hospitalario prolongado, entre otros) y relfejarlo bien en el clausulado.

Un saludo,
Me alegra haberte servido de ayuda.