Incremento de patrimonio

Hola buenos días, en 2006 compramos un terreno rústico sin ninguna construcción en Carmona provincia de Sevilla que escrituramos en 30000 euros, en los dos años siguiente construimos nosotros por nuestros medios una casita y una piscina, no tenemos ninguna factura de las obras, en el 2017 vendimos por valor de 88000 euros, hemos hecho una declaración de obra nueva antigua con escrituras ante notario que la Consejería de Hacienda valora la obra en 66000 euros, ahora la Agencia Tributaria me dice que la declaración de obra nueva no es valida para reducir el incremento patrimonial y me piden que tribute la diferencia de 30000 € a 88000€ al 20% aprox. Que posible soluciones tengo?.
Saludos.

La parte de gastos que no puedas acreditar de manera fehaciente, dala por perdida. El resto de gastos relacionados con esa autopromoción, son gastos deducibles. En el caso, supongo que hubo una licencia municipal de obras, con su correspondiente tasa, un proyecto de arquitecto con sus honorarios, además de la propia declaración notarial de obra nueva, con sus aranceles y su tributo.

La valoración de obra nueva, en este caso, es solo un tope superior de lo que podrías llegar a declarar como coste de adquisición. O sea, aunque tuvieses facturas por importe de 80.000 €, como en la declaración de obra nueva solo de valora en 66.000, solo sería deducible hasta 66.000.

Hola Cachilipox.

Creo que no me he explicado bien, me dicen en  Agencia tributaria que tengo que tributar como incremento de patrimonio al 20% la diferencia de 30000 € que pagué por el terreno hasta los 88000€ que lo he vendido, pero sin deducirme como gasto de adquisición  la declaración de obra nueva valorada por la Consejeria de Hacienda en 66000€.

A eso mismo te contesto yo. Una "declaración" es simplemente eso, "algo que dices". No demuestra ni acredita el gasto concreto y real que hayas tenido.

Y no porque sea un valor falso. Puede ser no solo la valoración real de hacienda, sino incluso tu coste efectivo. Pero, imagina que para hacer esa construcción hayas utilizado alguna que otra ayuda de peonaje pagada "en mano". La valoración oficial es correcta, tu declaración notarial es correcta, pero ese gasto real y efectivo de ayudas pagadas "en mano" no es un coste deducible, pues no tienes facturas ni nada que lo acredite.

Por lo tanto, para hacienda IRPF, es un gasto inexistente, y figura como ganancia patrimonial.

Para hacienda IRPF el asunto es muy simple:

Tu vendes algo por 88.000 €.

De ese precio de venta, debes descontar todos los gastos "acreditados", empezando por los 30.000 € que te costó la parcela.

Todo lo demás no cayó del cielo, pero si no tienes facturas o comprobantes de los gastos y costes, no puedes deducir nada.

También por eso te comentaba que hay unos cuantos gastos deducibles que o bien ya tienes en tu poder, o es fácilmente conseguible una copia de su acreditación:

Licencia municipal de obras

Honorarios y tasas del arquitecto

La propia factura de aranceles notariales y la liquidación de tributos de declaración de obra nueva

....

Las facturas de materiales, más bien olvídate, si no eres tú quien guarda una copia.

Puedes arriesgarte a decarar a la brava unos costes de construcción, sin tener los documentos acreditativos. SI cuela, cuela. Pero si te hacen un requerimiento, por el importe de lo deducido sin justificación, la sanción puede ser bonita. Y claro, ya puestos, lo suyo sería declarar como costes lo acreditado en escrituras (66.000 + 30.000), lo que nos lleva a una pérdida patrimonial. Declarar pérdidas (reales), cuando deberías haber declarado una ganacia patrimonial (normas del impuesto), creo que es considerado falta grave.

Buenos dias,

Ayuda por favor. En el año 2000 adquirimos la nuda propiedad de dos fincas rústicas, una por herencia y la otra por compraventa. En el 2018 consolidamos el usufructo por defunción del causa habiente .

Las fincas queremos venderlas pero antes quisiera saber el incremento de patrimonio en el IRPF que vamos a tener, somos tres copropietarios. Mi duda es sobre el valor de adquisición , se corrigen por los años transcurridos?

muchas gracias.

No hay corrección por los años transcurridos.

El valor de adquisición es el otorgado en el año 2000, y hay que sumarle los costes inherentes, notarios, ISD del año 2000 y 2018, e ITP año 2000 y 2018, registro de la propiedad en el caso, etc.

muchas gracias Cachilipox, excelente respuesta. Algo así  aunque con menor precisión pensaba yo, pero de repente me metí en internet y en distintas páginas leía sobre la actualización del precio de adquicision y me sentí confundido ya que a la hora de consolidar usufructo lucrativo, se actualiza la B I .Un cordial saludo.

Me parece que no es así como dices. Si se consolida pleno dominio proveniente de una desmembración en origen lucrativa, la BI de la consolidación es la otorgada en su día al usfructo, sin actualizar. La parte que se consolida ahora originada de forma onerosa, sí debe actualizar valor. Pero esa actualización de valor es solo y a efectos del ITP.

Para el IRPF la adquisición FUE en 2000, y el valor de adquisición fue el precio efectivamente pagado (en la parte adquirida de forma onerosa), más el valor otorgado (en la parte adquirida a título lucrativo), más todos los gastos y tributos de la operación: ISD nuda propiedad + ISD consolidación plena propiedad, TPO nuda propiedad + TPO consolidación plena propiedad.

Hay la paradoja que en la parte adquirida a título lucrativo en 2000, contarás como valor de adquisición el total de valor otorgado al bien. En cambio, en la parte adquisira a título oneroso, solo cuenta como valor de adquisición el precio efectivo pagado sobre la nuda propiedad.

Tienes  razón. Quise decir oneroso en vez de lucrativo. No obstante, una vez consolidado el derecho y pagado el ITP  al 8% en nuestro caso en caso de la transmisión onerosa ( por compraventa, jaja) y el TME en la lucrativa, el valor de adquicision en la lucrativa , pondré el valor de mercado actual en la consolidación del dominio, así cuando haga la renta pondré este valor, así evito el incremento de patrimonio, o no es correcto mi planteamiento? ( por favor dime si no es así , pues tendría que cambiar de estrategia en otro asunto colateral)

En cambio en la transmisión onerosa pensé que podía poner el de compra de la N P + el valor actualizado de la consolidación, parece lógico no? Pero también me parece lógico lo que tú dices.

Pongamos un ejemplo numérico, para ver como iría la cosa:

Adquieres en 2000 1/2 finca, título lucrativo, valorada en 1.000 €. Te corresponde a ti la nuda propiedad (70%), y hay un usufructuario vitalicio, de 59 años (30 %)

Adquieres en 2000 1/2 finca, título oneroso, solo la nuda propiedad, constituyendo un usufructo vitalicio a favor de persona de 59 años. Precio pagado 700 €.

En 2018 fallece el usufructuario, y consolidas los dos plenos medios dominios. El valor actual de la finca es de 3.000 €

Tus tributaciones por consolidación deben ser:

Por la 1/2 finca lucrativa, el ISD del año 2000 con una BI de 300 € (el 30 % del valor original de la cosa).

Por la 1/2 finca onerosa, TPO año 2018, con BI 450 € (el 30 % del valor actual de la cosa)

Vendes dicha finca, y debes tributar IRPF

Tus valores de adquisición, para determinar la ganancia patrimonial son:

Por la 1/2 finca lucrativa, 1.000 €, más los dos ISD, año de adquisición 2000, aunque hayan pagos aplazados en el tiempo.

Por la 1/2 finca onerosa, 700 €, más los dos TPO, año de adquisición 2000, aunque hayan pagos aplazados en el tiempo.

Muchas gracias¡ muy clarito todo.

No obstante, en la lucrativa, o mejor mi caso real aunque con datos simplificados.

Yo heredo una propiedad , finca rústica y otra urbana, hace 20 años, una se valora en 1000 y otra en 2000  en aceptación de herencia.

Hoy 20 años después, en el IS declaro una por 

valor de 5000. (Precio de mercado) y la otra finca, 10000; también su valor de mercado. Me interesa actualizar el valor pues así cuando la venda, apenas tendré  incremento de patrimonio en el IRPF. ES CORRECTO este planteamiento?

En realidad es otro caso de la misma herencia y este asunto lo he planeado así y también  pienso que   Cuando venda las fincas si una tiene incremento y la otra perdida, podría compensar los rendimientos entre ambas, pienso bien ?

Me surgen dudas, pues aunque en una etapa de mi actividad profesional me dediqué al Asesoramiento fiscal, mis conocimientos no están actualizados y a veces hasta mezclados jaja.

Las actualizaciones de valores operan en unos impuestos y no en otros, y despliegan efectos diferentes, según el caso.

Para el IRPF, antes existían los coeficientes de actualización. Ahora no. Se deben utilizar los valores o precios reales manifestados "en el momento causante".

Para el ISD, en el negocio jurídico de consolidación del pleno dominio, no hay actualización de valores.

Para el ITPAJD, en el TPO por consolidación del pleno dominio, sí hay actualización de valor.

Pero esa actualización de valor en TPO, solo despliega sus efectos en el mismo TPO. No puedes arrastrar esa actualización hacia el IRPF, pues para el IRPF la "adquisición" de la propiedad fue en el momento inicial de la compra de la (nuda) propiedad. El usufructo es solo una carga sobre esa propiedad, que explica y justifica su precio menor original.

Fenomenal tu respuesta. Así lo tenía yo contemplado en todo salvo que di por hecho que la actualización de la.consolidacion serviría a posteriori para el IRPF. 

No obstante lo que más me preocupa es en el caso de las fincas que se reciben totalmente por herencia, yo pensaba actualizarla a precio de mercado, incluso llamé a la Junta de Andalucía en este caso y me dijeron que si podía hacerlo así y de hecho hay un piso y una pequeña finca que se hereda  el pleno dominio y según tengo entendido el valor es como mínimo el estipulado por la Junta, es decir valor catastral aplicando un índice corrector como mínimo. Este valor tampoco sirve para el IRPF¿

Si heredas ahora, el valor a considerar para el IRPF es el de ahora, por supuesto.

Pero si heredaste en 2000, te convertiste en "propietario" en 2000. Solo que eras un propietario con total capacidad de disposición (de vender, en el caso), pero de una cosa que tenía una carga encima (no tenías el uso y disfrute de tu cosa). Al consolidar ahora el pleno dominio no te conviertes en "más propietario", pues ya lo eras, solo que la cosa ahora deja de tener esa carga, y por lo tanto adquiere un mayor valor. Pero tú podías haber vendido antes o ahora. No ha variado lo más mínimo tu cualidad de propietario. Ha variado tan solo la calidad intrínseca de la cosa.

Es como vender una vivienda con hipoteca o sin hipoteca. La vivienda es tuya, puedes vender en cualquier momento, pero si existe la carga hipotecaria, la cosa vale menos. Cuando levantas la carga hipotecaria (por cancelación total del préstamo subyacente, por ejemplo), no te conviertes en "más propietario", sino que sigues siendo "igual propietario", pero de una cosa mejor.

La frase que podríamos aplicar es que entre el nudo propietario y el usufructuario NO hay una comunidad de bienes, solo hay una propiedad individual.