Exención por reinversión en venta de vivienda habitual

Buenos días.

Una duda sobre caso práctico.

Yo compré una vivienda (vivienda habitual) en 2.001 por 72.000 €, que ahora he vendido en 124.000 €. De esta vivienda me queda una hipoteca de 26.000 €
En febrero compré otro inmueble que será mi vivienda habitual a partir de ahora, por 112.000 € (incluidos impuestos). A esta vivienda le tengo que hacer reforma por ampliación que supondrá unos 40.000 € más. Esta segunda vivienda tiene una hipoteca de 80.000 €.

La pregunta es sencilla. A la hora de beneficiarme de la exención por reinversión en la declaración del IRPF, influye la hipoteca que tiene la que pasará a ser mi vivienda habitual?
O sólo computan los precios de venta y compra.

No sé si me he explicado bien (seguro que no), pero tengo dudas de si tendré que invertir las ganancias de la vivienda actual en la hipoteca de la nueva... O si podré invertir dichas ganancias en la obra que tengo que realizar.

Muchas gracias de antemano.

el criterio de Hacienda es que la ampliación de vivienda no vale para aplicar la exención por reinversión, a diferencia del caso de adquisición de la extinta deducción por adquisición de vivienda habitual, en que sí valía:

http://serviciostelematicos.minhap.gob.es/dycteac/criterio.aspx?id=00/06371/2015/00/0/1&q=s%3D1%26rn%3D%26ra%3D%26fd%3D%26fh%3D%26u%3D%26n%3D%26p%3D%26c1%3D%26c2%3D%26c3%3D%26tc%3D%26tr%3D%26tp%3D%26tf%3D%26c%3D0%26pg%3D

por tanto, puedes aplicar la exención de la ganancia proporcional a la cantidad acordada en la venta de tu vivienda (entiendo que son 124.000 euros)  que entregues al vendedor de los 112.000 euros del precio de compra, con independencia de que ese dinero se lo quede el vendedor o vaya a amortizar la hipoteca existente.

Tu como vendedor de la actual vivienda habitual, tienes que cancelar la hipoteca pendiente, por tanto el NETO obtenido de la venta es de 98.000 euros, que tienes que reinvertir en la compra de la nueva vivienda, para que la posible plusvalía de esta venta quede totalmente exenta .  Plusvalía de la venta = 124.000 - 72.000 = 52.000 euros.

El que vende la vivienda que adquieres por 112.000 euros, tiene que cancelar la hipoteca pendiente y tu puedes abrir una nueva Hipoteca para cubrir el exceso del importe a desembolsar  112.000 + 40.000 = 152.000 euros de los cuales destinas de reinversión 98.000 euros. (54.000 euros de exceso)

Saludos

Bacalao, muchas gracias por la respuesta.

Entiendo por tu respuesta que no se puede aplicar el dinero cobrado por la venta de mi vivienda habitual en ampliación de la nueva... Pero yo encontré esto en hacienda:

Concepto de rehabilitación de vivienda.

A efectos de esta modalidad de deducción, se considera rehabilitación de vivienda habitual las obras realizadas en la misma que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos:

Que las obras hayan sido calificadas o declaradas como actuación protegida en materia de rehabilitación de viviendas, en los términos previstos reglamentariamente. 
Que las obras tengan por objeto la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas, siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda de los límites establecidos en el Reglamento del Impuesto.

Una de la reformas que yo voy a hacer es la sustitución de una fachada mal aislada por otra nueva... Ese concepto si entraría?

Y por otro lado, en la 2ª parte de tu respuesta, dices:

por tanto, puedes aplicar la exención de la ganancia proporcional a la cantidad acordada en la venta de tu vivienda (entiendo que son 124.000 euros)  que entregues al vendedor de los 112.000 euros del precio de compra, con independencia de que ese dinero se lo quede el vendedor o vaya a amortizar la hipoteca existente.

Yo no voy a entregarla el vendedor de la nueva vivienda (servihábitat) nada... En su día hice un pago a cuenta por el 20% del importe neto del inmueble, el resto es lo que está hipotecado...

Esa es la pregunta, si tengo que repercutir todo lo que saco en limpio de la venta (124.000 € - 26.000 € que me quedan de hipoteca de la vivienda vendida... = 98.000 €) en la hipoteca de la nueva vivienda...

Espero haberme hecho entender.

Gracias.

Lunatico, muchas gracias por tu respuesta.

No llego a entender la 2ª parte de tu respuesta:

El que vende la vivienda que adquieres por 112.000 euros, tiene que cancelar la hipoteca pendiente y tu puedes abrir una nueva Hipoteca para cubrir el exceso del importe a desembolsar  112.000 + 40.000 = 152.000 euros de los cuales destinas de reinversión 98.000 euros. (54.000 euros de exceso)

Según el forero Bacalao, la reforma de 40.000 € parece ser que no podría incluirla para beneficiarme de la exención... (ya le he contestado para que me aclare un poco más), pero entiendo que tú si lo ves posible...

Corrígeme si me equivoco (seguro que sí), pero entiendo que quieres decir que debo reinvertir 98.000 € en la adquisición de mi nueva vivienda (la que ya compré en febrero)... La pregunta es, si es relevante el que yo ya tenga una hipoteca de 80.000 € de esa nueva vivienda.
Es decir, si lo único que importa son los importes de compra de la nueva, y de venta de la "antigua"... O si el hecho de tener una hipoteca sobre la nueva es relevante.

Por otro lado, se me olvidaba comentar en mi hilo inicial que la nueva vivienda se compró con 2 plazas de garage... la que se incluía en el precio del ático en sí, y una plaza aparte.
Esas dos plazas de garage computan en el precio de compra, o se tienen que dejar aparte? ¿Las dos, una sóla?

Muchas gracias de antemano.

La reforma necesaria en la nueva vivienda si es como comentas en una nueva fachada para dar mejor eficiencia energética a la vivienda, entiendo que la Administración si podría admitirla como mayor valor de adquisición de la nueva vivienda.

El NETO de tu venta en la vivienda anterior es de 98.000 euros que necesitas reinvertir en su totalidad en la adquisición de la nueva vivienda, para tener exención total de la venta.

Si eres tu el que tienes una nueva hipoteca de 80.000 euros para la adquisición de la nueva vivienda ( Había entendido que la tenia el vendedor), si el valor total de adquisición (incluido reforma) es de 152.000 euros (mas costes de escrituración y concesión de hipoteca) , el máximo NETO que puedes haber destinado a reinversión es de : 152.000 - 80.000= 72.000 euros.

Del NETO de la venta  98.000 euros, se destinan 72.000 a reinversión  que es el 73,45% , este porcentaje es el que podrás tener de exención en la plusvalía de la venta.

Saludos

Muchas gracias Lunático.

Ya me va quedando más claro el tema.

O sea, que para tener una exención del 100% tendría que amortizar otros 26.000 € de la hipoteca en menos de 2 años desde la adquisición de la nueva vivienda habitual.
Sería correcto mi planteamiento?

Gracias nuevamente.

El plazo de 2 años, es para determinar el periodo en el que se puede aplicar la reinversión, pero desde la fecha de venta a la fecha de la nueva adquisición .

No es que puedas cancelar hipoteca en el periodo de 2 años desde la venta, en el momento de la nueva adquisición tienes que reinvertir el NETO de la venta, para obtener el 100% de exención y sino el porcentaje que reinviertas en el momento de la nueva adquisición

Saludos