Apartamentos Turísticos - negocio

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#1

Apartamentos Turísticos - negocio

Hola amigos

Con unos socios tenemos varios inmuebles en un mismo edificio en la costa de Huelva.
Queremos saber si podemos crearnos una empresa para alquilar los apartamentos de forma turística.
Solo ofreciendo el servicio de alquiler del inmueble

¿saben cómo se puede mover esto?

muchas gracias.

#2

Re: Apartamentos Turísticos - negocio

Buenos días,

para realizar la explotación en régimen de alquiler de temporada de esos apartamentos, la factura debe ser emitida por el/los propietarios del/los mismos. Si queréis crear una empresa para ejercer dicha actividad, esa empresa debería ser la titular de los apartamentos. Esto sería muy costoso, dado que habría que cambiar la titularidad de todos ellos,por lo que otra solucíon sería crear una empresa de intermediación que debería facturar los servicios al inquilino para después abonárselo a cada propietario individualmente.

Para mover ese asunto os recomiendo publicar anuncios en www.homelidays.com y www.niumba.com La primera os dará tráfico extranjero y la segunda nacional.

La costa de huelva es una zona muy visitada por portugueses. También podéis contratar el servicio de entrega de llaves y/o limpieza con alguna tercera empresa que opera en la zona.

Para efectuar correctamente un alquiler de temporada, se debe redactar un contrato entre las partes donde se indique el periodo exacto que va a durar y que los gastos de agua, luz y gas están incluidos, que suele ser lo habitual. Se puede solicitar una fianza para cubrir posibles desperfectos que se puedan ocasionar durante la estancía. También suele ser habitual, hacer un inventario a la entrada y salida para cotejar que no falta nada.

Conviene dotarlos convenientemente con: sartenes, platos, vasos, nevera, horno, lavadora, cafetera, plancha, TV etc cuanto mayor sea la dotación mayor será el confort del inquilino y más rentable el negocio a largo plazo.

La entrega de sábanas y toallas se suelen negociar aparte. Se pueden incluir siempre o se pueden omitir siempre, informando al inquilino de que debe proveerlas él mismo.

Importante es informar si se aceptan mascotas o no, si posee zonas de recreo infantil, piscina, accesos adaptados a personas con movilidad reducida .....

La hora de entrada se puede acordas las 12 del mediodía del dia X y la salida las 12 del mediodía del día Y, pero ojo! porque en temporada si alquilas dos quincenas consecutivas en un mes de verano, por ejemplo, no podrás tener lista la vivienda a las 12 para el inquilino entrante si el saliente acaba de salir. En esos casos deberás salvaguardarte un par de horas al menos, para efectuar las labores de limpieza y en su caso lavado y secado de sábanas y toallas.

Suerte!

Suerte!

#3

Re: Apartamentos Turísticos - negocio

muchas gracias por la info

los propietarios somos nosotros, de qué tipo y cómo sería la empresa?? de qué forma podemos crearla para anunciarnos como apartamentos turísticos??

muchísimas gracias de nuevo :D

#4

Re: Apartamentos Turísticos - negocio

Hola de nuevo,

cuando dices "los propietarios somos nosotros" quieres decir:

a) las personas 1, 2 y 3 tenemos en propiedad n apartamentos comprados en pro indiviso
b) las personas 1, 2 y 3 tenemos cada uno de nosotros n apartamentos de pleno dominio

siempre que hablemos de personas físicas, no sería necesario crear ninguna empresa, tan solo una marca: alquislantilla, por ejemplo y registrar un dominio y crear una web y promocionarse en páginas especializadas como ya te indiqué. A la hora de facturar, figurará como emisor de la factura el o los propietarios que corresponda a cada unidad.

Para poder ejercer esa actividad como arrendador hay que darse de alta en hacienda (mod. 036 ó 037)

Si además se quiere explotar como un negocio, se debe estar dado de alta en autónomos. En este caso supongo que habrá que incrementar con el IVA en vigor el importe de la factura y hacer las declaraciones trimestrales pertinentes.
(hay que diferenciar un alquiler entre particulares de los que sería una explotación de un negocio turístico, en este segundo cado la normativa se seguridad, te podría exigir tener extintores y luces de emergencia, informar a la policía de la identidad de los huéspedes como hacen los hoteles etc etc etc)

Además de asesorarte en una gestoria, te recomiendo encarecidamente leas la trilogía editada en el blog de W. Petersen que comienza con esta entrada: https://www.rankia.com/blog/economia-domestica/1068256-inmuebles-alquiler-i

Suerte!

#5

Re: Apartamentos Turísticos - negocio

No es necesario crear una empresa al efecto, ni traspasar la propiedad de las fincas, se puede perfectamente constituir una comunidad de bienes, mantener la propiedad sin incurrir en lo gastos de aportación de las fincas. Si bien juridicamente una CB no es nada es un mero ente fiscal, por tanto todas las responsabilidades derivarían a los comuneros.

Una comunidad de bienes puede tener perfectamente a comuneros sociedades, al final la tributación es por "imputación de rentas", a personas físicas a su IRPF y a sociedades por el IS.

El traspaso de la titularidad tiene un problema gordo, aparte de "perder la libertad" de los propietarios si alguna vez deciden vender una finca, porque aparte si en sus patrimonios, o los precios de origen son antiguos, al aportar ahora se pueden generar unos incrementos de patrimonio a tributar en el IRPF.

#6

Re: Apartamentos Turísticos - negocio

Yo creo que te puedo ayudar en aspectos técnicos, pero para ello preciso de varios datos:

1 - La propiedad de las fincas es en indiviso, o sea todos sois propietarios de todo ???
2 - O por el contrario si el edificio tiene 28 viviendas, cada uno de los pongamos 4 socios teneis privativamente 7 viviendas ???
3 - Luego, si fuerais 4 (por ejemplo) los rendimientos de todo el conjunto será a cuartos, o sea si uno alquila se reparte, y si hay un vacío afecta a todos, o por el contrario aún administrando conjuntamente cada uno percibiría los rendimientos de sus propias viviendas ????????

En función de estos datos (respuestas) te puedo dar alguna idea, que ya te avanzo que será "adaptar" a tu caso los post que han indicado, y considerar aspectos contables, que indico en el post https://www.rankia.com/blog/economia-domestica/1032299-contabilidad-por-actividades-negocio-analisis-delegaciones que informa de unos sistemas de control contable y fiscal, presentando ante la Agencia Tributaria "las cuentas globales" tal como exige la ley, pero al mismo tiempo tener datos de gestión individualizados por apartamento, a los efectos internos vuestros, y utilizar esta información para mejorar la gestión de la venta que al final es lo que interesa.

Y una recomendación legal ........... mira ........ para constituir una Comunidad de Bienes con un escrito muy simple ante la agencia tributaria se consigue el CIF y "adelante", pero con varios socios, o incluso siendo de la misma família, yo ni de coña lo hago con un escrito simple, a medio plazo puede ser una fuente de problemas, entonces en el mismo documento de constitución se redactan una especie de estatutos de la Comunidad de Bienes, de forma que todos tengan claro como va a funcionar el asunto, e incluso me gastaba unos 100 - 150 €, para firmar el documento ante notario (un acta de manifestaciones). Se trata de una especie de "normas de funcionamiento" te aseguro que evita problemas a futuro, porque todo los "comuneros" saben y acuerdan lo que hay y lo que se acepto, al margen que mas adelante se pueda modificar con acuerdo de todos, o por simples mayorías.

¿Que tipo de normas?

Documento que denominaremos "Acta de constitución de Comunidad de Bienes"

Los Sres ............. manifiestan que son propietarios de .............. y con voluntad de poner en común la explotación de dichas fincas, acuerdan las que serán las normas de actuación y funcionamiento de la Comunidad de Bienes.

Detallar:

El fondo social que se pone para iniciar (algún dinero hay que poner al principio para atender a los primeros gastos)

La fecha de inicio de las actividades

El objeto (que será la explotación en régimen de alquiler de apartamentos turísticos), no obstante yo lo dejaría "abierto" a la posibilidad de alquilar fijo, vete a saber si mañana la multinacional tal te viene y te alquila 5 apartamentos para ellos, ya que los necesitan para el personal que les viene de Salamanca para unos trabajos durante un par de años.

Organos de decisión: quien tiene la administración, por que tiempo (3, 5 años) como se hacen los pagos, firmas de uno solo, de dos de los socios conjuntamente ....

Decisión y voto: Por metros cuadrados de propiedad, una finca = un voto, un piso mas grande vale 2 votos.

Transmisión de la propiedad: Si un comunero decide "irse" como se reestructura la administración, si hay transmisión por herencia que opciones se dejan, como se sale de comunero, y que los demás puedan seguir con las fincas que queden .... Si la transmisión de la propiedad supone al mismo tiempo la transmisión de comunero o no.

Gestión contable y presentación: A quien se encarga la llevanza de cuentas, cada cuanto tiempo debe reportar informes al resto de comuneros ...

Aprobación de la gestión: Al partir de final de año, cuanto tiempo se da para el cierre, si en lugar de años naturales por las características de los alquileres se prefiere hacer de julio a junio o de septiembre a agosto (no sé si en comunidades de bienes Hacienda permite ejercicios fiscales con periodicidad distinta a años naturales)

Modificación de normas: el como, si es necesaria la mayoría simple, la cualificada o la unanimidad, y en que conceptos se aplica una u otra.

Otro tipo de pactos.

O sea ponerse de acuerdo en las normas, hacer un esbozo, y una vez acordado que un abogado lo redacte en plan legal, esto va a garantizar que todos los socios conozcan a que juegan, cuando es falta, cuando es tarjeta amarilla, cuando es roja y provoca expulsión.

Saludos.-

#7

Re: Apartamentos Turísticos - negocio

Buenas tardes,

si se constituyen en C.B. adquieren un CIF propio E-XXXXXXXX que será el que deba emitir las facturas y será el que liquidará los impuestos; sin embargo esa C.B. no es titular de ningún inmueble para poderlo arrendar.

Esa es lo que yo tengo entendido, por eso enfoqué mi respuesta en el otro sentido. En caso contrario, desde luego sería lo más ecónomico, rápido y sencillo, pero tengo mis dudas.

gracias.

#8

Re: Apartamentos Turísticos - negocio

No es así ..... la CB es como si dijéramos el "ente fiscal" que factura para evitar que cada propietario indiviso haga su mitad, tercera o cuarta parte de la propiedad, de hscho siempre que en indiviso tienes una finca y está sujeta a IVA (alquiler) tienes que constituirla para poder facturar, siendo el sujeto pasivo del IVA la CB, y a efectos fiscales se hace por imputación de rentas, o sea una vez al año a través del modelo 184 "atribuyes" a los comuneros las rentas de sus propiedades y las retenciones si las hay. Otra cosa es que en lugar de "indivisos" resulten ser 28 viviendas, 7 de cada uno de los 4 socios (o los que sean), y decidan administrarlas en común, que no sería lo mismo.

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