#46
Re: Cálculo de la Plusvalía Municipal cuando se vende un porcentaje de la vivienda.
Buenos días:
Respuesta estructurada a su mensaje:
<<A) Porque no hay plusvalia de la parte que yo vendo, porque yo vendo mi 25% y el Ayuntamiento nos dice que si que nos la estan calculando. Que les tengo que decir para que entiendan por Ley que no hay ?>>
Al ser un condominio, al vender su parte a los otros socios, no hay venta fuera del condominio. El condominio no se altera como sociedad.
Se aplican las reglas de la herencia. No se considera transmisión gravada sino un acto jurídico documentado. El condominio sigue, aunque quedara un solo comunero.
<<B) Yo no trasnfiero ningun usufructo al resto de herederos, los 4 aceptamos la herencia y en la misma escritura vendo mi 25% a los otros hermanos que ya son titulares de la finca que desde 2003 va a nombre de los 4>>
Si lo hace en dos actos, que se puede hacer, transferir el usufructo y después la nuda propiedad, en la transferencia del usufructo, conjuntamente con la recepción de dicho usufructo, estaría sometida a ISD y no entraría en el IRPF, porque el precio de transferencia sería el mismo que el de la recepción. Resultado del IRPF cero para el usufructo.
<<C) Los otros herederos no se hacen cargo de ningun usufructo, porque la aceptacion del usufructo la hacemos los 4; o es que se puede hacer de otra forma que no perjudique a nadie ?>>
Si se hace la transferencia en el acto de recepción del usufructo, la fecha de transferencia del usufructo es la fecha del fallecimiento del padre. Con lo cual, todo el usufructo desde ese fecha sería para los restantes tres hermanos.
<<D) SI la vivienda la heredamos en el 2003 y mi padre murio en 09.2022 ; tengo que declarar de 09.2022 a 12.2022 como atribucion de rentas en IRPF 2022, y luego en IRPF 2023 declarar el incremento patrimonial que sera la diferencia entre el precio de compra/herencia de 2003 y de venta de 2023 ? O como hacemos aceptacion i venta en 01.2023 en IRPF 2022 no tengo que declarar ni la atribucion de rentas ?>>
Del Código Civil.
<<Artículo 989.
Los efectos de la aceptación y de la repudiación se retrotraen siempre al momento de la muerte de la persona a quien se hereda.>>
Si en ese momento transfiere el usufructo por una cantidad, después de ese momento no ha tenido usufructo.
La nuda propiedad la puede diferir a después de 20 años de 2003, para asegurarse que no no tiene plusvalía municipal, porque el período de generación de plusvalía sometido a tributación son 20 años. Después de 20 años no hay plusvalía municipal.
Al ser un condominio, la transferencia de nuda propiedad o total entre socios no genera transmisión sometida a plusvalía municipal. Es un acto societario interno no sometidos ni a ITP ni a plusvalía, sino a Acto Jurídico Documentado 2.
Así pues, la transmisión de la nuda propiedad la puede hacer:
Respuesta estructurada a su mensaje:
<<A) Porque no hay plusvalia de la parte que yo vendo, porque yo vendo mi 25% y el Ayuntamiento nos dice que si que nos la estan calculando. Que les tengo que decir para que entiendan por Ley que no hay ?>>
Al ser un condominio, al vender su parte a los otros socios, no hay venta fuera del condominio. El condominio no se altera como sociedad.
Se aplican las reglas de la herencia. No se considera transmisión gravada sino un acto jurídico documentado. El condominio sigue, aunque quedara un solo comunero.
<<B) Yo no trasnfiero ningun usufructo al resto de herederos, los 4 aceptamos la herencia y en la misma escritura vendo mi 25% a los otros hermanos que ya son titulares de la finca que desde 2003 va a nombre de los 4>>
Si lo hace en dos actos, que se puede hacer, transferir el usufructo y después la nuda propiedad, en la transferencia del usufructo, conjuntamente con la recepción de dicho usufructo, estaría sometida a ISD y no entraría en el IRPF, porque el precio de transferencia sería el mismo que el de la recepción. Resultado del IRPF cero para el usufructo.
<<C) Los otros herederos no se hacen cargo de ningun usufructo, porque la aceptacion del usufructo la hacemos los 4; o es que se puede hacer de otra forma que no perjudique a nadie ?>>
Si se hace la transferencia en el acto de recepción del usufructo, la fecha de transferencia del usufructo es la fecha del fallecimiento del padre. Con lo cual, todo el usufructo desde ese fecha sería para los restantes tres hermanos.
<<D) SI la vivienda la heredamos en el 2003 y mi padre murio en 09.2022 ; tengo que declarar de 09.2022 a 12.2022 como atribucion de rentas en IRPF 2022, y luego en IRPF 2023 declarar el incremento patrimonial que sera la diferencia entre el precio de compra/herencia de 2003 y de venta de 2023 ? O como hacemos aceptacion i venta en 01.2023 en IRPF 2022 no tengo que declarar ni la atribucion de rentas ?>>
Del Código Civil.
<<Artículo 989.
Los efectos de la aceptación y de la repudiación se retrotraen siempre al momento de la muerte de la persona a quien se hereda.>>
Si en ese momento transfiere el usufructo por una cantidad, después de ese momento no ha tenido usufructo.
La nuda propiedad la puede diferir a después de 20 años de 2003, para asegurarse que no no tiene plusvalía municipal, porque el período de generación de plusvalía sometido a tributación son 20 años. Después de 20 años no hay plusvalía municipal.
Al ser un condominio, la transferencia de nuda propiedad o total entre socios no genera transmisión sometida a plusvalía municipal. Es un acto societario interno no sometidos ni a ITP ni a plusvalía, sino a Acto Jurídico Documentado 2.
Así pues, la transmisión de la nuda propiedad la puede hacer:
- Con la recepción del usufructo, fecha de fallecimiento del padre
- Fuera de 2022 y el día de la escritura de la recepción del usufructo, pero sin hacerlo conjunto con la transferencia del usufructo.
- Después del día de la escritura de la recepción y transferencia del usufructo en 2023
En todos los casos, tendrá que pelear, con los retrógrados funcionarios del Ayuntamiento, en lo relativo a la plusvalía municipal.
Digo retrógrados porque le han dicho que tiene plusvalía municipal la venta a los otros tres comuneros cuando no es así.
En la realidad, el IIVTNU es un impuesto potestativo de los ayuntamientos, que muy pocas veces se produce por fallecimiento de las personas, en caso de herencias, porque la distancia entre edades de hijos y padres es mayor de 20 años de esperanza matemática.
Pero los ciudadanos han sido y están siendo sometidos al crujir de las ruedas de molino del IIVTNU, en caso de fallecimiento, que aplican unos retrógrados funcionarios a sabiendas, cuando pasa más de 20 años.
Saludos.