Pérdidas venta propiedades. Plusvalía y Hacienda.

Hola,

El caso es que son tres hermanas que heredaron a tres partes iguales unas propiedades. Hay una escritura de aceptación de herencia donde aparecen todas las propiedades y las tres propietarias y dicha escritura está en posesión de mi madre.

Una de las hermanas quiere comprar la parte de mi madre y mi tía a un precio muy bajo dada las condiciones de estas, muy por debajo del valor que figura en la escritura.

La hermana que quiere comprar quiere quedarse con la escritura actual una vez hecha la venta, no sé para que... La cuestión es que mi madre tiene la duda de que ella de cara a la plusvalía y la declaración del IRPF declarará pérdidas, pero para poder demostrarlo qué hace falta? Mi madre tendrá la escritura de compraventa donde figurará el precio de venta, pero le hará falta la escritura actual donde figura el valor de las propiedades cuando heredó y así demostrar que ha tenido pérdidas?

Gracias.

Es evidente que es posible que tu madre tenga que justificar el precio de adquisición que se declaró en el Impuesto de Sucesiones. Pero yo por ahí no veo problemas porque tu madre sabe quién tiene la copia de la herencia o se puede pedir otra al notario.

Pero los problemas pueden surgir ya que dices que la compraventa se va a realizar  "a un precio muy bajo dada las condiciones de estas, muy por debajo del valor que figura en la escritura".

Y en el arículo 35 de la Ley de IRPF dice: 

Artículo 35. Transmisiones a título oneroso.

(...)

2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.

Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.

Un saludo.

Tengo entenido que afectaría a la hermana que compra por el impuesto de transmisiones patrimoniales, en la escritura de compraventa a parte del precio también figurará una hoja con los valores fiscales en la parte final de esta. Ella pagará impuestos del 10% del precio de la compraventa y de los valores fiscales que ella ha puesto en esa hoja, de tal forma que pagará suficientes impuestos para que haciendo no le reclame nada.

Sobre lo que comentas del IRPF hay un informe técnico donde se refleja el estado de las propiedades y que por tanto no existe célula de habitabilidad por esta causa y en la escritura pondrá que todas las propiedades estan para reformar enteras y justificar así también el precio tan bajo. En la escrtitura de aceptación de herencia pone unos valores que no són para nada reales, ya que a parte de que ha bajado el valor por el mercado actual, que nada tiene que ver de hace 12 años atrás, también es por el estado pésimo en que se encuentran las propiedades. Por tanto el precio normal de mercado será inferior al que pone a la escritura de aceptación de herencia e igualmente tendrá pérdidas aunque hacienda aplique estos valores. Supongo que entonces no podrá comensar las pérdidas reales que ha tendido si hacienda aplica estos valores. De todas formas seguro al 100% no estoy, espero que aunque hacienda aplique estos valores siga teniendo pérdidas.

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, lo paga el comprador.

Ahora bien, las comunidades autónomas suelen tener colgada en su web la valoración de los inmuebles a fin de liquidar correctamente (según ellos) este Impuesto. Como último recurso, se puede solicitar a la comunidad el valor del inmueble

Sobre el IRPF de tu madre, el que tiene que valorar si lo escriturado es el precio de mercado y ver si es suficiente la documentación que dices tener en caso de que haya una comprobación, es un funcionario de la Agencia Tributaria.

Y otra cosa a tener en cuenta, es que si efectivamente tu madre declara una pérdida, en su declaración pudiera ser que la afecte poco o nada en el caso de que no tenga ganancias (por compraventa de acciones, de fondos de inversión, de otros inmuebles, intereses de depósitos, cupones de bonos...) para compensarla.

Un saludo.

Estaba pensando en el tema de los valores fiscales que adjuntará la compradora para pagar sus impuestos. Supongo que esto a mi madre no le afectará en nada, verdad?

Lo que suele pasar que si el comprador compra a un precio muy bajo y paga un impuesto de transmisiones patrimoniales inferior a lo que estipula Hacienda, entonces esta le reclama lo que hace falta para pagar. Entonces el comprador puede aceptar y pagarlo o puede demostrar que la propiedad por las codiciones en la que está no puede tener más valor de lo que pagó.

Pero en este caso la compradora quiere pagar los impuestos suficientes para que después Hacienda no le reclame nada. Como el precio de compra es muy bajo no pagaría los impuestos suficientes para que Hacienda lo diera por bueno, por eso adjunto a la escritura pondrá esos valores de las propiedades para pagar el 10% de esos valores y así pagar suficientes impuestos. Esta forma de proceder es correcta? Ya que de esta persona no me fío nada.

Saludos.

Esa forma de proceder, se suele hacer frecuentemente. 

El comprador liquida el Impuesto de Transmisiones según el valor que asigna la comunidad autónoma aunque el valor pagado por el inmueble sea menor.

Un saludo.