Donación, extinción de condominio, ganancia patrimonial

Para que se verifique el "hecho fiscal" de división de cosa común, y tributar por tanto AJD sobre el valor real de la cosa, uno de los requisitos es que NO se pueden actualizar valores de adquisición para establecer las cantidades dinerarias de compensación.

Dudo mucho que el valor de adquisición de Juan sean 100.000 €, que es lo que pide.

Pero efectivamente la cosa se podría resolver por división de cosa común.

Ante todo, gracias por responder, Cachilipox.

A ver si me pudieras aclarar con números tu explicación. De todos modos, aporto más datos:

- Efectivamente , Juan no adquirió su mitad del inmueble por 100.000 €, sino por 40.000 € aunque en 2 momentos distintos: 10.000 € (compra de un 25% en 2002), y 30.000 € (compra del otro 25% en contrato privado del 2003, elevado a público en 2005). Pero 100.000 €, es la cantidad que él pide ahora para extinguir la copropiedad, pero, según tu comentario y conociendo estos datos que ahora te aporto, ¿no podría hacerse por la vía de la extinción del condominio, o acaso la administración siempre intepretará que se trata de una compraventa? Es evidente que después de 14 años el valor es superior ¿no?, y lo que sí se daría es una ganancia patrimonial en Juan de ¿60.000€?. Como podrás ver estoy un poco perdido y por eso te pido también una aclaración numérica, si puede ser. ¿Cúales son los elementos que muestran si se trata de una extinción de condominio o de una compraventa? ¿el hecho de pedir una cantidad mayor o menor de compensación?

También preguntaba si esa más que segura ganancia patrimonial estaría exenta en el irpf de Juan, dado que el inmueble es su vivienda habitual y tiene más de 65 años. Cuando se trata de compraventa o donación, sí he leído y tengo claro que sí estaría exenta, incluso si hubiese transmitido sólo la nuda propiedad, e incluso aunque sea compartida la propiedad (como es este caso), pero no llego a ver nada respecto de la generada por extinción del condominio.

Bueno, en el caso que expones, tendriamos que:

Se constituye una CB de facto, entre Pepe y Juan. Valor de dicha CB: 40.000 + 40.000 = 80.000

Pepe-hijo sustituye a Pepe en su 50 %, por transmisión lucrativa, valorando dicha transmisión en 62.250

Pepe debe declarar dicha transmisión en su IRPF, por la alteración en la composición del patrimonio, y puesta de manifiesto de una plusvalía latente. Le sale una ganancia patrimonial de 22.250 €, diferencia entre la cantidad valorada a efectos de la donación y sus precios y costes de adquisición. Al ser su vivienda habitual, podría quedar exenta.

Tras la incorporación a la CB de Pepe-hijo, el valor de dicha CB: 62.250 + 40.000 =102.250

Se divide cosa común, y Juan recibe 100.000 por su 50 %

Como es división de cosa común, y no existe traslación patrimonial (en principio), se debe tributar AJD por "el valor real de la cosa", o sea, en este caso el que las partes implicadas le están otorgando: 200.000

Además, y como existe actualización de valores para determinar el importe de la compensación dineraria, por ese exceso sí existe una transmisión patrimonial susceptible de ser gravada por TPO. Por lo tanto, se re-tributa por TPO por el exceso o plusvalia de actualización que Juan transmite a Pepe-hijo, BI 60.000

A su vez, Juan deberá declarar dicha operación en su IRPF, al haberse visto alterada la composición de su patrimonio, pasando de tener 50 % de inmueble a 100.000 €. Le sale una ganancia patrimonial de 60.000 €, diferencia entre la cantidad recibida en compensación, y sus precios y costes de adquisición (10.000 + 30.000). Al ser su vivienda habitual, podría quedar exenta.

Por los números que me estás mostrando (3.000 € de AJD por la extinción de condominio + 4.800 € de ITP de lo que llamas "exceso o plusvalía de actualización" = 7.800 €), quizás no interese para nada el utilizar esta vía ya que si Juan le vende a su sobrino su 50% pagaría 8.000 € de ITP, y en este caso sí se seguro que la ganancia patrimonial quedaría exenta en el irpf; de la otra manera no lo tengo del todo claro y tendría que consultarlo con la Agencia Tributaria.  

¿Si hubiesen valorado el inmueble en los 102.250 €:

- como BI de la extinción de condominio tendrían que aplicar el 1,5% al mínimo de 124.250 € (Vc x coef.)?

- no habría tampoco ningún exceso por el tributar por ITP ni ganancia patrimonial en el irpf?

Pero esto no se dará casi nunca ¿no?, porque siempre los copropietarios que entregan su participación a cambio de compensación económica siempre valorarán por importes actuales de mercado que serán superiores a los de adquisión de hace varios años ¿no?

Por lo que veo y quiero entender, la tributación de la extinción de un condominio no es tan rentable como aparenta, salvo que se trate de adquisiciones muy recientes y el valor que le den a la compensación sea muy parecido ¿no?. 

Tú mismo expones la clave para llevarlo por AJD. Disolución de CB de valor real actual muy similar a valor original. No necesariamente tiene porque ser reciente. Si hablamos de terrenos rústicos, o vehiculos industriales trasteados, el valor real actual, puede ser incluso inferior al original.

Alternativamente, que aunque el valor real actual sea uno, las partes establezcan las compensaciones solo respecto de su valor original de adquisición. Que no es el caso de Pepe, Juan y Pepe-hijo.

Yo personalmente, en este caso, optaría por una compraventa simple y directa, ya que aunque se paga 200 € más de salida en ITP, no hay lugar a dudas interpretativas ni complicaciones fiscales.

La clave para entender correctamente este asunto es que la tributación por AJD, fiscalmente más favorable, es solo y respecto de dar una salida fácil y barata a quien se metió en una copropiedad, situación jurídica indeseada por el legislador. Juan metió 40.000 € en un condominio, y el legislador permite que Juan salga de ese condominio, pagando poco, pero solo para recuperar sus 40.000 €. Si Juan pretende obtener una ganancia dada la revalorización del inmueble -cosa lógica y legítima- entonces la operación ya debe ir por la tributación normal, como cualquier hijo de vecino que transmita un inmueble.

En este caso discrepo totalmente con Cachilipox; todo ello a pesar de mi profunda admiración por sus amplísimos conocimientos fiscales, y mi base es una reciento consulta vinculante: DGT V0617-17, de 09/03/2017.

Descripción
El consultante tiene varios inmuebles en proindiviso con su hermano. Dichos inmuebles, unos rústicos y otros
urbanos, algunos de los cuales están arrendados, han sido adquiridos en distintos momentos, ya sea mediante
donación, compraventa o por herencia.
En este momento se pretende hacer la división de dos de los proindivisos existentes sobre dos inmuebles urbanos.

Respecto AJD:  La disolución de comunidades de bienes que no hayan realizado actividades empresariales, siempre que las adjudicaciones(*) guarden la debida proporción con las cuotas de titularidad, sólo tributarán, en su caso, por actos jurídicos documentados.

(*) Y de la resolución citada, entiendo que está hablando del valor de mercado actual.

De concurrir los citados requisitos, tratarse de un bien indivisible o que desmerezca por la indivisión y producirse la compensación entre los comuneros en metálico, la disolución de la comunidad de bienes tributará por la cuota gradual del documento notarial, siendo sujeto pasivo del impuesto “el adquirente del bien o derecho.

Respecto IRPF: no constituye ninguna alteración en la composición de sus respectivos patrimonios que pudiera dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, siempre y cuando la adjudicación se corresponda con la respectiva cuota de titularidad. En estos supuestos no se podrán actualizar los valores de los bienes o derechos recibidos, que conservarán los valores de adquisición originarios, y, a efectos de futuras transmisiones, las fechas de adquisición originarias. 

De acuerdo con lo anteriormente expuesto, no existiría alteración patrimonial con motivo de la disolución del condominio sobre los dos inmuebles que van a efectuar la consultante y su hermano s iempre que los valores de adjudicación se correspondan con su respectivo valor de mercado y que los valores de las adjudicaciones efectuadas se correspondan con la respectiva cuota de titularidad, conservando los bienes adjudicados los valores y fechas de adquisición originarios.
En lo que respecta al valor de mercado correspondiente a los inmuebles adjudicados, es el que correspondería al precio acordado para su venta entre sujetos independientes en el momento de la adjudicación.

Por tanto, no puedo compartir la postura de Cachilipox en cuanto apunta a que debe compensarse al otro comunero por el valor de la adquisición que originó la comunidad; lo que el precepto quiere decir es que el comunero adjudicatario del bien deberá mantener los valores originales para una posible futura venta del bien.

Por lo que el adjudicatario pagaría AJD sobre el valor total de mercando actual del bien, y no habría ni ganancia patrimocial en renta ni plusvalía municipal.

Interesante la consulta vinculante al respecto. Siempre va bien estar actualizado.

Discrepo en una de tus conclusiones: Dices que no habría ganancia patrimonial en renta. Sin embargo, en la propia consulta vinculante, dejan bien clarito la doctrina más que fijada, no hay ganancia por ser división de cosa común, siempre y cuando se mantengan intra-comuneros los valores originales.

Me gustaría saber, en este caso, ¿cómo es posible para Juan mantener la valoración original, si adquirió su 50 % de la comunidad por 40.000 €, y ahora recibe una compensación de 100.000 €? ¿cómo es posible para Pepe-hijo, que adquirió su primer 50 % a título lucrativo, por 62.250 €, y ahora adquiere el otro 50 % por 100.000 €?

En el primer caso, tenemos que pasamos de ser propietario del 50 % de algo valorado en 80.000 €, a recibir, solo por tu mitad, 100.000 €.

En el segundo caso, tenemos que alguien se incorpora a una comunidad, dándole un valor implícito de 124.500 €, y luego se adjudica la totalidad de la misma, consolidando su unipropiedad, valor implícito 200.000 €.

Así que tenemos hasta 4 valores "de origen":

80.000, por las adquisiciones originarias de Juan y Pepe

124.500, por la donación de Pepe a Pepe-hijo

162.250, por la valoración "contable" de adquisición de Pepe-hijo

200.000, por la valoración "de mercado" de la cosa en la división de cosa común.

Para mi, demasiados "valores originales" para salvar la situación sin complicaciones con hacienda.

Es más, de la propia consulta vinculante (al igual que otras muchas, así como algunos artículos doctrinales y varias sentencias), queda clara una flagrante anomalía. La normativa del ITPAJD, que fija y establece la tributación por AJD, NO DEFINE LO QUE ES Y NO ES el acto jurídico sujeto al propio AJD. La normativa tan solo le da un contenido formal material, externo.

Para lo interno, lo sustancial del hecho o negocio jurídico, sobre si es o no es mera "división de cosa común", la normativa tributaria se deriva hacia lo que establece el IRPF (otro impuesto diferente), o interpreta la DGT.

Tendríamos entonces que respecto del IRPF, esa división de cosa común, CON actualización de valores para fijar las compensaciones, no es división de cosa común, pues no respeta el valor originario que constituyó la comunidad.

Y si la sustancia del negocio jurídico en el IRPF no es división de cosa común (al menos por el exceso o actualización de valor), tampoco puede serlo (o no lo sería con garantías) para el AJD.

Comparto tu opinión de que en una extinción de condominio no debería haber actualización de valores, pero el caso es que las suele haber, y no por ello se dejan de tratar como tales, es decir, no es el elemento clave para decidir si lo son o no.

De hecho, en AJD se tributa por el contenido valuable de la escritura, sometido a comprobación de valor como siempre, es decir, el valor real en ese momento de los bienes objeto de extinción de condominio, y por tanto, la base es el valor actual de los mismos. La primera prueba de que esto funciona así es que si declaras el valor original, te comprueban valores y te meten el actual. Eso no quiere decir que no se pudieran poner los valores originales para la compensación y los reales para la tributación, que es lo que yo entiendo en realidad es lo correcto, el problema es que no se dice que sea así por ningún sitio. 

Respecto a la renta si está perfectamente claro que no pueden actualizarse valores (en las compensaciones) o surgirán incrementos de patrimonio.

En fin, una vez mas un tema complicado este.

En ningún lugar de la consulta -que yo haya visto- dice que en disolución haya que mantener los valores originales (bajo mi humilde opinión sería un sinsentido, pues sólo se podrían disolver comunidades con estos beneficios de muy reciente creación); sino que apunta: En estos supuestos no se podrán actualizar los valores de los bienes o derechos recibidos, que conservarán los valores de adquisición originarios, y, a efectos de futuras transmisiones, las fechas de adquisición originarias.

Y de la cursiva anterior está diciendo que se debe valorar las participaciones según valor de mercado actual, PERO cuando el adjudicatario decida transmitir en un futuro no podrá actualizar los valores, debiendo de utilizar los importes que dió origen a la comunidad. Veo que esto es la solución más razonable, pues lo que tu apuntas, parece sacado de un supuesto de laboratorio jurídico.

De los literales de las numerosas consultas vinculantes, queda claro que es eso que dices:

Valor real (actual) como importe de la BI de AJD

Valor original para la compensación dineraria

Y a mi entender, eso es lo único que tiene sentido, pues que una compra-venta no sea tributada como compra-venta, sino como mero acto jurídico de salida de una comunidad de bienes, es solo y en tanto realmente sea "una salida".

Se supone que en un verdadera división de cosa común solo se tributa por AJD cuando el único negocio jurídico que se realiza es reflejar documentalmente el cambio de una situación de propiedad jurídicamente anómala (la co-propiedad de una cosa) a una situación deseada por el legislador (la uni-propiedad).

Cuando la sustancia del asunto, el verdadero negocio jurídico subyacente, es una mera operación de compra-venta inmobiliaria con legítimo ánimo de lucro, eso se llama compra-venta.

En el ejemplo concreto de Juan, Pepe y Pepe-hijo, tengo la duda "escolástica" de cual debiera ser la valoración de la cosa, a efectos de la división de cosa común.

Si bien Juan adquirió (puso) 40.000, lo cierto es que al momento de practicar la división de cosa común, la cosa tiene dos precios de adquisición diferentes: 40.000 de Pepe, y 62.250 de Pepe-hijo.

Valor de la cosa, al momento de dividirse: 102.250. De lo que se podría elucubrar que corresponde a Juan, por compensación, el 50 % de ese valor: 51.125.

Esa sería mi única duda, si por "compensación" Juan debiera recibir 40.000 o 51.125, siendo el resto (60.000 o 49.875) un importe que debiera ser tributado por TPO.

Según tu razonamiento, si en el futuro Pepe-hijo decide vender esa vivienda, tendría que tener en consideración como valor de adquisición 62.250 (adquisición lucrativa de su padre Pepe), y 40.000 (valor original de la parte de Juan), y no el verdadero precio pagado, que son los 100.000 a Juan.

Vamos, que sería Pepe-hijo el que llegado el día tributaría en IRPF por la ganancia patrimonial obtenida por Juan.

Eso yo no lo veo.

Vamos, que sería Pepe-hijo el que llegado el día tributaría en  IRPF por la ganancia patrimonial obtenida por Juan. --> Así lo entiendo yo según la consulta vinculante.

Os agradezco a todos el interés en darle una solución a esto asunto, que ya estoy viendo que tiene su "peluseo". Tal vez, visto lo visto, deberían Pepe-hijo y su tío Juan hacer una simple compraventa del 50% de este último, y evitar así "jugar" con el destino si no están bien preparados para posibles futuras llamadas de la Agencias Tributarias, tanto la autonómica como la estatal. Está claro que era un tema que merecía la pena exponerlo aquí. ¿Qué aconsejaríais vosotros que hicieran?

Yo seguiría a pies juntillas la consulta vinculante -el criterio en ella expuesto es obligatorio para la administración- y una vez seas copropietario extinguir el proindiviso pagando AJD sobre el valor total actual y compensar al otro co-propietario en metálico; no estando sujeta ni a IRPF ni a plusvalía municipal.

La vía de la CV es más "segura" y ninguna administración te va a decir nada dado que les estás llenando las arcas; en cambio con éste criterio 2 de ellas se quedan sin cobrar y la tecera cobra un pequeña porción respecto a CV.