Plusvalia en la compra venta de un piso

Hola
El motivo de este mail, es abusar de tus conocimientos, no se si me puedes ayudar, o al menos, decirme donde me puedo asesorar, te cuento.
Hemos vendido la casa, ya hemos firmado las arras, y para la semana del 25 de enero será la firma de la venta, ahora la consulta y duda q tengo tiene q ver con nuestra amiga hacienda ;O)
Sé que cuando se vende una casa, hay un tema q es la plusvalía, q es la diferencia de los q costo la casa, en mi caso hace 7 años, y el precio por la q la vendí, si nos reinviertes ese dinero en dos años, caso de casa de segunda mano, tienes q abonar esa plusvalía q tengo entendido es el 18% de la ganancia de esa diferencia de lo q me costo y por lo q vendí aquí y ahora; nosotros iremos de alquiler, y queremos comprar en un futuro, antes de los dos años, una casita en el campo, y quiero saber si esa casita q no será la vivienda habitual, nos permitirá estar exentos de la plusvalía, he leído por internet q debe ser vivienda habitual, pero en una inmobiliaria me dijeron q lo importante es invertir ese dinero en la compra de una, te cuento q no tengo mas propiedades.
Por otro lado, quisiera saber exactamente q cantidad de dinero es la q tengo q invertir en la compra futuro de esa casa, te lo digo porq con parte del dinero de la compra venta de la casa actual tenemos q hacer compras, saldar cuentas, o sea usar una parte, y quisiera saber cuanto me puedo gastar.

La casa la hemos vendido por 156000, nos costo 72247 en 2002, y debemos 53000, lo q nos sobre, 103000 es el dinero sobre el q se aplicaria la plusvalia, pero como queremos aplicar la exencion por compra de nueva vivienda en un futuro, me gustaria saber q cantidad exacta me puedo gastar para saldar deudas antes de comprar esa casa, y en esos 2 años q tengo para comprar casa de segunda mano, donde puedo invertir sin riesgos.

muchas gracias

liz

Lo primero hay que ordenar los datos y las ideas...

Por la venta de un inmueble (una casa, por ejemplo), fiscalmente se obtiene una ganancia o una pérdida patrimonial, por diferencia entre el valor de venta y el valor de compra actualizado por coeficiente.

En tu caso, el valor de venta: 156.000 euros (puedes restar los gastos inherentes a la venta que corran de tu cuenta). El valor de adquisición (supongo que sumados los gastos inherentes a la compra): 72.247 euros. Como la venta se produce en 2010, el coeficiente a aplicar, siendo un inmueble comprado en 2002 es 1,1601 (artículo 64 de la Ley de Presupuestos). Por tanto, el valor de adquisición actualizado es 1,1601 x 72.247 = 83.813,75 euros, y la ganancia fiscal es de 72.186,25 euros.

Esa ganancia se incorpora a la base del ahorro, que desde este año 2010 ya no tributa al 18%, sino que tributan al 19% los primeros 6.000 euros, y el exceso sobre esta cantidad al 21%.

Ahora bien, como se trata de la venta de la vivienda habitual, esa ganancia puede quedar exenta, si en el plazo de dos años desde la venta reinviertes el neto de la venta (precio de venta menos hipoteca pendiente de amortizar) en la adquisición de una nueva vivienda HABITUAL.

Tu neto de la venta es de 156.000 - 53.000 = 103.000 euros. Si reinviertes esta cantidad en la adquisición de una nueva vivienda habitual, los 72.186,25 euros de ganancia te quedan exentos. Si reinviertes una cantidad menor, en la misma proporción en que reinviertas te quedará exenta la ganancia. Supongamos que reinviertes 80.000 euros de los 103.000 euros, la ganancia exenta será 80.000 x 72.186,25 / 103.000, el resto tributa en la base del ahorro.

Pero es requisito imprescindible que la vivienda que se compre sea la habitual, no sirve una segunda vivienda.

Saludos.

Hola Rodrigo, muchisimas gracias por tu contestación tan rápida, lo único q mi torpeza en estos temas me han provocado más dudas al leer el final de tu respuesta, me refiero a cuando dices "Tu neto de la venta es de 156.000 - 53.000 = 103.000 euros. Si reinviertes esta cantidad en la adquisición de una nueva vivienda habitual, los 72.186,25 euros de ganancia te quedan exentos. Si reinviertes una cantidad menor, en la misma proporción en que reinviertas te quedará exenta la ganancia. Supongamos que reinviertes 80.000 euros de los 103.000 euros, la ganancia exenta será 80.000 x 72.186,25 / 103.000, el resto tributa en la base del ahorro."
Dime si me equivoco, de los 103.000 euros, la diferencia de 103.000-72186, 25, aproxima- 31814 euros, podría usarlos para deudas y gastos q tengo que hacer antes de comprar esa vivenda?, y mi otra duda es QUE SIGNIFICA, "el resto tributa en la base de ahorro?" cuando dices el ejplo, de usar 80000 euros para la compra de la casa, el resto es aprox. 56.066 euros, ¿que ocurre con esa cantidad exactamente?. De cara a hacienda, de cuanto dinero hablamos?. ¿te refieres a que al no invertir la totalidad de los 103.000 euros en la compra de la vivienda, la diferencia, o sea los aprox, 56066 euros, en la declaracion de la renta se contemplan como ganancias, igual q si fuera trabajo?

Y mi otra duda, es ¿se puede desgravar el alquiler de un piso en la declaracion de la renta, somos un matrimonio, con un niño de 10 años y una niña de 3 y medio, yo estoy cobrando paro, y mi marido esta indefinido, de cara al próximo año, cuando tenga q meter el tema de la venta de la casa, al no tener ya hipoteca, ¿que me desgravaria?, los ingresos anuales no superan los 20.000 entre los dos.

Somos de Valladolid.

Muchas gracias

Elizabet

Intentaré explicarlo de otra forma. Vendéis vuestra vivienda habitual por 156.000 euros. Esa vivienda no la tenéis pagada del todo, os queda una hipoteca de 53.000 euros. Y por otro lado, fiscalmente, tiene un valor de compra actualizado de 83.813,75 euros. Hay que distinguir dos valores, que no hay que mezclar:

1.- Neto de la venta. Es la diferencia entre el precio de venta y la hipoteca pendiente de pagar. En vuestro caso 103.000 euros (156.000 - 53.000).

2.- Ganancia o pérdida patrimonial. Es la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra acutalizado. En vuestro caso los 72.186,25 euros de ganancias (156.000 - 83.813,75). Es lo que hay que incorporar a la declaración de la renta. En ésta se distinguen dos tipos de rentas: las generales (trabajo, actividades económicas...), que tributan según la escala, y las del ahorro, que hasta 2009 tributaban al 18% y a partir de 2010 tributan al 19% los primeros 6.000 euros y al 21% el exceso sobre esos 6.000 euros. La ganancia que habéis obtenido es una renta del ahorro.

Esta segunda cantidad podría quedar exenta de pagar impuestos si se destina la primera, los 103.000 euros, a la compra de una nueva vivienda habitual en el plazo de dos años desde la venta. Si destino los 103.000 euros, los impuestos a pagar sobre los 72.186,25 euros serán cero. Si destino menos dinero de esos 103.000 euros a la compra de una vivienda habitual, en la misma proporción en la que no empleo dinero a esa compra, tendré que incorporar parte de la ganancia como renta del ahorro, es una regla de tres, por seguir con el ejemplo, destino a la compra de una nueva vivienda 80.000 euros (de los 103.000 euros del neto de la venta):

Si destino 103.000 euros a la compra --- ganancia que no tributa: 72.186,25 euros.
Si destino 80.000 euros a la compra --- ganancia que no tributa: X

X = 80.000 x 72.186,25 / 103.000 = 56.066,99 euros, por tanto tributan como base del ahorro 72.186,25 - 56.066,99 = 16.119,26 euros. A los tipos de 2010 suponen en vuestra declaración de la renta, como máximo: 3.265,04 euros de más (6.000 x 0,19 + 10.119,26 x 0,21).

Cuando la vivienda habitual es una vivienda que no es en propiedad, sino que es una vivienda alquilada, existe una deducción estatal del 10,05% de los alquileres pagados, con un máximo de alquileres de 9.015 euros, aunque cambia en función de la base imponible. Para tener derecho a esta deducción la base imponible debe de ser inferior a 24.020 euros. Además en Castilla y León existe una deducción por ese alquiler, también sujeto a un máximo de la base y a tener menos de 36 años de edad.

Saludos.

Estoy en un caso parecido, en Noviembre 92 compré adosado que usé como vivienda habitual hasta 2007, tengo otra vivienda habitual y esa digamos está como segunda vivienda. El precio de compra fué 145.000€ y ahora puedo venderla por 420.000 ( se han vendido adosados parecidos más de 600) pero si se quiere vender eso es lo que hay hoy.
Mi pregunta que coeficiente podría actualizar,el adosado está como ganaciales a nombre del matrimonio, yo paso de los 65 y mi esposa le faltan 3.Si hay desde el 92 al 96 algún año que se pueda reducir el coeficiente el 11,11%
Gracias.

Hola de nuevo y gracias Rodrigo; si he entendido bien con el ejplo. si usara 80.000 euros en la compra de la nueva casa, esos 3265, 04 euros, ¿se sumarian al total de lo q ganamos mi marido y yo al año?, por ejplo, si ganamos 23000 entre los dos, añadiriamos los 3265,24, ¿ es asi?, no significa q hacienda se lleve los 3265, 04.

Siento mi torpeza.

gracias de nuevo.

PD: una pregunta mas, ¿donde se puede invertir ese dinero de la venta de la casa sin correr riesgos, hasta adquirir la nueva vivienda?

liz

Respondiendo estrictamente a tu pregunta, sí que puedes aplicar ese coeficiente del 11,11% por año transcurrido desde la compra hasta el 31.12.1994, redondeado por exceso, es decir, al haber comprado en noviembre de 1992, 3 x 11,11% = 33,33%. Indicar que este coeficiente se aplica a la ganancia obtenida desde la compra hasta el 19.01.2006, y que esta ganancia se calcula de forma lineal, multiplicando la ganancia total por el número de días entre la compra y ese 19.01.2006 y dividiendo por el número total de días desde la compra hasta la venta.

Indicarte que si vendes la vivienda hasta el 31.12.2010 y reinviertes el neto obtenido en la amortización de la hipoteca de la nueva vivienda habitual (si la tienes), puedes acogerte a la exención de la ganancia por reinversión. Cuando se vende la vivienda antigua después de abandonada, existe un plazo de dos años para venderla, pero se concedió una moratoria para todas aquellas viviendas pendientes de vender cuyo plazo venciese entre el 01.01.2008 y el 30.12.2010, hasta el 31.12.2010.

Saludos.

Si inviertes esos 80.000 euros, lo que hay que añadir como renta del ahorro (suma a los intereses de cuentas bancarias, a otras ganancias,...) son los 16.119,26 euros que cito en el mensaje anterior.

Los 3.265,04 euros es lo que se sumaría a la cuota, es decir, calculas tu declaración sin incluir la venta, y al resultado final le sumas 3.265,04 euros.

En cuanto al dónde invertir... creo que no soy el más indicado.

Saludos.