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Valor para cálculo de amortización y renta imputada de viviendas

3 respuestas
Valor para cálculo de amortización y renta imputada de viviendas
Valor para cálculo de amortización y renta imputada de viviendas
    #1

    Valor para cálculo de amortización y renta impu...

    Nazgul

    Hola a todos.

    Mi consulta tiene que ver con el valor que tengo que usar para el cálculo de la amortización así como el de renta imputada de unas viviendas.

    La situación es la siguiente:

    - En el año 2018, a finales de marzo, se realiza la donación de un edificio (con varios pisos y un garaje) registrado en el catastro con una ÚNICA referencia.
    - Al mismo tiempo se realiza una división horizontal y una extensión de condominio entre los donatarios.
    - En la escritura de división horizontal se le asigna a cada elemento un valor económico y se indica su porcentaje de participación con respecto al edificio.
    - Me toca declarar en el IRPF las viviendas que me corresponden, algunas alquiladas todo el año y otras parte del año.
    - En el catastro aparece tanto el valor del suelo como el valor de la construcción del edificio. A partir de esos valores he calculado el porcentajes de cada uno.
    - El importe del IBI del año 2018 se corresponde por supuesto a todo el edificio.

    La cuestión es que la actualización en el Catastro de la división horizontal aún no se ha realizado y por lo tanto no tengo ni referencia catastral de cada piso ni sus valores de suelo y construcción. Tanto para calcular el valor de amortización a deducir en el caso de alquiler como el de la renta imputada durante el tiempo en que la vivienda ha estado vacía se indica que se debe emplear el valor catastral. Al proceder de una donación no existe valor de adquisición y el importe de los tributos de la donación fueron ínfimos porque en mi comunidad está casi bonificado.

    En principio he pensado que podría usar estos dos posibles opciones:

    - Aplicar el porcentaje del valor de participación de la vivienda al valor de construcción del edificio completo que aparece en el catastro. Ejemplo:
    Valor construcción del edificio en el catastro: 200.000€
    Porcentaje de participación de la vivienda en el edificio especificado en la división horizontal: 20%
    Valor para el cálculo: 20% x 200.000 = 40.000€

    - Aplicar el porcentaje de construcción calculado al valor económico especificado en la división horizontal. Ejemplo:
    Valor de la vivienda en la escritura de división horizontal: 50.000 €
    Porcentaje de la construcción calculado con los datos del catastro: 75%
    Valor para el cálculo: 75% x 200.000 = 37.500€

    He estado estudiando la normativa relacionada pero no he encontrado nada claro cuando se trata de una donación con una posterior división horizontal. La cuestión es que no tengo ni idea que valor utilizará Hacienda y según parece el Catastro hace las actualizaciones con carácter retroactivo.

    Aparte de este valor, me pregunto también si he de especificar para cada vivienda la misma referencia catastral, la del propio edificio, o indicar que aún NO tiene referencia catastral.

    Por último, al firmarse la donación a finales de marzo entiendo que he de realizar los cálculos por el número de días a partir del mes de abril hasta diciembre que serían 275.
    Ejemplo para cálculo de amortización:
       3% x 37.500 x (275 / 365)
    Ejemplo para un IBI del edificio en 2018 de 1.100 € partiendo que el porcentaje de participación es de un 20% según división horizontal:
       20% x 1.100 x (275 / 365)

    Muchas gracias por adelantado.

    #2

    Re: Valor para cálculo de amortización y renta ...

    buenavista

    Hay numerosos conceptos en tu petición.

    En primer lugar, aunque no sea algo que hayas preguntado, mantienes que ha habido división horizontal y extinción del condominio.

    Revisa la fiscalidad de esa operación. Ejemplos:

    "El TSJ de Cataluña dicta varias sentencias sobre la fiscalidad de las escrituras de división horizontal y adjudicación"

    http://www.tottributs.com/2019/05/el-tsj-de-cataluna-dicta-varias-sentencias-sobre-la-fiscalidad-de-las-escrituras-de-division-horizontal-y-adjudicacion/

    Otro: La división horizontal previa a la disolución de comunidad no está sujeta a AJD por ser un acto inevitable para poder extinguir el condominio (en base a STS 12-11-98 y Auto TS 27-11-2017).

    Dices que " Al proceder de una donación no existe valor de adquisición", eso no es cierto. Hay un valor en la escritura de donación que es el valor de adquisición.

    Sigo en otro momento (son casi las 23 horas) pero te aseguro que antes de retomar el tema te ayudarán.

    Un saludo.

     

     

    #3

    Re: Valor para cálculo de amortización y renta ...

    Nazgul

    Gracias por la información. Tendré que revisar los documentos pero creo recordar que se tuvo que pagar IAJD tanto por la división horizontal como por la extinción de condominio.

    En cuanto al valor de adquisición, efectivamente en la escritura de donación hay un valor pero en mi caso se corresponde con la totalidad del edificio. Donde aparece un valor por vivienda individual es en el documento de la extinción de condominio. Por otra parte, en el manual de la renta se especifica:

    En las adquisiciones de inmuebles por herencia o donación, sólo tendrá la consideración de "coste de adquisición satisfecho" la parte de los gastos y tributos inherentes a la adquisición que corresponda a la construcción, así como la totalidad de las inversiones y mejoras efectuadas.

    Saludos.

    #4

    Re: Valor para cálculo de amortización y renta ...

    buenavista

    Debes distinguir entre "valor de adquisición" y "coste de adquisición" pues son conceptos totalmente diferentes.

    Saludos.

     

Nazgul
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