Venta de 50% de vivienda habitual, exención por reinversión en vivienda habitual

Buenas tardes,

Expongo nuestro caso para ver si alguien puede echarnos una mano:

Mi pareja adquirió en 2010 un piso, 100% de su propiedad, como vivienda habitual. De los 216.000€ que supusieron el total de la compraventa, aportó 43.000€ directamente y constituyó una hipoteca por el resto, 173.000€.

En 2012 realizamos una compraventa del 50% del piso, tras la cual, ambos pasamos a ser propietarios del mismo al 50%. En el momento de realizar la compraventa, el total del piso amortizado ascendía a 54.000€, quedando pendientes 162.000€ en la hipoteca. Dado que mi novia había aportado hasta este momento 54.000€, firmamos un contrato de compraventa por el cual yo le pagaba 27.000€, y me subrogaba a su deuda hipotecaria. La compraventa se hizo por exactamente por la mitad de lo que en su momento mi novia firmó la suya con la inmobiliara, es decir 108.000€. Los 27.000€ que yo le ingresé, ella los reinvirtió integramente en amortizar hipoteca.

Tenemos muchas dudas sobre cómo rellenar las casillas 361 en adelante de la declaración de la renta:
¿En la casilla 366 debe figurar el total de la compraventa (108.000€), o el total que yo le pagué a ella (27.000€)?
¿En la casilla 367 debe indicar el total por el cual ella firmó la compraventa (216.000€)? ¿Cómo se puede reflejar que solo se transmite el 50% y no el total del bien inmueble?
¿En la casilla 375, donde se consignan las ganancias patrimoniales exentas por reinversión en vivienda habitual, se debe poner el total de la compraventa de nuevo (108.000€), los 27.000€ que yo le aboné?

No creo que sea un caso tan raro... pero no encuentro información ni ejemplos parecidos en la guía de la renta ni en internet.

Muchas gracias por la ayuda!

Un saludo

Entre SU fecha de adquisición, y TU fecha de adquisición, ¿han pasado más o menos de 721 días?

Hay una cosa rara, ya que al haber amortizado ella 27.000 € del saldo remanente de la hipoteca de 162.000, resulta que solo quedan pendientes 135.000, pero que por cotitularidad vía subrogación, tuyo debería ser 81.000, y suyo 81.000...

Pero el 50 % de 135.000 son 67.500 €. Así que podría haberse dado un supuesto de hecho que es que ella te ha realizado una donación de 13.500 €...

Hay otra cosa rara, y es que al haber vendido el 50 % de la propiedad, deja de tener caracter retroactivo como vivienda habitual la parte proporcional de vivienda vendida, ya que no estais en ningún supuesto que excepcione de los tres años.
Así, de las cantidades pagadas durante 2010 y 2011 por adquisición de vivienda habitual, el 50 % dejan de ser deducibles. Hay que ver si eso altera o no la deducción, ya que parece que pagaba cantidades por encima del tope, pero pudiera ser (ejemplo, si pagaba 15.000 €/año, y aplicaba el tope de 9.040 €, se pierde el derecho a deducción de 7.500 €, y el nuevo tope de deducción son solo los 7.500 € restantes).

Por lo demás, respecto de la compra-venta, si el precio de venta está dentro del precio normal de mercado en la fecha de venta, la operación es sencilla. Solo tienes que suponer que en lugar de vender el 50 % de una vivienda, fuesen dos adosados unidos, y que te ha vendido uno.

Compra en 2010 por 50% de 216.000 = 108.000
Venta en 2012 por 108.000, cobrado de la siguiente forma: 27.000 en efectivo, 81.000 por asunción de deuda pendiente

Aplciando los coeficientes de actualización 2010-2012, seguramente existirá una pérdida patrimonial.

Pasaron exactamente 710 días. ¿Por qué? ¿Cambia algo este hecho?

Lo que comentas de la pérdida del derecho a las desgravaciones practicadas en los años anteriores ya lo teníamos asumido. En 2010 aportó más de 18.080, por lo que en ese caso entiendo que no habría alcanzado el tope. No así en en 2011, cuando aportó unos 11.000€, por lo que el tope quedaría en 5500€ y perdería el derecho a la desgravación practicada hasta los 9040€, es decir habría que devolver (9040-5500)*0.15, ¿es correcto?.

Respecto a lo de la donación... la verdad es que me pierdo... pero creo que veo por donde vas, que puede interpretarse de esa manera.

Muchas gracias por tu ayuda! De todas formas vamos a pedir cita en hacienda para preguntar todas estas dudas, que no queremos meter la pata en ningún lado.

Ya sé que no es así, pero dado que es un tema sobre el que ni mi novia ni yo somos expertos, no nos gusta nada la sensación que tenemos de haber sido la primera pareja en toda España en la que uno de los dos le vende la mitad de la casa al otro... porque madre mia qué de trabas, excepciones y cosas raras! jejeje

un saludo! y muchas gracias de nuevo!

Pablo

La jugada es muy normal, y de inicio clara.
Solo que la habeis liado un poco con lo de la amortización complementaria para intentar obtener exención por reinversión. Exención que era absurdo buscar, ya que no existió ganancia patrimonial alguna.

Te vende la mitad, y pagas exactamente la mitad de lo ya efectivamente pagado, y asumes exactamente la mitad de lo que quedea pendiente por pagar.

Lo dejais ahí, y perfecto y meridianamente claro.

El unico matiz es esa pérdida de 3.500 € * 0,15 de deducciones correspondientes en 2011, que si ya está asumido, perfecto.

Lo de amortizar de golpe 27.000 € de préstamo ex post pago-cobro de la venta es lo que lo lía todo.
Y no hacia puñetera falta, si lo que pretendíais era que figurara como exención por reinversión, ya que la ganancia patrimonial de ella es 0.

En realidad lo usar los 27.000€ que yo le pagué para amortizar hipoteca tan solo se hizo por reducir el capital pendiente y asi los intereses del préstamo... por nada mas. Es decir, que lo de la exención por reinversión es algo que nos hemos encontrado al hacer la declaración, porque hay que indicar que ella ha vendido la mitad de su casa.

¿No se puede asumir que esos 27.000€ sirven para amortizar la parte de su deuda y no la mia?
Planteada la cuestión de otra forma... ¿Siempre tendremos que aportar los dos exactamente las mismas cantidades de amortización de hipoteca? Porque sino lo hicieramos estaríamos en el mismo caso... ¿No?
Es decir, si yo compro la mitad de su casa, esos 27.000€ son suyos. ¿Ella no puede decidir usarlos para amortizar parte de la deuda que ella tiene con el banco?

Pregunto desde la ignorancia...

Mitad por mitad, todo.

Ahora mismo, al haber amortizado ella, con un dinero legalmente solo de ella, una parte de tu deuda, te ha realizado un donativo.

Si lo quereis arreglar fiscalmente, para evitar lios e interpretaciones complicadas, ya tardas en devolverle los 13.500 € que le corresponden.
Se entendería (y se podría defender y justificar), que solo fue un préstamo entre particulares, no registrado, por razón de falta de liquidez puntual tuya.
Devolución que debe quedar acreditada y con rastro bancario.

Y por supuesto, ni mencioneis ni intenteis lo de la exención por reinversión.
Primero porque muy raramente habrá ganancia patrimonial sobre la que aplicar la exención, y si la hubiese fiscalmente, sería muy mínima.
Y segundo porque la vais a liar, ya que exenciónar la ganancia de una vivienda por adquisición de otra vivienda es lo que la norma contempla. Y exencionar la ganancia de una vivienda por inversión en esa misma vivienda, aunque pudiese llegar a ser correcto, requiere verdadera hermeneutica tributaria.

Entonces basta con que en la casilla 366 figuren los 108.000€ y en la 367 lo mismo, 108.000€ ¿correcto? Y nos olvidamos del rollo de la exención por reinversión...