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Ganancia y perdida patrimonial : duda valor adquisición y transmisión, con liquidación ISD 14 años después fallecimient

4 respuestas
Ganancia y perdida patrimonial : duda valor adquisición y transmisión, con liquidación ISD 14 años después fallecimient
Ganancia y perdida patrimonial : duda valor adquisición y transmisión, con liquidación ISD 14 años después fallecimient
#1

Ganancia y perdida patrimonial : duda valor adquisición y transmisión, con liquidación ISD 14 años después fallecimient

 Hola a todos, me acabo de dar de alta en RANKIA y es la primera vez que realizo una consulta en el foro, aunque he leído decenas de casos parecido al mío, pero sigo teniendo dudas, espero que alguno me las podáis resolver, y disculpad de antemano por el “ladrillo” que es la consulta

Caso que me afecta:

Venta en septiembre de 2018 de un chalet, procedente de una herencia. Los propietarios iniciales eran mis padres en Régimen de Gananciales, con cuatro hijos. Mi madre falleció en 2004, teniendo en ese momento 74 años mí padre. También eran propietarios de un piso que tenían como vivienda habitual, y la sigue siendo de mi padre

A la muerte de mi madre, por mal asesoramiento, no se hizo ningún tramite en cuanto a ISD, ni registro, comunicación a catastro, etc. , habiendo seguido pagando mi padre el 100% del IBI de ambos inmuebles, además de imputárselo como patrimonio, mientras que los hijos ni hemos pagado IBI ni nos hemos imputado en las declaraciones de IRPF ningún porcentaje  a efectos de patrimonio

En julio de 2018, para poder vender el chalet, se hace la partición de herencia, en base al testamento que tenían hecho mis padres, y que era según Ley (todos los hijos por igual), asignándole a cada inmueble un valor (en concreto 180.000 euros al chalet y 550.000 al piso) de acuerdo a lo que nos dijo que pusiéramos el abogado que nos asesoró. Según él, había que poner un valor que estando en el de mercado, fuese lo más alto posible para que al vender los inmuebles se produjera una ganancia patrimonial lo más baja posible o incluso una pérdida patrimonial. Insisto en que el precio puesto no se basó en ningún dato argumentable, pero la realidad es que eran los precios en la zona por portales de compraventa y por inmobiliarias

El chalet se vendió en 155.000 eur , según consta en el contrato de compraventa, (habiéndolo ido bajando desde 200.000 eu iniciales; conservamos un último anuncio en idealista de 160.000 eur)

Las preguntas que tengo a efectos de la declaración de IRPF de 2018 son:

  1. ¿Como fecha de adquisición de los hijos se debe poner el de fallecimiento de mi madre, y no el de la partición de herencia?
  2. ¿Como valor de adquisición de los hijos se puede (¿o debe?) poner los 180.000 eu consignados en la partición de herencia, y por los que se liquidó el ISD? (Comentar que he conseguido el valor fiscal en 2004, basado en valor catastral y coeficientes, siendo de 172.997,78 eur)
  3. En caso afirmativo, ¿se genera una pérdida patrimonial cuyo valor sería la diferencia entre valor de transmisión (155.000 menos gastos de notaria y plusvalía) y valor de adquisición (180.000 más gastos procedentes de formalización herencia)? ¿me puede Hacienda decir que el precio de venta está infravalorado?
  4. ¿Cómo fecha y valor de adquisición que debe poner el viudo, son lo que aparecen en la escritura de compraventa? (no he indicado que fue en 1983 y por importe aproximado de 3 millones de pesetas) En ese caso la ganancia patrimonial sería tremenda, pero creo que hay un coeficiente de reducción del 11% por cada año transcurrido desde la compra hasta 1996, por lo que en este caso quedaría anulada dicha ganancia patrimonial, al haber transcurrido 13 años ¿es correcto?

 

  1. Y ya, por último, los hijos que no se han imputado patrimonio desde la muerte de la madre, ¿les puede reclamar hacienda el importe correspondiente que no han tributado? (Como el IBI sí ha sido pagado en la totalidad por el viudo, con el ayuntamiento no hay deuda, y por tanto no ha lugar a reclamación ni regularización alguna, ¿es correcto?)

 

#2

Ganancia y perdida Patrimonial - Sucesiones

Entiendo que al ser este inmueble un bien ganancial, tu padre tiene el 50% de Plena Propiedad por disolución de gananciales y el otro 50%, es lo que ha quedado como herencia y sobre el que se ha pagado el Impuesto Sucesiones.

Sobre ese 50% del inmueble vendido, cada hijo tendrá una parte como Nuda Propiedad y el padre otra como Usufructo.( 89-74=14% de Usufructo)

Cada uno tendrá una valoración en su momento de escrituración y estos porcentajes serán los aplicados a este 50% para ver los valores de adquisición de cada propietario.

Si el valor de sucesiones del 100% de este inmueble es de 180.000 euros y es algo superior al establecido por la Comunidad Autónoma como mínimo para transmisiones, es correcto.

En la venta los herederos hijos solo tienen una fecha y valoración de adquisición, que el que figura en la escrituración de la partición y la fecha de fallecimiento de la madre.

En la venta del padre, existen dos fechas de adquisición y dos de valoración-

a) La fecha de compra con el 50% del valor de adquisición en aquellas fechas y al que se le aplica la Disposición Transitoria 9ª para la exención de la ganancia generada. En el Programa de RentaWeb se pincha en este apartado y el programa calcula la parte exenta.

b)- La fecha de fallecimiento de la esposa y el valor dado a su Usufructo en la partición,

Si el padre ha estado con el Usufructo al 100% hasta la partición y ha declarado en su IRPF, este inmueble, así como si estaba obligado en el Patrimonio, lo abra declarado, los hijos no tienen nada que declarar por estos años.

Saludos

 

 

#3

Re: Ganancia y perdida Patrimonial - Sucesiones

Gracias Lunático por tu rápida respuesta! Me has aclarado prácticamente todo,  pero sigo teniendo  duda relativa a la ganancia/perdida patrimonial, así como otras dos nuevas que me surge tras haber consultado a mi padre el valor de adquisición del chalet y revisado la escritura de partición de herencia.

Antes de nada, a tu pregunta de si el valor de sucesiones de 180.000 eur dado es superior al establecido por la Junta Andalucía, en el año 2004 era de 172.997,78 como indiqué, pero en 2018 es de 196.520, 35 eur. ¿a que valor tiene que ser superior,  el que tenía a la muerte de mi madre, o el de la fecha de partición?

En cuanto a la perdida patrimonial que creo (y espero) tener,  puedo tomar como como  valor de transmisión los 155.000 eur menos las facturas correspondientes a gastos de plusvalía y de notaria de la venta, aportando como único justificante de ese valor el contrato privado de compraventa (el pago se hizo recibiendo 15.000 eur en metálico como señal dejando constancia de ello en el contrato y resto con transferencia) ? Mi gran duda es que si para la Junta actualmente el piso en base a catastro y sus coeficientes  tiene como valor 196.520,35 €, no acepte como precio de venta 155.000 € (aparte de que al comprador le obligue a pagar ITP por ese valor fiscal en vez del realmente pagado)

Como complicación añadida, la compra del chalet pasó por las siguientes vicisitudes:

     Fecha de compra 16 /noviembre/1983 por 350.000 pts

     Comprobación de hacienda en 1/diciembre/1983 poniendo por valor 864.876 pts

     Realización de obras por valor de 1.300.000 ptas comunicándolo a Hacienda el 7/diciembre/1983

     Comunicación de  hacienda el  5/noviembre/1985 diciendo que en base al art. 56 de la LGT el valor es de 2.375.000 pts

¿Qué valor y que fecha de adquisición habría que poner? (Además hay facturas de notaria que se podrían añadir como mayor importe pero dado que no va a haber incremento de patrimonio por aplicación de la disposición transitoria 9º,  tampoco es imprescindible ponerlas, no? 

Po ultimo: en la escritura de partición, en uno de los otorgamientos se pone literalmente: "Solicitan de la Junta de Andalucía, Consejería de Hacienda, declare prescrita la herencia que contiene esta escritura"  ¿Me podrías explicar el significado, aunque su contenido quizás no entre dentro de este foro fiscal?

Un saludo y gracias de nuevo

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

#4

Re: Ganancia y perdida Patrimonial - Sucesiones

El valor dado en la fecha del fallecimiento de tu madre, es el que debe figurar como de adquisición así como la fecha.

Que el valor de venta sea inferior al que la Comunidad Autónoma establece en este momento, es cuestión del ITPO que deberá hacer frente el comprador, es quien debe saberlo y determinar si paga el impuesto por este valor o por el de escritura, sabiendo que posiblemente le requieran el pago de la diferencia.

Cuando se hizo la partición y la escritura, el Impuesto de Sucesiones había prescrito y por tanto no se pago dicho impuesto.

El valor de adquisición del 50% de Plena Propiedad de tu padre será mejor tomar el comunicado de 2.375.000 pesetas ( 14.274 euros) , su 50% serán los 7.137 euros.  La aplicación del la D.T. 9ª la aplica el Programa de RentaWeb y no queda totalmente exenta de ganancia ( Se calcula en función de los días desde su adquisición a su venta y los días hasta el 20/01/2006 fecha de cambio de Ley ) .

Por ejemplo si la venta es 155.000/2 = 77.500 ( sin Impuesto Plusvalía Municipal , los gastos de notaria no son de venta y no se pueden poner) y el de adquisición es de 7.137 euros , la Ganancia es de 70.363 euros,

Si aplicamos la D.T.9ª se toman los días desde la venta a la adquisición.. 20/09/2018 a 16/11/1983 = 12.727 días

Los días desde el 20/01/2006 a 16/11/1983 = 8.101 días

El porcentaje aplicado como exento será  8.101/12.727 = 0.63652%  sobre la Ganancia de 70.363 euros nos da una exención de 44.787,50 por tanto la ganancia a tributar en este caso seria de 25.575,50 euros . Pero el Programa lo aplica correctamente.

Saludos

#5

Re: Ganancia y perdida Patrimonial - Sucesiones

Muchas gracias, todo aclarado perfectamente, un saludo!!!