En enero de 2014 me compré un piso por 116.000 y hacienda me pasó una paralela en la que estimaba el precio del inmueble en 168.000 por lo que tuve que pagar impuestos por 168.000.
En marzo de 2018 he vendido el piso por 140.000.
La pregunta es:¿puedo poner como precio de compra los 168.000 que me impuso hacienda y que me salgan pérdidas para la plusvalía?
Misma pregunta para el irpf.
Respecto a la plusvalía municipal, para calcular el importe a liquidar por este impuesto, se tienen en cuenta únicamente el valor catastral del suelo del inmueble en el momento de la venta y los años que haya estado en manos del propietario. En ese cálculo no interviene el valor de compra ni el de venta.
En el caso de la plusvalía pare el IRPF, no estoy seguro pero creo que sólo podrás considerar como precio de compra los 116.000 (tú no compraste realmente por 168.000). Eso sí, podrás deducir como gastos de compra los impuestos asociados a los 168.000 (esos sí que los pagaste).
Saludos
Buenas tardes:
Posiblemente lo que procede es lo siguiente:
- El precio de compra no fue de 168.000,00, sino lo que figura en la escritura, salvo que la Hacienda autonómica pueda comprobar que lo reflejado en escritura no era cierto. Ya hay criterio para conocer lo que la Hacienda autonómica tiene que hacer.
La diferencia entre 116.000,00 y 168.000,00 de impuestos te la tendrían que devolver.
En el caso que no accediesen a devolver, el precio de compra no sería el fijado en la escritura, sino el de 168.000,00, pues así lo tendrías certificado por un organismo oficial: La hacienda de la Comunidad Autónoma. Es decir, que la CC.AA. rectificó lo que reflejó el Notario, ya que suponía que eso no era cierto.
Lo que sirve para una cosa sirve para todas, porque si no sería arbitrario.
Ahora, con el criterio del Tribunal Supremo, tienes dos opciones:
- Reclamar que te devuelvan
- Tributar como ganancia a partir de 168,000,00, con lo cual no la tienes.
Pero en este último caso, es posible que la AET, con este nuevo criterio ,te aplique desde 116.000,00 con los descuentos de gastos revalorización por inflación. Esto último creo que ya no existe, porque la ganancia neta cotiza a un tipo fijo y no al marginal del IRPF.
En resumen, por una parte te devolverían impuestos y por otra trendrías que cotizar en el IRPF.
El resultado para ti podría ser positivo dependiendo del impuesto de transmisiones, 7 % , 10 % o el % porciento que te aplicaron, pues el precio de venta es de 140,000,00, que puede ser investigado.
El impuesto de plusvalía municipal, pues también depende. Si el precio de compra fue 168.000,00 no lo hay porque tendrías pérdidas. Si el precio de compra fue de 116.000,00, tendrías plusvalía de 3 años sobre el valor catastral del suelo.
Saludos
Ya no es así, en este año muchos ayuntamientos han cambiado el criterio después de sentencias que daban la razón a contribuyentes. En mi ayuntamiento si vendes con pérdidas no tienes que pagar plusvalía municipal. En mi caso no se que sucederá. En cada sitio me dicen una cosa distinta y la legislación es un tremendo galimatías. Todo lo que depende de abogados, juristas, jueces y políticos es un puñetero desastre. Ajo y agua y a pagar a la abogada, se me está abriendo la úlcera otra vez.
De verdad que no me importa pagar impuestos pero me enferma que por ejemplo vendes un piso y no sabes ni de cerca lo que te va a costar, con cuanto dinero puedes contar, si lo estás haciendo bien o mal y la cantidad de gente que rodea el asunto. Le vendo un piso a un señor y luego hay diecisiete personas cobrando por firmar y poner sellos (el notario, sus dos secretarios, el tasador, la chica de la eficiencia energética, la de la inmobiliaria, el de mi banco, el del banco del señor, el registrador, sus dos secretarias, el funcionario del registro del ayuntamiento, el funcionario de recaudación del ayuntamiento, su secretaria, mi abogada, su secretaria y otro que se me olvida fijo).
Gracias en cualquier caso.
Gracias, pero me quedo igual, es decir ni idea de lo que pasará. Me pongo en lo peor. Ya os contaré como acaba.
Ya no es así, en este año muchos ayuntamientos han cambiado el criterio después de sentencias que daban la razón a contribuyentes. En mi ayuntamiento si vendes con pérdidas no tienes que pagar plusvalía municipal.
Esto parece que no está del todo claro. Lee el enalce siguiente:
De verdad que no me importa pagar impuestos pero me enferma que por ejemplo vendes un piso y no sabes ni de cerca lo que te va a costar, con cuanto dinero puedes contar, si lo estás haciendo bien o mal y la cantidad de gente que rodea el asunto.
Estoy de acuerdo contigo. Las ambigüedades de algunas leyes son insufribles. Más aún cuando ni los expertos interpretan lo mismo entre ellos.
Saludos
El problema no es que la ley sea insufrible. Es que no existe o está en fase de derribo por sentencia del Tribunal Constitucional.
Noticia de hace más de un año:
http://www.expansion.com/economia/2017/07/11/5963df1046163f2d058b459d.html
Hacienda traza las líneas básicas de la nueva plusvalía.
Los 'expertos de Montoro' apoyan una propuesta de la FEMP que integra esta plusvalía en el IRPF y que gravaría las rentas logradas en un mismo año, las más especulativas.
Los expertos que ha designado Hacienda para aconsejarle en la reforma de la financiación autonómica y local se decantan por gravar las plusvalías de menos de un año en la venta de inmuebles. Esta medida quiere compensar la caída de ingresos que van a suponer las modificaciones en el impuesto de la plusvalía municipal a las que obliga la sentencia del Tribunal Constitucional que ha anulado el tributo cuando hay pérdidas. El Fisco ha delegado en estos sabios el diseño de la reforma del impuesto, quienes han trabajado junto con la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) en un documento de propuestas de reforma que plantea dos vías de cambio.
Según fuentes conocedoras del proceso, el comité de expertos que ha designado Hacienda se decanta por una de las dos fórmulas de reforma del impuesto que proponen los municipios, en concreto, la que propone que la plusvalía se transforme en un impuesto a cuenta en el IRPF. Esta vía sería también del agrado de Hacienda.
Con el fin de "reducir al máximo la litigiosidad, dándole mayor relevancia a la capacidad económica del contribuyente", según la FEMP, se trata de una reforma integral del impuesto "sustituyendo la actual base objetiva por una nueva base que grave la capacidad económica real". Esta base tendría en cuenta el incremento real de valor (como en el IRPF) por la diferencia entre el "valor de transmisión" menos el "valor de adquisición", extendiendo dicho incremento al valor de la construcción (y no sólo al suelo) y a los inmuebles rústicos (y no solo a los urbanos).
Para evitar la doble imposición, la cuota del impuesto sería deducible en los impuestos estatales. Esto significa que se gravaría la plusvalía como ya hace el IRPF: sería la diferencia entre la venta y la adquisición, la ganancia -o pérdida- en la venta del terreno, tanto urbano, el único que grava ahora la plusvalía, como rústico, y del inmueble y de la construcción. El ayuntamiento se llevaría la parte que se estipule y el resto sería para el Estado y las comunidades.
Un saludo.
Buenas tardes:
He puesto dos alternativas.
- Una que cuando lo compraste pagaste Impuesto de Transmisiones sobre una base de 168.000,00, que según la Sentencia de Tribunal Supremo no es correcto, porque la CC.AA no pueden utilizar tablas y coeficientes para calcular el valor real, ya que cada caso es individual.
En este caso, lo que procede y estás a tiempo es que la base sea 116.000,00, que es lo que está reflejado en la escritura, salvo que no fuera realmente lo que pagaste.
En todo caso, si pagas impuesto por un valor superior, ese es el precio de compra.
Es a partir de ese precio sobre el que obtienes incremento de capacidad económica.
- La otra alternativa era que mantuvieras el precio de coste en 168.000,00, que es la capacidad sobe la que has pagado el Impuesto de Transmisiones.
Pero esto no lo podrá aceptar la AET, ya que tiene la Sentencia del Tribunal Supremo y te reclamará que en la declaración del IRPF pongas como incremento desde 116.000,00 hasta 140.000,00, menos los gastos correspondientes de compra en primer lugar y luego venta.
En este caso la plusvalía municipal sería:
<> Cero para el caso de 168.000, de compra valorado por la CC.AA.
<> Tres años de plusvalía para el caso de compra en 116.000,00.
Puesto que has pagado de más en el Impuesto de Transmisiones, lo que te devuelvan te puede compensar la totalidad de impuestos que ahora tengas que pagar, incluido el IRPF.
Lo que procede es que reclames devolución y tomar el precio de compra en 116.000,00 €.
Con la sentencia del Tribunal Supremo, serás uno de los primeros ciudadanos que tributará por lo que realmente tienes qe tributar.
Te costará hacer el esfuerzo de reclamar lo que has pagado de más.
Saludos
Ojalá salga todo bien, gracias.
Buenas tardes:
El TC ha dicho mucho más de que solamente no hay plusvalía en el caso de pérdidas.
Las tablas 107-4 del TrLRHl están fuera del Ordenamiento Jurídico, en la medida en que no reflejen el incremento real.
A partir de 20 años la tabla se acaba. No hay plusvalía de ficción.
La plusvalía municipal objetiva, basada en esas tablas, se califica por el TC como una ficción.
Los que estaban equivocados deberían admitir las sentencias del Tribunal Constitucional 26/2017, 37/2017 y 59/2017, pues ya ha pasado casi año y medio desde la primera de ellas.
No son cálculos objetivos los de la tabla 107-4, sino cálculos de ficción.
Se ruega a los que propagan medias verdades que deberían de dejar de intoxicar y admitir, que han sido derrotados por los ciudadanos a través del TC en toda la línea.
Otra sentencia del TS que apoya que las tablas, sin comprobación, no son objetivas sino de ficción.
- http://www.poderjudicial.es/search/openDocument/0a1cee4148bceea3
Podrá ser la línea que adopte el TS para la Plusvalía, que parece que tiene pendiente adoptar.
Sobre la Propuesta de reforma del TrLRHL, parece claro que puede ser anticonstitucional, ya que se vuelve a lo de siempre, tablas ficticias y que además grava después de 20 años, con un coeficiente unitario de 0,6, que es equivalente al 60 % actual.
Por lo cual, si eso fuera cierto, gravar después de 20 años, que ahora no lo están dichas transmisiones, sería una clara inconstitucionalidad de la plusvalía municipal.
La ficción está fuera del Ordenamiento jurídico.
Saludos.
Bueno, pues todo ha salido bien y solo me ha llevado una hora (para mi sorpresa). Efectivamente me han puesto como precio de compra el que venía en la paralela de hacienda y al salir pérdidas no tengo que pagar ninguna plusvalía. Gracias por la ayuda.