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Venta de vivienda siendo nudo propietario

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Venta de vivienda siendo nudo propietario
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Venta de vivienda siendo nudo propietario
#1

Venta de vivienda siendo nudo propietario

Sarota
Hola, un familiar me dona la nuda propiedad de su vivienda, y éste se reserva el usufructo vitalicio de la vivienda. Pasado un tiempo, si yo como nudo propietario deseo vender la vivienda a un tercero, y el usufructuario está de acuerdo en realizar la venta, ¿hemos de liquidar algún tipo de impuesto antes de gestionar los impuestos propios de la venta?

Gracias


#2

Re: Venta de vivienda siendo nudo propietario

Cachilipox
Como nudo propietario eres a la vez "único" propietario. Puedes hacer lo que quieras. Eso sí, eres propietario "único" de una cosa que tiene una carga.
Si vendes, vendes con bicho. Salvo que pactes y te pongas de acuerdo con "el bicho". La carga de usufructo permanece mientras dure la condición establecida (tiempo concreto, una vida, dos vidas,.....). Lo normal si se decide vender, es transmitir las dos cosas a la vez, la propiedad en sí misma, y el derecho real de usufructo. 
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#3

Re: Venta de vivienda siendo nudo propietario

Sarota
Pero en este caso usufructuario y nudo propietario estaríamos de acuerdo en realizar la venta de la vivienda. El usufructuario abandonaría la vivienda si se realizara la venta de la vivienda, por eso pregunto si hay que liquidar algún impuesto antes de liquidar los impuestos de la propia venta, ya que imagino que habrá que extinguir el usufructo mediante algún tipo de impuesto antes de la realizar la venta o en el mismo momento de realizar la venta.
#4

Re: Venta de vivienda siendo nudo propietario

Cachilipox
Cada uno transmite lo que tiene, tú como propietario la (nuda) propiedad, y el usufructuario, el levantamiento de esa carga. Así, como se rejuntan en una misma persona usufructo y propiedad, el adquiriente pasa a ser pleno propietario.
El adquiriente debe liquidar la parte de consolidación de dominio pendiente.
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#5

Re: Venta de vivienda siendo nudo propietario

buenavista
Hola @Cachilipox.

Respecto a lo último tengo una duda. ¿Quién es el sujeto pasivo de la consolidación del dominio?.

Dices que  "El adquiriente debe liquidar la parte de consolidación de dominio pendiente", ¿no sería el nudo propietario?.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    Un saludo.
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#6

Re: Venta de vivienda siendo nudo propietario

Cachilipox
Depende de como se haga la jugada.
Si nudo propietario vende lo suyo, la nuda propiedad, y ese adquiriente a su vez, paga una cantidad al usufructuario por su derecho, quien unifica el pleno dominio es el tercero adquiriente.

Ejemplo:
.- Vendes una "cosa", valor 100. TPO sobre 100

.- Vendes una "cosa con bicho", valor de la cosa 100, valor del derecho del bicho 20.
Pagas 80 (100 - 20) al propietario, y tributas TPO sobre 80.
Pagas 20 al bicho por su derecho, y TPO sobre 20.

RD 1629/1991, art. 51, apartados 3 y 4
" Si se operase en un tercero, adquirente simultáneo de los derechos de usufructo y nuda propiedad, se girarán únicamente las liquidaciones correspondientes a tales adquisiciones. "

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#7

Re: Venta de vivienda siendo nudo propietario

buenavista
¡¡¡ Cuánto se aprende por aquí!!


Muchas gracias.
#8

Re: Venta de vivienda siendo nudo propietario

buenavista
Otra cosa....

Partamos del esquema de tu comentario anterior:

 - Vendes una "cosa con bicho", valor de la cosa 100, valor del derecho del bicho 20.
 Pagas 80 (100 - 20) al propietario, y tributas TPO sobre 80.
 Pagas 20 al bicho por su derecho, y TPO sobre 20.

Si esta venta se produjera, por ejemplo, diez años más tarde, ¿cómo evolucionaria los respectivos valores del usufructo y la nuda propiedad?, ¿si los valores fuesen "dinámicos", el 10% sería el valor mínimo del usufructo?

Gracias.



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#9

Re: Venta de vivienda siendo nudo propietario

leopol72
Para el comprador, los valores serán los de compra que le pidan, tanto para la nuda y tanto para el usufructo. 
Para los vendedores, si lo hacen correctamente, el valor del usufructo va disminuyendo con el tiempo, por lo tanto, habría que calcular el porcentaje que supone en el momento de la venta según la fórmula 89-edad. La nuda por diferencia.
Si, el 10% sería el valor mínimo en cualquier caso.

Un saludo

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#10

Re: Venta de vivienda siendo nudo propietario

Sarota
Muchas gracias, ¿entonces tanto el nudo propietario como el usufructuario no tendría que pagar ningún tipo de impuesto antes de gestionar los impuestos propios de la venta verdad? Por lo que veo los impuestos los ha de pagar el comprador, como puede ser el impuesto correspondiente a la consolidación del pleno dominio.
#11

Re: Venta de vivienda siendo nudo propietario

Cachilipox
Según la fórmula que se utilice.
El nudo propietario puede vender su nuda propiedad cuando quiera, y el nuevo tercero adquiriente se queda eso, pero con un usufructo dentro, y esperar al fallecimiento
El nudo propietario puede unificar el pleno dominio antes de vender, y luego vender ya una plena propiedad.
O ambos dos, nudo propietario y usufructuario pueden acudir mancumunadamente a la venda, cada uno de lo suyo. El tercero adquiriente, al unir en sí mismo ambas dos cualidades, consolida el pleno dominio.

En cada caso hay unas tributaciones.
Realmente lo que sale más a cuenta, desde lo tributario, es que se pongan de acuerdo y vendan en conjunto y a la vez.
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#12

Re: Venta de vivienda siendo nudo propietario

Cachilipox
De cara a determinar la posible ganancia patrimonial en el IRPF, el valor o coste de adquisición de nudo propietario no se actualiza. En cambio, el valor o coste de adquisición del usufructuario hay que tener en cuenta que sí se va consumiendo. En concreto ahora mismo creo que es por el 3 % anual (revisa dato).

Respecto de la asignación o reparto del importe de transmisión, no hay ninguna norma que fije o determine que parte del valor es usufructo y que parte no. Y por una razón muy sencilla. El usufructo solo se puede tener respecto de algo ajeno. Así pues, si te es ajeno, no participas en el valor de transacción de la cosa, como tal.
Otra cosa es que el usufructo a su vez sea una carga sobre la cosa, y exista una fórmula para estimar su equivalente en coste a efectos fiscales. Es esa fórmula de 89-edad, con un mínimo del 10 %.
Lo suyo es aproximar lo más posible el pago o compensación al usufructuario a esta valoración fiscal.
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#13

Re: Venta de vivienda siendo nudo propietario

Sarota
Gracias, cuando dices “Realmente lo que sale más a cuenta, desde lo tributario, es que se pongan de acuerdo y vendan en conjunto y a la vez“, ¿quieres decir que en este caso si nos ponemos de acuerdo y vendemos conjuntamente no incurrimos en ningún coste adicional los vendedores, no tenemos que liquidar ningún impuesto, únicamente liquidaríamos los impuestos propios de una venta normal y no nos supondría ningún sobrecoste a los vendedores?
Sarota
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