Reducciones en el rendimiento del capital inmobiliario

Buenas tardes:

Alguien se ha dado cuenta que cuando el rendimiento neto del capital inmobiliario (algo normal si se esta pagando hipoteca) a mayor reducción, penaliza mas el resultado de la declaración????

Que sentido tiene, se supone que las reducciones son para aliviar el rendimiento no para penalizarlo, pero además lo pone expresamente (En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto, calculado por diferencia entre la totalidad de ingresos íntegros y los gastos necesarios que tengan la consideración de deducibles, en los términos anteriormente comentados, aunque éste resulte negativo, se reducirá en un 60 por 100.)

En consecuencia la reducción del 40% sobre las indemnizaciones por desperfectos. cuando a uno le sale rendimiento negativo es mejor no aplicarlo.

Si alguien me lo puede explicar o justificar el porque, estaria muy agradecido, porque me parece contrario al sentido comun esto.

Es que el rendimiento de inmuebles arrendados no puede ser negativo.

A las rentas brutas , se le puede aplicar los gastos corrientes , que en terminos generales no deben superar la renta cobrada , porque sino es mejor no arrendarlo.

Si se esta pagando financiacion del inmueble , solo se puede aplicar los Intereses ( no la amortizacion).

Si existen reformas u obras estras , estas se deducen si existe un NETO, como resultado de lo descrito anteriormente, del que deducirlo, porque en caso contrario se deben dejar durante los CUATRO ejercicios siguientes a deducir cuando exista NETO a deducir . ( No pueden dar negativo).

Puede que en los primeros pagos de la hipoteca los intereses sean tan altos que se consiga que los gastos corrientes mas estos intereses , resulte superior al Bruto de alquiler , pero es una excepcion poco normal.

Saludos

Pues no estoy de acuerdo contigo en que sea una excepción poco normal, te lo digo con conocimiento de causa, la mayoría de personas que cayeron en la trampa mortal de la hipoteca puente en los años 2006 y 2007 se quedaron con dos magnificas hipotecas y dos casa sin posibilidad de vender porque empezaron a caer los precios por debajo del capital debido.
La única solución alquilar, y los precios de mercado del alquiler dan justito para pagar los intereses, si además le sumas IBI, comunidad, derramas, reparaciones, seguro (todo ello desgravable) el rendimiento sale negativo y de calle.

Otra precisión es que si se puede desgravar la amortización, pero contada como un 3% del valor catastral (quitandole la parte el suelo).

Mi pregunta era, que después de hacer el balance entre ingresos y gastos deducibles, al aplicar otros gastos da un valor negativo, a continuación hay que aplicar la reducción (del 60% o el 100% en función de la edad del inquilino), pero al ser una reducción sobre un valor negativo, este queda menos negativo en una palabra, cuando conceptualmente si es una reducción, debería ser MAS negativo.

Puede parecer una tontería, pero para los que tenemos algún otro inmueble que nos grava, cuanto mayor sea el número negativo mas reduce las rentas inmobiliarias imputadas.

Todo esto comprobado con el programa PADRE, lo primero que pensé es que confundía con los signos, pero no es así. O hay una razón (contraria al sentido común) o es una pifia de las formulas tributarias.

Es un "Quid pro quo".
Las rentas inmobiliarias se integran junto al resto de rendimientos ordinarios en la base general. Si se trata de viviendas, si obtienes una ganancia X, la norma permite que solo tributes por 0,6 X, o incluso por 0,00.

Pero si obtienes una pérdida Y, que resta del resto de rendimientos activos normales, solo te deja restar 0,6 Y.

Si las rentas inmobiliarias fuesen un compartimento fiscal estanco, en que solo pudiesen declararse rendimientos positivos o 0,00 (y las pérdidas acumularlas para otros años, o perderlas), tendrías razón. Pero como dejan compensar las pérdidas con el resto de rendimientos activos (trabajo y actividades económicas), aplican esa norma.

En el caso de rendimientos del capital mobiliario (intereses, dividendos), si te sale un rendimiento negativo, solo puedes compensarlo con rendimientos positivos futuros.

Y en el caso de pérdidas patrimoniales, igual. Y solo hay 4 años, luego caduca el derecho a compensar.

hola laurangel,
Laurangel, yo también tuve esa sorpresa al hacer mi declaración este año y creo q es como tú dices, el hecho q los rendimientos negativos SIEMPRE tengan reducción del 60% nos penaliza con un peor resultado q si aplicásemos el 50% puesto q obtenemos un valor 'menos negativo'. Si alguien detecta algún tipo de error, por favor, q lo comente puesto q sigo sin entenderlo, a pesar de la respuesta de cachilipox.

Otra duda q tenía: los gastos de notaría, iva, registro de la propiedad, yo los meto como coste de adquisición satisfecho para el 3% de amortización pero leyendo la guía de la renta respecto al punto de gastos de "Intereses y demás gastos de financiación" dice literalmente que son los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien. Los intereses me queda claro lo q son (todo el q tenga una hipoteca lo sabe :)), sin embargo, ¿cuales son esos "demás gastos de financiación"?
gracias.

Si por ejemplo, haces una mejora en el piso y solicitas un préstamo, te podrías deducir los intereses y comisiones de apertura y cancelación, gastos de estudio, tasaciones...

Saludos.

muchas gracias Empty,
entiendo pues q si hago una mejora un año y pido préstamo, todos los gastos (apertura, tasación) podría incluirlos ese único año como "demás gastos de financiación".
Y supongo q los gastos de notaría, iva, registro de la propiedad de la COMPRA de la casa NO se pueden meter como "gastos de financiación", ¿verdad?
gracias.

Efectivamente, son gastos de compra. Si posteriormente vendes el piso y a la hora de calcular la ganancia o pérdida patrimonial, lo harás por diferencia entre el precio de venta menos gastos y el precio de compra mas gastos.

Saludos.